新政催生商业地产热“烂尾建商”鱼目混珠

　　田鸿
　　林海
　　温伟杰

　　住改商、烂尾建商能买吗？

　　产权问题、建筑质量风险不小

　　记者：你觉得这种经过改造而建的商业物业暗存哪些风险？购买或租赁这种物业又有哪些风险？

　　林海：手续要完备硬件要到位

　　关键是要看相关手续是否完备。目前政府对住改商的政策并不十分明确，对日后的运作会否有影响？改建后的硬件能否满足商业使用要求，如停车位、交通疏导、消防设施等等，这些在投资过程中都要考虑清楚。

　　朱辉：二房东卖经营权风险大

　　市场上出现的一些通过重新包装再转卖经营权的商业项目，对投资者来说风险是比较大的。毕竟这些运营商都是“二房东”，所经营、销售的物业都是租回来再进行包装、拆分，然后出让一定年限的经营权。万一“二房东”在销售完毕后不再交租，那么，实质的经营者就会面临业主收回物业的风险。

　　田鸿：提防开发商撒手不管

　　如果这些商用物业带有产权销售，将给投资客带来大的风险。因为不排除有的开发商以销售商铺为主要目的，一旦销售完毕，物业就与他们脱离了关系，商业的好坏与他们没有太大的关系，最终都要投资客自己承担。

　　温伟杰：改建最大风险是产权

　　住宅楼、烂尾楼改建商场，最大风险还是来自产权许可问题。一般来讲，这类改动是很难得到相关部门批准的。即使某些开发商经过公关拿到改造证，同样可能存在操作手法问题而爆发问题。购买或租赁此类物业有以下风险：被政府查封、物业方“走佬”，按金或押金拿不回来等。另外，经过改造的此类项目，可能因经营需要对物业进行重大改动，破坏了建筑结构，可能给日后经营带来坍塌风险。如果购买风险则更大，除非是政府公开招标拍卖，手续齐全。

　　申格联：要索取竣工检测报告

　　经过改建的商业物业，只要预先按建筑规范做好质量检测和结构加固，是可以避免安全风险的。购买或租赁这种物业，最好要向开发商索取建筑质量保证书和政府部门的有关竣工检测报告。

　　林明瀚：二房东的合同很重要

　　经过大承包商这个“二房东”再出租、“出售”的物业，对小投资者、商铺经营者来说，风险肯定是有的，这要看大承包商和物业所有者之间的合同是如何约定的。如果说，他们之间的合同在有充分法律保障的情况下，如其中的条款能充分保证大承包者的经营权益及明确经营的范围，那么对散户来说就没有太大的问题。但是，如果后期的经营管理出现了违规情况，势必会影响散户经营者的权益。

　　给投资者有什么建议？

　　租铺风险小过买铺 不妨考虑投资写字楼

　　记者：对有意向购买或租赁商铺的投资者有什么建议？

　　田鸿：买铺成本大不如租铺

　　对投资客而言，我个人认为，并非要买商铺才能赚到钱，租铺同样能获得利润，而且投入较少。因为以租赁为主的商业广场，开发商在后期运营仍会投入较大精力，投资风险相对较小。

　　林海：动辄数百万门槛较高

　　按照房贷新政，目前二套房贷的按揭条件与商用物业几乎是一样的。但投资商铺并非只考虑按揭这一个因素，最大决定因素在于总价投入。商用物业涉及的资金总额大，首付50%意味着要有几百万元的投入，而且商用物业按揭年期在10年以内，每月还贷是一个不菲的数字。另外，还有养铺或养写字楼的成本。

　　朱辉：不妨考虑投资写字楼

　　对有兴趣于商用物业的投资者来说，首选的物业应该是一线临街的商铺，其次是大型社区内的裙楼商铺，最后才是商场铺。其中，商场铺又可分为两种类型，一是卖产权的，这类物业要看经营团队，毕竟现在好的大型商场基本都是只租不售。二是前面所言的二房东以“大包租”拿下物业再拆分销售经营权的项目，这种物业的风险较大。其实，在现阶段来说，投资者不妨考虑投资写字楼物业。一方面，这类物业的售价还处于低位，很多区域甚至出现商住倒挂的情况，升值空间较大；另一方面，在出租回报率上，目前写字楼物业可达6%～8%，而同区域、同价位的住宅则仅有3%左右。

　　林明瀚：买铺首先看地段

　　对于商铺投资来说，地段肯定是考虑的第一因素，这比住宅、写字楼物业更为重要。一些地段不错但目前人流不太理想的商铺产品也可考虑，但前提是政府对片区发展有政策支持，规划也比较完善，如珠江新城。