宏观政策微妙变化 A股开始筑底地产充当先锋

　　应该说，在目前的整体环境下，投资者对于市场的担忧主要来自调控政策，而不是担忧市场整体估值过高，或者上市公司盈利出现超预期下降。不过，近期欧洲主权债务危机的蔓延，欧洲股市纷纷跌破年线这一牛熊分界线。这一事件推动了国内宏观调控政策的微妙变化，进而使得A股出现反弹的契机，这个过程中对宏观政策反应最强的地产股有望成为反弹先锋。

　　保增长还是调结构

　　要看外围形势

　　为何外围市场近期暴跌，而A股市场反而出现相对强势的运行呢？笔者认为其中逻辑还是清晰的。这跟前一段时间欧美股市上涨、A股调整的原因是一致的。因为中国选择 保增长还是调结构，关键要看欧美经济运行情况，要看出口影响大不大。

　　具体而言，如果欧美情况非常好，中国就会利用这个机会来调整经济结构。事实上，这两三年中国的宏观政策要么选择保增长，要么选择调结构。在一段时间内政府可能会花更大的精力来保增长；而另一段时间之内，又会花更大的精力来调结构。而转换的节点就是观察欧美经济的运行，如果情况太差，就要保增长，因为出口肯定会差；否则，如果欧美情况好转，出口就有保障，就可以放手调整结构。

　　再看当前，欧美股市多数跌破年线，二次探底之声不绝于耳。高层领导上周明确指出，要防止负面效应的叠加风险。至此，应当说情况已经基本明晰，即政府可能再度调整宏观调控政策的力度。方向肯定是放松一些，但放松多少，则要看欧美的经济运行状况。从上周开始，宏观调控政策应该又进入了一个新的时期，这个时点正好对应于去年7月份。在这个时期，欧美股市和A股出现反向运行的几率是较大的。当然，前提是欧美不出现超级金融海啸。

　　地产股中级反弹

　　或已启动

　　既然政策调整已经明确，那么谁会对其反应最强烈呢？无疑是地产。在4月份的分析中，笔者明确指出地产股有可能在4月份或5月份见到中级底部。现在我认为中级底部已经在本周形成，未来地产股有可能迎来两至三个月的反弹行情。如果放眼十年，那么中国的地产股将是具有相当丰厚回报的一个板块。

　　首先，说地产股有短期反弹行情，指的是地产股面临一个调控政策出清的契机。从历史的情况看，这样的背景下地产股往往会有不错的表现。

　　当然，我们更应当从长远来看中国地产股的未来。毫无疑问，无论官方还是民间，对于中国存在巨大的住房需求，这一点是毋庸置疑的。笔者去年底的测算是，中国住房潜在需求在100亿平米，中金最近研究的成果是，中国潜在需求为180亿平米。这意味着每年7亿平米的生产量，需要25年才能完成。

　　从房价的中长期运行看，其一定是和GDP增速、人均收入增长成正比，所以，长远看房价上涨也是毋庸置疑的。考虑到当前和未来的政策，将导致地产商未来集中度大幅提升，这将使得现有开发商未来份额提升的机会显著增加。我们运用上述假定，2020年中国住宅销售面积将达到12亿平米，销售收入将7.8万亿（届时全国商品房均价预计6500元）。假定个别龙头地产商份额达到5%，则预示其销售收入将接近4000亿元，其市值也大体在这个水平上下。届时中国地产业上千亿市值的公司，应该不会少于10家。这意味着房地产行业的长期前景还是相当值得看好的。