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搞清房价成本楼市调控方有针对性

来源:中国证券报
2010年05月27日11:12
  国土资源部近日下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作,较往年不同的是,新增了一项工作:完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

  既然与房价有关,人们不禁猜测国家又要搞什么新动作。这事还得从头说起。近几年中央一直将稳定房价作为重要的调控目标,然而房价却如同一个怪物,总不肯听任政策“摆布”,媒体也不停地在追问,到底谁是高房价的幕后推手。是地方政府的土地财政,还是开发商的暴利驱动,抑或炒房者的疯狂行为?

  幕后推手的名单中无疑少不了地方政府和开发商,但到底谁比谁更受益,却一直没有定论。有趣的是,去年全国“两会”期间,全国工商联房地产商会向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿,称地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方,土地财政是造成房价居高不下的主要原因。

  地方政府当然会作出辩解。有些地方官员诉苦道,土地出让金大多被用于动拆迁、城市环境改造以及住房保障了,所谓的净收益其实并没多少。这也不是没有道理,自1994年实行中央和地方的分税制改革后,地方事多而税少,随着房地产市场的兴起,慢慢形成了对土地出让金的高度依赖。

  可是,房价的构成情况到底如何,已成为全中国人关心的问题,中央高层自然也不例外。于是去年“两会”后,中央指示相关部门进行调查摸底。依令行事,国家统计局通令摸底调查40个城市商品住宅开发费用构成,国土资源部也要求地方填报房地产项目土地出让价款以及房屋售价等。

  及至去年7月份,国土资源部的调查结果出来:样本是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的620个商品房开发项目,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价,结果显示:地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中东部地区平均为27%。据此,国土资源部反击了全国工商联“土地成本占直接成本比例高达58.2%”的观点,并指出,开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便算上增值税,流向政府的也不会超过40%,认为地价并非房价的决定性因素。

  对此结果,业内外质疑声颇多。由于去年那次是临时性调查,选取的样本项目有限,统计方法不够科学,为了更好的开展这项工作,国土资源部再接再厉,今年再来一次,而且极有可能每年都形成常态工作。值得关注的是,今年调查和统计的范围不限于地价因素在房价中的占比,而是扩大到“商品房成本构成”——构成因素当然是更多、更复杂了。

  众所周知,我国房地产信息化水平较低、市场数据杂乱、统计质量较差。尤其是房价,不仅民众看不懂,业界人士也总闹不清楚,不同政府部门也各有自己的数据。因此,近几年国家的调控文件中屡屡提出要提高统计水平,增加市场信息的透明度。今年4月份出台的“国十条”中更是进一步要求统计部门研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

  国土资源部此举,对于我国房地产市场的健康发展,尤其稳定房价,具有一定的积极作用。部分城市房价过高是既定事实,各相关利益群体,不管是中央部委还是地方政府,抑或开发商,都不应将高房价的责任当成皮球踢。研究问题,解决问题,方是正道。
(责任编辑:何华)
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