房地产板块左右A股走势 券商激辩保障房变数

　　本报记者

　　受累于隔夜外围市场下跌影响，25日的A股市场并没有能够延续前一天的反弹走势，当日上证指数低开低走，最终下跌50点报收于2622点，约跌1.9%。

　　从25日市场领跌板块来看，在此前两个交易日的反弹中扮演重要角色的房地产板块再次成为重灾区，平均2.46%的板 块跌幅紧随保险和钢铁板块之后。

　　真可谓成也萧何，败也萧何。

　　上证指数从4月中旬的3100点一路下跌至2481点，房地产板块当仁不让成为领跌“先锋”。同样，正是因为超跌的缘故，在5月21日的百点长阳和24日90点的反弹中，房地产板块也成为反弹的中坚力量之一。

　　那么，地产板块能否携手金融板块引领指数再次反弹？完成“空翻多”的中信证券眼中的“保障房”推出能否会成为房地产板块反转的契机？

　　保障房变量

　　在最近一个多月的A股市场持续下跌过程之中，申银万国和中金公司分别成为多空的代表卖方机构。而此前一路谨慎看空的中信证券却在5月20日突然空翻多，引发转向的一个重要原因则是保障房建设。

　　5月19日，住建部与各地方政府签订了今年住房保障工作目标责任书，并确定了今年保障性住房的任务；根据住建部部长姜伟信介绍，今年全国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

　　这一举措被中信证券研究部策略组的分析师们理解为政府调控地产带来负面影响的对冲措施，他们还预计“作为推进保障房建设的重点，后续还会出台更多制度创新和加大考核力度以缓解地方资金压力”。

　　事实上，在过去的1个多月中，在房地产调控政策逐步展开的同时，内地通胀势头上升和海外避险情绪升温使得投资者的预期进入一个较为悲观的阶段。

　　中信证券认为，“市场在反弹之后一般仍会反复震荡，等待利好因素出现，若利好因素能够彻底改之前悲观预期的根本，市场将出现反转，未来经济预期将沿着"保障房落实——通胀预期下行——海外避险情绪缓解"的路线运行。”

　　具体契机则是今年6至7月份地方政府开始落实保障性住房的时候，同时蔬菜价格和大宗商品价格回落也会降低市场对于通胀高企的预期，从而“成为确立市场底部的重要因素”。

　　随之而来的则是与保障房建设直接相关的钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械和重卡等行业。而从盈利弹性来看，目前供需状况较好的是工程机械、重卡、家电和铜等子行业。

　　据记者了解，在不少卖方机构看来，保障房投资的推出对于整个房地产行业的投资和GDP的增长确实能够带来正面影响。

　　国泰君安房地产行业分析师孙建平认为，如果房地产投资下降10%，则相当于GDP下降0.9个百分点，而考虑到今年3500亿元保障房等投资后，GDP将变为零增长，同时也有利于防止经济二次探底；不过孙认为保障房投资力度加大对于房地产股票而言，“短中期偏利空”，因此孙给予维持了房地产行业“中性评级”，并表示行业短期存在的反弹幅度在15%左右。

　　事实上，在5月21日和24日的反弹中，大智慧房地产指数已经累计上涨了9.45%，不过在25日的交易中又下跌了2.46%。截至25日收盘该指数点位距离5月18日创下的底部反弹幅度约10%。从这两个角度来看，房地产板块依然还有5%-10%的反弹空间。

　　值得一提的是，不少房地产个股在此轮反弹中已经迎来了不小涨幅，包括金地集团、广宇发展及光华控股等个股从底部反弹幅度均在25%-30%，具有重组预期的新潮实业的反弹幅度更是高达40%。

　　尽管来自浙商证券和渤海证券的基金仓位监测报告显示上周（5月17-21日）基金仓位再次出现下降，但一个不可回避的事实是，不少基金在选择卖出其他行业的同时开始试探性买入部分优质地产股。

