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我既不支持高房价，也不支持低房价。在我看来，对房价表明立场是没有任何意义的，它只能干扰判断力。我们从不对超市标价牌阐述立场，我们只是付诸行动——根据性价比决定买还是不买。
每个时代都有一个焦点，今天的焦点就是房产。房屋是多功能载体——政府的盈利工具，老百姓几乎仅有的投资渠道，年轻人安身立命的象征，取得结婚资格甚至社会承认的必备条件；房屋也是多愿望载体——政府通过打压房价争取民意，评论家通过咒骂房产赢得声望，老百姓则仍然希望买套房子。
因此，房价已经成了中国最受关注的经济问题，其被关注的程度已经远远超过它的实际重要性。
但房价是如何形成的？它为什么会涨到多数人买不起的程度？在背后操纵着房地产开发的有形和无形之手都是些什么？关于房地产的文章充斥媒体和网络，可惜大部分都不是解释为什么，而是仅仅表达愿望。
搜狐财经邀我开设这个专栏，我希望尝试一些不同的东西：不仅表达愿望，更能厘清事实和逻辑。不一定正确，但肯定是基于我对这个行业的真实认知。
不过首先，让我简要声明几点：
第一，我不打算揭行业黑幕。揭黑自有其价值，但揭黑不能产生有用的认知。因此，它不会是这个系列文章的主题。这也许令人失望。不过考虑到揭黑的文章已经够多了，相信读者需要一些不同的东西；
其次，正确地认知，未必能带来可行的解决方案。我们经常听到“只要这样，就能怎么怎么样”的貌似有理的断言。但我不打算用这种口气说话。我觉得人性很复杂，由人组成的社会更复杂，只有接受不同的视角，才有可能看得清楚。而好的解决方案，则需要在正确认知的前提下，通过各方博弈来形成；
第三，正确认知有助于正确投资，但并不担保投资成功。我的目的是提供关于房地产行业和房价形成的正确认知，至于一个人该不该买房，房价未来涨还是跌，这些问题只能每个人自行回答。我不会做任何预测，我的文字也不应当被理解为包含了任何预测或暗示；
第四，对于房价，我没有任何预设立场。换言之，我既不支持高房价，也不支持低房价。在我看来，对房价表明立场是没有任何意义的，它只能干扰判断力。我们从不对超市标价牌阐述立场，我们只是付诸行动——根据性价比决定买还是不买。我认为，对房价也应如此；
第五，但对于土地和房产制度，我是有立场的。我喜欢自由、透明、灵活有弹性的市场。这样的市场能够对需求变化做出灵活反应。当需求增长时，供给就会增长，当需求下降时，供给也会减少。房价能够恰当地反映生产效率与生活品质的提高（或降低），虽然偶尔也会偏高（或偏低），但总体不会太离谱。在这样的房产市场上，房价预期将是基本稳定的（当然，金融条件也要基本正常）。
从纯粹物理的角度看，房地产是个极简单的行业（人们常以此为由控诉房地产是暴利行业），但它的运转很复杂。的确，房屋看起来就是一堆砖头或钢筋混凝土，但接触过房地产的人都知道，建筑可能是从事这个行业费神最少的环节。
那么，什么环节最费神呢？首先是土地。有地才能建房，这是常识。从事房地产开发最复杂的环节，是土地获取和规划审批。经过无数文件的审批旅行，付出大量金钱和时间后，文件才能齐备。当然，只要任何一个文件卡壳，项目就无法启动。房地产开发是高风险行业，不仅有市场风险和政策风险，还有审批风险。
只要文件齐备，现代建筑技术可以在很短的时间内把房子盖好。然后开发商需要销售房屋，购房者则需要申请按揭贷款。这又涉及到三个金融问题：首付、利率以及预售。他们关乎开发商和购房者的信用杠杆，对供给和需求影响巨大。
土地和金融是笔者解密房价的两个基本出发点。相应地，土地制度和金融制度是影响房价的两个基本因素。在接下来的文章里，我将从这两个问题开始，尝试将与房价有关的问题说清楚。
当然，影响房价的并不只有土地和金融。但让我们从这里开始吧。
（作者系宏观经济研究人员，专栏作家。曾供职媒体，现服务企业）
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