凯德房地产“双基金配置”应对周期风险

　　2010年亚洲区房地产市场振荡起伏，将新加坡嘉德置地集团旗下的凯德置地（中国）投资有限公司（下称“凯德置地”）推到浪尖上。

　　2010年2月，凯德置地以22亿美元代价收购东方海外发展（中国）有限公司100%股权，嘉德集团母公司以集团自有资金支付交易对价。5月初，中 国内地密集出台房地产调控措施，凯德置地宣布，旗下的地标性综合商用品牌项目“来福士”落子深圳，这是嘉德集团在中国的第6个来福士项目，也是全球第8个来福士项目，其他两个分别在新加坡和迪拜。可以说，这个投资规模为60亿元人民币的大型项目，可见房地产寒流并未挡住凯德置地在中国市场的拓展步伐。

　　来福士商业模式持续在中国复制，与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早已娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金（REITs）嵌入到项目投资、开发和经营管理中。其母公司嘉德集团早在1998年便开始设立私募基金。

　　日前，凯德置地首席投资官兼华南区总经理罗臻毓在接受本报记者专访时，剖析了不同经济周期下房地产基金的运作模式，凯德未来三至五年在华发展目标是“再造一个嘉德置地”。

　　华南三年投入百亿

　　5月10日，凯德置地宣布“来福士”落子深圳南山区，成为其华南首个超大型综合商用项目，是深圳首个由外商主导投资、开发和管理的大型综合体项目，建成后将是深圳最大的拥有城市公园的综合项目。外界称，此举不仅意味着凯德置地持续深耕华南的决心，更体现出“来福士模式”在不同经济周期的放大效应。

　　深圳来福士项目占地53725平方米，预计总投资额达60亿元，涵盖大型综合购物中心、国际甲A写字楼、酒店和服务公寓等形式。首期预计将在2014年完成。

　　至于中国房地产新政对市场的影响，凯德置地总裁廖茸桐表示：“深圳GDP总量仅次于京沪广居全国第四、人均GDP居全国首位，深圳来福士是我们在华南的首个来福士项目，也是中国的第六个。上海和北京的来福士项目已成为当地的商业地标。未来将促进来福士落子中国更多城市。”

　　而罗臻毓则表示：“深圳来福士位于南山的核心居住区和商业枢纽位置，建成后不仅是深圳最大的"都市客厅"，也起着连接未来深圳最大金融中心的枢纽作用。”

　　自2004年进入华南以来，凯德置地在华南共开发了17个项目（不包括香港和澳门），包含住宅、商场、大型商用项目和服务公寓等，累计投资额超过100亿元。

　　双基金配对1+1模式

　　继今年4月底宁波来福士注入来福士中国基金后，除深圳以外，位于上海、北京、成都、杭州和宁波的5座来福士都已经注入该基金。来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50%权益，并充当管理者，其余50%为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11.8亿美元。

　　房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自1994年进入中国至今，凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元，而支持项目开发的房地产基金规模便达40亿美元。

　　据罗臻毓介绍，目前嘉德置地集团旗下有8只私募基金和2只REITS与中国境内房地产业务有关，其中私募基金总规模接近40亿美元，支持范围涵盖住宅、综合商业、工业区办公楼、商场和服务公寓。

　　嘉德集团从1998年参与发起第一只私募基金和2002年发起设立第一只REITs起，便开始了私募基金与REITs双配对运作的房地产基金模式。私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业；待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。

　　“我们在发展项目时，一般而言都会给私募基金优先参与选择权，以让其决定是否参与到其中；我们要卖成熟的商业项目时，一般也会给REITs优先购买选择权，如果它们要买就优先卖给它们，且只有能产生稳定现金流的商业物业才会卖给REITs。”并且，“这些基金都比较专项，比如"凯德中国住宅基金"主要投资于住宅项目。”罗表示。

　　这家房地产公司与房地产基金既是合作伙伴关系，又是房地产基金的部分拥有者和管理者。罗表示，开发项目中私募基金一般占到合作项目权重的20%－50%；而REITs中，嘉德集团占有一定权益，并且“这些基金都是由嘉德集团管理的境外基金，其中私募基金的投资者主要来自亚太、欧美和中东地区”。 根据置信机构的一份研究资料显示,“在开发类项目中，凯德置地通过自有资金、银行贷款和私募基金三个渠道获得资金来源；而对于商用类项目，凯德置地一般也会借助私募基金和REITs的融资平台，通过自行投资、开发和管理，实现物业增值；一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs；如此，前者分享物业升值利润、后者则分享长期稳定现金流。”罗臻毓说。

　　“有两个原因促使我们当初发展房地产投资基金，一为平均投资机会，二为嘉德集团对单一地区的资本占用有一定限制。如果不以基金形式给予所有的投资者平等投资机会，往往投资者就会互相抱怨其所获得的投资机会不如别人；另外，嘉德集团出于自己是一个亚太区房地产开发商的定位和分散风险的考虑，对某单一地区的资本占用比例和资产规模都有限制。在这种情况下，我们想加大发展在中国的业务，但集团给我们的资金却是有限的，我们只能求助于私募基金。”罗臻毓认为嘉德集团发展房地产基金也与其对资本分布的限制有关，而嘉德集团之前也没有打算让中国市场“独大”。当然，在凯德置地看来，“基金也能够避免所有权频繁流转，保证项目稳健运作”。

