来源：财新网
房价和地价仍有非常多的不确定性；征收物业税是未来趋势
【财新网】（记者 符燕艳 26日发自深圳）针对本轮房地产调控的热点问题，万科（000002.SZ）执行副总裁肖莉指出，这是2009年下半年整个房价过度上涨，特别是一些核心城市房价上涨到无法承受或说无法忍受的
至于市场关注的物业税征收话题，肖莉指出，如果参照国际惯例，物业税是一定要征收的，长远来看，它对这个行业有利，因此判断将来物业税一定会征收。至于怎么征收，“中间有一些技术上的问题还在研究和探讨之中。”
5月25日，肖莉在出席财新传媒“2010下半年中国经济前瞻论坛暨财新全媒体团队华南见面会”时作上述表示。“最近这一段时间，特别是最近几天，政策面上，一会儿出一个消息，一会儿又澄清，弄得大家比较乱。”她说。不过她认为，“以这样的调整力度和坚决程度，政策短期内应不会有新的变化。”
这一轮调控政策核心是对银行按揭的收紧，方向是抑制投资需求，市场随之作出反应。5月开始，房地产市场成交量环比数字以30%-40%的速度下滑，但价格未出现明显改变。对此肖莉认为，价格是一个非常敏感的话题。房地产有两层属性，一层是居住的需求，即刚性需求，另一层为投资的需求。当商品失去投资价值时，“价格应该回归到刚性需求或自住需求愿意支付的水平上”。
肖莉指出，去年下半年核心城市房价上涨很大程度上在于投资需求的推动。投资性购房比例到底有多大，肖莉表示，粗略估算，核心城市比例约有25%-30%，二三线城市则比较低。虽然刚性需求仍然坚挺，但对于此轮调控下，这个价格最后会是什么走势，肖莉指出，“我们认为市场在寻找，一定会回归到刚性需求为主的市场。”
在这个过程中，肖莉认为，开发商开工可能会趋于谨慎。目前商品房存量相对比较低，但如果销售减少，存量也相对就会上升。“存量上升的速度会是一个什么样的变化，这个我们认为还需要观察。”至于目前的地价是不是一个很合理的价格，“也是在寻找的过程之中。”
就目前市场形势对开发商的业绩影响，肖莉认为，由于开发商今年的业绩大部分已在上一年实现，比如去年已完成今年50%以上的销售量，因此今年的毛利率会有比较好的提升，上市公司也有一个比较确定的盈利增长。但是，“到了明年会怎样，要取决于这个市场。”她说，由于消费者跟开发商之间在寻找一个更合理的价格，开发商跟政府之间寻找一个更合理的地价，其过程会有多长时间，很难做一个预判。在正常情况下，“我们认为比以往时间可能会更长一些，所以对明年业绩的影响应该会比较大一些。”
对万科而言，“毫无疑问保持增长是万科的承诺。”肖莉表示，万科已经作出了很好的应对。比如在2009年市场兴奋时，万科采取非常谨慎的拿地策略，没有在核心的地方拿高价地，更多往二三线城市发展，因此整个土地的成本是合理的。另外，产品结构方面，万科约80%的产品针对刚性需求而开发，刚性需求中的60%是90平方米以下的房屋，因此它面对的依然是一个坚挺的市场。■
上网从搜狗开始