　　大智慧超赢数据显示，上周房地产板块成为资金净流入最多的行业，约为8.4亿元。而包括金地集团、保利地产、金融街、万科A和苏宁环球等8家一线地产商一周资金净流入均超过5000万元。

　　估值底VS政策底

　　应当承认，经历了4月以来近两个月的下跌，房地产板块的整体估值和绝对价格都已处于相对底部区域。

　　根据东方证券统计，截至本周初沪深两市房地产行业静态市盈率（PE）和动态PE分别为20倍和13.9倍。历史上静态市盈率最低水平是2008年10月的14倍，而动态PE最低则为2009年1月的9倍。

　　虽然整个房地产板块市净率（PB）2.26倍距离2008年最低尚有25%左右的差距，但不少优质地产个股的PB值已经跌破2008年的最低PB值。 从绝对价格来看，目前两市7-8成地产股的绝对价格在10元以下，6元以下的地产股也超过30家之多。在东吴证券策略分析师寇建勋看来，地产股目前处于“垃圾价格”阶段。

　　再加上房地产板块超过30%的整体跌幅，这些共同构成了众多卖方机构认为近期房地产板块将展开反弹的因素。

　　海通证券甚至认为地产泡沫仍旧继续，调控有望逐步“有名无实”，因此在上周五将房地产行业评级调高至“增持”，并建议超配蓝筹地产企业。

　　上海凯石投资管理有限公司总经理陈继武在24日接受记者采访时也对房地产板块充满信心，他表示房地产股在此次调整后，仍有很大上升空间，“即使房价下跌10%对地产股的影响也不会很大。”

　　在陈继武看来，这一波下跌行情表明大盘短期内见底，但继续上升的可能也很小，所以后市将会维持震荡格局，目前凯石投资总体仓位维持在50%-60%左右。

　　然而，对于整个地产行业未来一段时间的看法依然充满着分歧。

　　南京证券在本周初发布的一份策略报告认为，“力推保障房会对商品房造成冲击，行业基本面环比向坏，板块持续反弹向上动力不足，我们认为左边建仓的风险较大，建议低配”。

　　从最近一周房地产数据来看，深圳成交量大幅下跌，但上海和北京出现小幅反弹，二三线城市涨跌不一。不过和成交量表现不同的是，成交均价依然高位运行，部分城市的房价依然在上涨。

　　这一现象被一些看多地产的卖方机构作为目前地产商然存在一定赢利空间的佐证。但从历次地产调控的情形来看，成交量萎缩但价格并不明显调整往往是行业调整的第一阶段且历时最长。

　　据国金证券分析师曹旭特分析，造成这一局面的原因有两个，一是目前开发商资金比较充裕，开发商现金占总资产比例达到20%，而历史最好时期2007年这一比例也仅有16%，因此短期降价促销回流资金压力不大；第二则是市场参与群体过于分散，几万家开发商的市场预期很难达到一致，因此像香港出现房价快速普跌的情况在内地很难出现。

　　随之而来的是，地产调控政策启动一个多月来房价没有出现明显下跌迹象从另一个角度则意味着行业基本面风险未能充分释放，目前市场也还没出现普遍下调地产类上市公司盈利预测的行动。

　　中信证券在近期给出的一份盈利预测下调分析报告中指出，考虑到政策调控的极端情况，在房屋均价与去年持平、全年房屋销量下滑50%的悲观情境下，房地产行业今年净利润同比增速预测值可能会从目前的50%回调至20%以内。

　　当这一切变成现实时，房地产板块的现有估值将会出现颠覆性的变化，尽管这一情景或许并不会出现，但这并没有阻止不少机构谨慎的看法。

　　如国金证券一直坚持在调整的第一阶段出现反弹即是减仓的机会，在其分析师曹旭特看来，寻找估值底部不如寻找政策底部，而“目前仅是政策进入短期平静期，随时有反复的可能，也即尚未得到政策底部。”