信和置业重庆地王闲置调查

　　信和置业有限公司（0083.HK，下称“信和置业”）必须表态了。

　　2007年7月，这家知名的香港地产商以41.8亿元的价格勇夺重庆华新街地王，一时名噪西部。

　　光鲜退却之后是纠纷。按拍卖算起已33个月过去，但信和置业并未按合同约定支付地款，也未按约定在2008年3月动 工。信和置业指责政府的土地储备机构重庆渝富资产经营有限公司（下称“重庆渝富”）并未按照合同完成拆迁。

　　重庆渝富一位人士指出，这只是信和置业拖延开发的一个借口而已。

　　国土资源部和相关地方政府正在加大土地闲置的整治力度，福建源昌房地产公司已被罚款3.15亿元。根据本报记者得到的其与重庆国土局签定的合同计算，信和置业则可能被罚款多达7.8亿，甚至应该被收回土地、注销土地使用权证。

　　不过，有当地政府官员表示，由于规划调整等因素导致项目未能如期开工，所以信和项目并不能算闲置。

　　值得注意的是，信和置业为开发新华街地块而设立的重庆信置地产有限公司（下称“重庆信置”）原高管已流失殆尽。

　　信和置业的地王闲置嫌疑并非仅此一例。同在2007年7月，该公司还以41亿元的价格在成都夺取另一块地王。遗憾的是，此地块现在也尚未开发。

　　2008年3月应动工

　　为在重庆拿地，信和置业于2007年1月开始筹备重庆尖置房产有限公司。为与信和置业联手拿地，中渝置业和华人置业组建了重庆特灵房产公司（下称“重庆特灵”）、重庆彩侨房产公司（下称“重庆彩侨”）。

　　是年7月30日，重庆尖置、重庆特灵、重庆彩侨最终联手拿下华新街地块，每亩价格达到1400万元，成为名符其实的重庆地王。

　　拿地后，作为运作华新街地块的平台公司重庆信置开始申请工商登记。重庆信置的股权结构为信和置业占50%，中渝置业和华人置业各占25%。当年12月，原招商地产副总经理孟才加盟重庆信置，担任总经理。

　　该地块的总价为41.8亿元，其中土地出让金34.1亿元，土地成本7.7亿元。按照约定，2007年8月2日前支付土地成本7.7亿元，以及土地出让金2.3亿元。2007年9月30日前支付出让金2亿元，2007年12月28日前支付2亿元，2008年6月30日前支付27.8亿元。

　　为了防止炒地，重庆国土局也做了约束性安排。受让方在交清了土地出让金和投入计划额的25%以上，并经过有权限的土地行政主管部门审批和办理土地使用权变更登记后，可依法和按照规定进行转让、出租、抵押等经济活动。

　　按照约定，重庆信和项目应该在2008年3月底前动工，2011年3月竣工。

　　尚欠16亿元土地款

　　然而，签定合同后不久，该地王要退地的传言就与地块上的野草一起疯长。信和为此抛出了诸多说辞。

　　重庆尖置给政府相关部门的一份报告则这样描述，“由于卖方重庆渝富资产经营公司未按照竞买须知要求按时完成土地的拆迁工作而未能交地，造成该地块延迟交地近两年。”

　　对此，渝富公司一位高管报之一笑，“确实里面涉及三户人家的拆迁，但我们已经按照承诺在2008年就已经全部完成。他们只是在找理由。”也就是说，拆迁完成到现在，又过了16个月。

　　截至记者发稿为止，该地块尚有约16亿元土地价格尚未支付。此时距约定的最后付款日2008年6月30日已近两年。

　　土地价款没有付清带来的直接后果很明显。

　　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》称，受让人未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　拿不到国土使用证，这也许会给该项目的融资带来麻烦。

　　信和置业在公告称，“除项目成本50%外，信和置业不承担任何未来的资金金额。”也就是说，重庆信置要自己解决开发资金。对于重庆信置而言，以土地抵押是其可以操作的路径之一。不过，没有土地使用证，抵押贷款也就成了问题。

　　但是，究竟信和置业有没有通过分期付款并分期取得国土使用权证，外界不得而知。

　　饶有意味的是，信和置业似乎并不着急。一位参与土地交接事宜的人士承认，2008年该地块就已具备交地条件，但重庆信置并不急于接手。“政府不解决问题，我们也不急，就这样耗着。”

　　上述渝富高管说，“市场不好，想拖，也想政府给一点优惠。信和项目的成本也就8000元，周边的龙湖项目已是1万块钱每平方米，已经有钱可赚。”也许信和置业志不在此。“他们在寻找最好的卖点，以获取最多的利润。”

　　从财务上看，信和置业拖延的代价并不大。

　　重庆彩侨2007、2008年分别亏损515万元、164万元。重庆尖置则只是亏损913万元。重庆特灵分别亏损76万元、978万元。三公司合计亏损2636万元。而以未按照合同在2008年支付的16亿元计，一年人民币贷款的利息也高达8496万元。两相比较，所消耗的费用根本不足为道。 更为重要的是，重庆信置可以在最好的时机推出楼盘，获取最多的利润。

