警惕地方政府架空楼市调控

　　国务院楼市调控新政公布一个多月以来，一些地方陆续出台楼市调控细则。但地方细则和相关部门的表态却显示出，这场“最严厉的楼市调控政策”可能正遭到架空。

　　首先，相关配套政策以及标准界定迟迟不能明确，政策执行自由度大。本次调控“二套房”政策备受关注，但在住建部这样主要的政府执行部门，又变得重新“模糊”起来。同样存在界定问题的还有三套房是否停贷、哪些城市是房价上涨过快过高等，房产税至今也是让人“雾里看花”。

　　其二，各部门在操作层面“雷声大雨点小”。“国十条”规定对开发商进行土地增值税的重点清算和稽查，但至今停留在口头上。“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但人们至今也没有看见任何一个开发商被取消经营资格，倒是看到不少开发商“再挺一年没问题”的叫嚣。

　　同样，与调控政策顶牛的言论还有“房产税三年免征”、“地方政府”没有权力出台新税种”等。

　　其三，多数地方政府对楼市调控政策虚与委蛇。除北京推出的“京十二条”较“新国十条”更严厉外，其它重点城市有的迟迟不出地方版调控细则，有的推出的细则如同隔靴搔痒，更有甚者明确宣布，不会对购买第三套房加以限制。作为全国楼市方向标的深圳，其房价之高一直被广为关注。有专家提出，深圳的高房价已经影响到城市的价值。但深圳新出台的楼市新政不痛不痒，开发商最担心的“一户一房”限购令未见动静。有专家提出，本次深圳细则只是参照了“新国十条”的底线，比市场预期的尺度宽松。

　　在强大调控声势之下，各种势力要么担心房价下降导致GDP下降，要么担心失去土地财源令自身利益受损。笔者认为，已到了斩断围绕楼市形成的利益链，不折不扣执行楼市调控政策的时候了。

　　一是改变国民经济过于倚重房地产行业的现状，转变经济增长方式。到目前，世界上还没有一个国家依靠房地产使得经济持久健康发展的，反而，过度依靠房地产拉动经济带来的都是泡沫。而我国长期以来对房地产的倚重使国家在制定政策时投鼠忌器。防止房地产开发用地中存在的囤地、炒地和土地闲置违法违规行为，是抑制房价、地价，保证土地市场平稳的重要手段之一。

　　二是改变目前地方财政对土地出让金和房地产类税收的严重依赖，积极推动房地产税源向其他持久性税源转变，以逐步优化地税收入结构。同时，笔者认为，如果把地方的土地出让金和房地产税收归中央或许能抑制地方的卖地热情。同时开征房屋保有环节的税收，使地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖，有动力调整以房地产为主导的经济结构，但如何征收、哪些可以征收需要进行界定。

　　三是最根本的解决措施是增加有效供给。新加坡的租屋、香港的公屋解决了至少50%的居民居住问题，而新加坡和香港是两个低税制的地方。著名经济学家厉以宁也指出，要增加房产供给，特别是针对中低收入群体的供给，才能真正解决房价问题，政府应该针对高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策：低收入家庭由政府提供廉租房，中等收入家庭要建立平租房，高收入家庭住房则交给市场。