从50多年的产权房看群众财产性收入被掠夺

　　“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的当务之急，是要强化对业主土地产权的保护，用立法及政策保证群众购买到满70年土地使用权的城市住宅

　　文／文宗瑜

　　当学者及媒体更多地关注产业工人工资低、劳动收入在GDP蛋糕中占比少而导致基尼系数过大时，财产性收入分配不公平及群众的财产性收入被掠夺的经济社会现象被忽视甚至被掩盖。随着中国地价及房价的不断上涨，城市住宅的财产性收入效应日益放大，为了对冲通胀导致的家庭财产损失和获取更多的财产性收入，群众用做城市住宅投资的财产比例越来越大。面对居住的刚性需求与投资的巨大需求，城市尤其一、二线城市的住宅严重供不应求，城市住宅供需的严重失衡，导致了房地产商与业主博弈的不对等及市场竞争规律作用的失效，群众面对一天一涨、一月小涨、一季大涨、一年翻番的房价，只能毫无选择被动地跟着天天涨的房价而盲目买进房子。殊不知，很多群众用血汗钱高价买了城市住宅并梦想着房屋增值给自己带来更多财产性收入时，群众财产性收入的一大部分甚至全部早已经被房地产商掠夺走。

　　城市住宅财产性收入的经济学原理及本质，是土地产权溢价收入。与大多数国家或地区的住宅土地所有权相比，中国城市住宅是土地使用权，土地相关的法律及政策规定，城市住宅为70年土地使用权。政府通过招拍挂高价甚至超高价出让土地，透支了未来70年土地产权溢价收入的一部分；房地产商则是以捂地、捂盘加炒作而无限推高房价，直接公开掠夺城市住宅的土地产权溢价收入。业主花高价买了城市住宅，要承担两个风险：一是房地产泡沫破裂及房地产“崩盘”而导致的房价暴跌风险；二是居住成本加大而降低生活质量风险，可以居住70年的房子缩水50多年甚至40多年，会加大人一生中的居住成本，就任何一个人或一个家庭而言，一生的总收入是一定的，居住成本的加大必然挤占其他生活支出。政府高价出让土地，表现出的是贪婪；房地产商捂地、捂盘使土地使用权缩水，表现出的是掠夺。

　　房地产商通过土地使用权缩水而对群众财产性收入的掠夺，导致了中国贫富两极分化进程加速。中国推进社会收入分配改革，不仅要关注产业工人工资如何增加，更要关注广大群众财产性收入的保护。温家宝总理在2010年政府工作报告中提出，“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。创造条件的当务之急，是要强化对业主土地产权的保护，用立法及政策保证群众购买到满70年土地使用权的城市住宅。如果法律及政策规定城市住宅是70年的土地使用权，而绝大多数群众买到手的城市住宅存在土地使用权缩水甚至严重缩水的现象，那意味着法律及政策的失效；如果各级政府都无视城市住宅土地使用权缩水的现象，那或许意味着政府支持房地产商公开掠夺广大群众的财产性收入。为了充分保护业主的土地产权，防止房地产商对群众财产性收入的掠夺，可从3个方面着手采取3项措施保护群众的土地产权及财产性收入不受掠夺。

　　第一，政府为城市住宅颁发产权证的土地使用权年限应从住宅建成并公开出售之年计算。政府不与民争利，政府作为土地所有者而出让土地，应从住宅建成并公开出售年计算业主的土地使用权年限。为了防止房地产商捂地、捂盘给政府造成损失，政府应以契约约束房地产商，政府自向房地产商出让土地之日起，就与房地产商形成了契约关系，可在合同中约定开发建设的周期，房地产商捂地、捂盘超过建设周期，政府可向房地产商征收25％-35%的土地闲置税。

　　第二，房地产商自城市住宅建成及公开出售之日起12个月内没有卖出的房子，要按土地使用权减少的年限给予业主折扣补偿。城市住宅建成及公开出售时，房地产商必须就楼盘土地使用权的开始日及实际剩余年限进行公示，不得进行误导性宣传。房地产商作为市场竞争企业，必须要承担风险，自城市住宅建成及公开出售之日起12月没有卖出的房子，每过一年，土地使用权年限减少一年，由此造成的损失应由房地产商承担，房地产商以房价折扣的方式对购房人进行补偿。

　　第三，业主通过行政诉讼或法律诉讼向房地产商追讨土地使用权缩水的赔偿。产权的保护包含了土地产权，在某种意义上，土地产权是最重要的产权。必须明确，土地使用权作为土地产权的一种形态也要受到法律的严格保护。因此，土地使用权被严重缩水的城市住宅业主应用法律手段向房地产商追讨补偿。政府应支持业主以法律手段向房地产商追讨土地使用权严重缩水的赔偿，当然，这种支持主要体现在尽快完善相应的法律条款上。 （作者：财政部财政科学研究所博士生导师）