解决住房问题的关键之路

　　在3月召开的两会上，商品房价格不断上涨问题再次成为热议的话题。政府工作报告把“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”列入了今年“保障和改善民生”的工作重点。

　　但在两会刚刚结束之际，在北京等地立刻出现了新“地王”，在其带动下，一些城市的房价在3月下半月又出现了飞速上涨的局面，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。3月底北京6环路之外的新房每平方米的平均售价超过了1万元，4环路内每平方米的平均房价超过了3万元，一些地区的商品房销售价格在半个月内上涨了1倍，可以说是前所未有的快速高增长。

　　为了控制房价的飞涨，国务院在4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称：10号文件）。针对部分城市房价、地价又出现过快上涨，投机性购房再度活跃的现象，提出要“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”，从5个方面提出了10条相关要求和措施，并把相关的任务落实到国务院有关部门和地方政府，一些银行和地方政府随之采取了行动。

　　10号文件出台后，各方面都非常关注，但对其可能取得的效果，众说纷纭，莫衷一是。据有关单位统计，在4月19-23日的1周内，所观测的35个大城市中，有24个城市的商品房交易价格环比出现不同程度的下跌，其他城市则不降反涨。下跌幅度最大的是北京市，跌13.92%，上涨最高的有宁波，涨36.92%，南京涨28.27%，银川涨13.77%，深圳涨12.33%，表现出不同的趋势和状态。由于政策还刚刚出台，其是否能够实现“遏制部分城市房价过快上涨”的目的还有待观察。

　　我国城市房价连续多年不断上涨的原因是多方面的，但其根本原因是“供不应求”。我国现在处于城镇化快速发展时期，一方面是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面随着城市居民生活水平快速提高，“衣、食、行、用”都相对得到满足之后，老居民改善住房条件的要求极其迫切。住房建设跟不上快速上升的需求，按市场经济规律，其价格上涨是必然的。

　　由于住房是居民生活的必需品，而居民的收入水平有高有低，必然有许多居民无力购买商品房。世界上住房问题解决得比较好的国家经验是，政府在解决城镇居民住房上承担了重要的责任。一是出资修建和维护廉租房，出租给低收入和贫困群体。二是对中低收入群体采取补贴、援建、优惠贷款等方式，鼓励他们买房，或者承租政府和开发商提供的平价出租房；同时政府对这些带有一定福利性质的房屋面积和造价进行控制，住房的面积越大，造价越高，优惠补贴越少；三是对高收入群体的住房，按市场原则供给，由开发商建造商品房出售或出租，政府不去操心其价格的高低。

　　我国在取消计划经济的福利分房制度之后，把解决住房的责任全部交给市场，直到近几年才开始真正重视最低收入阶层保障住房的建设，但忽略了社会上既没有资格承租廉租房，又没有能力购买商品房的中间层居民住房问题。使他们不得不牺牲其他消费攒钱去购买经济适用房或商品房，不但加大了商品房供不应求的程度，也引起较为普遍的不满情绪。解决这个问题的最好办法就是为这些居民建设公共租赁住房，不但可以满足这些居民的住房需求，也可以大大缓解居民对商品房的需求压力，从根本上解决居民对商品房价格不断上涨不满的问题。

　　因此，我认为这次10号文件提出的各项措施中，最重要的一项是把发展公共租赁住房列入保障住房范围，并要求“按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。”可以说是找到了解决我国城镇居民住房问题的关键之路。