　　但是，嘉德集团的这种策略显然也在调整。在2010年2月凯德置地以22亿美元代价收购东方海外发展（中国）100%股权的交易中，嘉德集团便拿出来前所未有的支持——以集团自有资金支付交易对价。

　　嘉德集团2009年年报显示，截至2009年底，集团旗下共有15只私募基金和5只上市REITs，资产规模分别为74亿新元和159亿新元，其中嘉德集团在这5只上市REITs中占有份额从9.5%至47.5%不等。2009年末，嘉德集团管理基金，加上集团的自有资产185亿新元和其他管理资产59亿新元，集团管理的总资产达到477亿新元。

　　以其中一只投资于中国零售物业的REITs嘉茂零售中国信托基金（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）为例，该基金是新加坡第一只专注投资于中国零售型房地产的信托投资基金，据公开披露信息显示，于2009年11月上市的嘉德商用产业（CapitaMalls Asia，简称CMA）持有该基金27.1%权益。

　　CRCT于2006年12月在新加坡交易所上市，2009年底的资产规模为12亿新元；旗下资产包括北京的嘉茂购物中心·西直门和望京、九龙商厦和安贞华联商厦、上海嘉茂购物广场·七宝、郑州华联商厦、呼和浩特嘉茂购物中心·塞罕和芜湖嘉信茂购物广场·新芜8个商场。该基金由嘉茂中国信托基金管理有限公司充当基金管理人，托管人为汇丰国际信托服务（新加坡）有限公司。

　　2009年CRCT总收入为1.2亿新元，可供分配收益为5000万新元；每单位基金分红0.0814新元，按2009年12月31日基金市价计算的年化收益率为6.4%，2008年同期的年化收益率也有5.9%。

　　“再造一个嘉德置地”

　　凯德置地1994年进入上海后，2000年才开始进入北京开展业务，直到2005年才开始把业务覆盖范围扩大到以环渤海、长三角和珠三角为主的全国40个城市，至今已16年。

　　在完成收购东方海外发展（中国）后，凯德中国占整个嘉德集团总资产比重将由28%提升到36%，而2001年仅占6%；并获得位于上海、昆山和天津的，包括住宅和综合物业在内达148万平方米建筑面积的物业，使凯德中国持有物业建筑面积翻番。

　　根据集团第一季度年报显示，中国已超过大本营新加坡成为集团最大的市场。与此同时，在收购东方海外发展（中国）之后，集团仍保持了57亿新元的流动资金和0.27的合理负债率，财务状况保持稳健发展。据嘉德集团2009年年报显示，其2009年底总资产为302亿新元。据此计算，在收购东方海外发展（中国）后，嘉德集团在中国的总资产将达到122亿新元（即约600亿元）。

　　凯德置地的中期目标是：“未来3至5年，希望中国业务上升到45%，在中国再造一个嘉德置地”。“而早前我们是希望中国占整个集团总资产比重维持在30%多”, 罗臻毓表示，他认为中国内地市场有持续性的商业机会和巨大潜力。

　　罗臻毓认为，城市化进程将继续推动中国房地产市场的快速发展，“一个简单的数据来讲，中国城市化人口每年大概有1300万到1500万，这会产生很大的住房需求。”另外，“在美国有组织性的零售模式占总体零售的80%以上，而中国现在才20%多，所以随着城市化比率提高，将会有很大的空间发展零售物业。”他认为零售模式的发展趋势意味着在零售物业领域的重大商机。

　　凯德置地在中国一直致力于加深本土化，“包括资本方面的本土化，有条件的话，不排除在中国上市的可能”。嘉德集团的三个主要市场为新加坡、中国和澳大利亚，嘉德集团在新加坡上市，而嘉德集团控股59.3%的AustraLand则早在1997年便于澳大利亚和新加坡上市。另外，2009年6月，凯德置地分别与中国银行和中国工商银行签署了战略合作协议，获得总计250亿元的开发贷款授信。 目前，凯德中国按权益计算的土地储备总量也仅相当于330万平方米建筑面积。但是，罗臻毓认为，“这反映了凯德置地追求高资产周转率和不追求通过土地增值获得利润的发展模式；另外，土地储备较少的原因为凯德拿地主要集中于市中心。”

　　目前，嘉德集团在中国有凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用（隶属于已分拆上市的嘉德商用产业）和雅诗阁三大业务板块及其所涉及的房地产金融业务，统称为凯德中国。凯德置地（中国）投资有限公司主要从事住宅和综合房地产项目的投资、开发与管理，在上海、北京、广州等10个城市同时开发30多个项目，超过430万平方米建筑面积，其中住宅项目20个共300万平方米建筑面积，综合项目10个共130万平方米建筑面积。

　　提到房地产企业如何在逆市中管理市场风险与市场收益，深谙奢华酒店管理与房地产开发、在财务投资界长袖善舞的罗臻毓常引用墨子的一句话：“伏久者飞必高”。

　　（本报记者郑小伶对本文亦有贡献）