地产政策打破平静 新一轮调控开始

　　近日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，此通知的出台意味着政策调控的“平静期”被打破，“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将提前出台。

　　税收影响在四季度后才能看到效果。土地增值税的征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是我国税率较高的税种。对土地增值税进行严格清算，可以降低市场预期，从而适度降低房地产行业的投资水平，另外有利于缩小开发商的避税空间，从而减少企业利润。

　　在企业资金不够宽裕时，将对企业运营资金的正常流转带来较大影响。目前多数企业的资金状况还较为充裕。由于地产调控政策，预计新增土地购置面积和新开工面积，以及销售金额都有不同程度的下降，使得征税基数变低。而且，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的。即使严格征收也需要一个较长的过程。我们预计税收影响至少在年底才能看到效果。

　　打击囤地、捂盘效果较好，将推动增加商品房供应。土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。因此对打击囤地、捂盘行为的效果较为显著。这将在一定程度上对商品房供应量有促进作用，从而对房价起到一定的牵制作用。

　　政策执行力度取决于我国经济增速。我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容。同时，房地产企业的账面复杂，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，进一步加大了征收难度。2006年底，国家税务总局曾下发发类似通知。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。此次政策是否能够持续有效的执行，主要取决于地产行业投资增速放缓对我国经济是否造成较大影响。假如下半年，随着地产行业投资放缓，经济出现下滑的趋势，则这一政策有可能无法持续有效执行；如果经济继续保持较好势头，而楼市调控效果不明显，那么可能会从严执行。

　　随着调控效果的逐步显现，近期“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将提前出台。地产板块近期出现超过10%的反弹，但随着新政策的陆续出台，市场预期将依然延续以前的趋势，地产股后市很难出现超越大盘的表现。我们维持地产股“跟随大市”的投资评级。