　　理论上的7.8亿元罚款

　　错过2009年的卖点，新的流言在2010年春天猛涨。流言的内容从退地变成了土地被收回。

　　根据当初的《合同》，如果受让方没有按照约定付款，所欠的土地价款从约定的到期日起应按日交纳所欠土地价款万分之三的滞纳金。即使以拖欠至2010年4月都未付清的16亿元计算，一天的滞纳金为48万元，从2008年6月30日到2010年4月30日，滞纳金大致有31680万元。

　　而一旦逾期30天还没有付清土地款，出让方则有权解除合同，可以申请人民法院强制执行，也可以收回土地使用权，并可要求违约赔偿。

　　如果受让方不能按期开工，应该提前30天向出让人提出延建申请，但延建申请不得超过一年，超过合同动工建设日期一年未动工的，出让方应向受让方收取土地出让金总额20%以下的土地闲置费。以23亿的土地出让金计算，则可以最多收取4.6亿的土地闲置费。

　　两项计算，信和地产最多应向政府交纳约7.8亿元的罚款。这已有先例，国土资源部发布《关于挂牌督办18宗闲置土地处置进展情况的公告》显示，厦门源昌房地产开发有限公司开发的2007G27号地块被处以高达3.15亿元的罚款。

　　如果满两年未动工，出让方可无偿收回土地使用权。对照合同，此地块显然已在可被收回之列。不过，从目前的情况看，这几乎不可能。“现在信和已经支付了一部分钱，政府肯定不可能无偿收回的。”上述渝富高管说。

　　不过，这已引起信和置业投资者的焦虑。

　　有香港媒体曾报道，信置发言人指出，成都、重庆两幅地皮因涉及当地政府的审批问题，故在最近才获得该土地，现在有关土地已提交规划申请，当获得政府通过，便可即时动工。

　　上述渝富高管说，处罚肯定谈不上，客观上拆迁确实导致交地的时间延迟了一年。后来由于“两江四岸”规划出台，也导致了该项目规划的一些变更，比如总的建筑规模有所变化。

　　当地一位政府官员也表示，由于“两江四岸”导致规划变更，要对以前的单个楼盘的方案进行重新审查，因此信和项目不能及时开工，“所以不能按照合同去对信和罚款。”

　　值得注意的是，重庆市政府下文要求，从2008年9月25日起，暂时冻结两江四岸规划控制区内未进行“招、拍、挂”程序或未办理规划选址的土地，在两江四岸滨江地带城市设计方案基本确定之前，暂缓办理相关规划审批手续。如果重庆信置在2008年3月按约定动工，本可不受此约束。

　　2010年3月和5月初，信和置业相关高层两次拜访了重庆国土局，表示将尽快把尾款付清，并将在7月底将开工建设。

　　人事动荡

　　地王依旧，但物是人非。信和项目开工面临的第一个难题就是重新招兵买马。过去一年，重庆信置、重庆尖置都发生了比较大的人事更替。

　　夺取重庆地王之后，信和置业曾对其寄予厚望。信和置业主席黄志祥的儿子黄永光被委派为重庆尖置董事长，信和置业董事唐国通为副董事长，叶世光为董事，杨南国为监事。上述几人在信和置业无一不是举足轻重的人物。这样的安排也被复制到重庆特灵房产公司、重庆彩侨房产公司。

　　真正负责此项目的人则是孟才，此前为招商地产（000024.SZ）副总经理，后被挖角到信和中国投资有限公司担任总经理。孟才也担任重庆信置总经理。来自香港的陈家强担任孟才的副手。

　　不过，这种人事安排已成为“昨日”。

　　2009年9月，重庆尖置的副董事长、总经理变为杨南国，唐国通去职。信和置业董事陈荣光接替杨南国成为监事。随后，重庆信置房产有限公司的策划部经理向俊升也抽身而去。向俊升在2007年信和置业拍得成都、重庆地王后入职，负责信和重庆项目的产品研发、市场定位和论证工作。

　　2010年4月，也就是在信和置业继续与政府斡旋之际，孟才却选择了离开。孟才负责制定了重庆项目的方案。2008年下半年，在信和成都项目方案被政府否决后又接手成都项目，并使方案最终取得政府认可。离职之后，孟才可能加盟嘉里建设（00683.HK）。嘉里建设在成都等地均有项目。

　　与此同时，陈家强则去了一家香港公司，并负责在成都的项目。

　　“项目不开发，无论是孟才、陈家强还是向俊升都无用武之地，离开是最好的选择。”当地市场人士说。此外，重庆信置投资部等部门也有多人离开。目前，一韩姓职业经理人已经出任重庆信置总经理，将担纲此项目的开发。

　　2010年7月，是信和重庆项目最新承诺的开工时间。