来源：第一财经日报
作者：阴雪 黄树辉 权利冰 张艳红
编者按：
新“国十条”出台后，一线城市房地产市场供求关系迅速逆转，刚需消费者持币与资金链坚挺开发商“隔房观望”，导致部分城市住宅成交量出现了环比70%的大跌，但成交均价依旧站在2万元/平方米的高位。
这种僵持状态能持续多久？业内有人预判：至少三
但冷静的市场观察者指出，地价能否下降才是房地产下一步能否企稳的重要因素，而这取决于出让土地的地方政府的利益选择。如地价不跌，开发商降价卖房积极性不够,这种情况持续到2012年的话，房屋供应可能大幅下降，市场重演2009年的情况，然后政府再打压，由此无限“恶性循环”。这显然不是影响着钢铁、水泥等众多产业的房地产业长期发展的应有之义。
广州
一手房交易量跌三成万科现价格松动
虽然广州的房地产调控实施细则堪称“最温和”版本，但依然没能遏制市场下跌趋势，5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅，均价也微跌5.6%。
广州房地产官方网站阳光家缘的数据显示，5月1日至5月30日，广州一手住宅交易面积为44.7万平方米，环比大跌33.8%，成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”，成为今年以来第二低成交量，成交套数为4025套，环比下跌32.5%。
在价格方面，5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米，环比下跌5.6%，这也是今年以来第二低的成交均价，仅略高于2月份10252元/平方米的均价。
与成交量下降三成相对应的是，5月广州一手房新增供应量也环比下降了三成。数据显示，广州市十区二县住宅供应增加2462套，比上月的4001套减少了38.46%；新增加面积32.10万平方米，比上月的46.53万平方米减少31.01%，无论是新增套数还是新增面积，供应量都大减三成以上。
值得提及的是，虽然5月广州成交均价未出现大幅下降，但开发商降价意愿正趋强烈，继恒大、保利后，万科在广州也开始调整价格。万科旗下名为天河御品的楼盘，日前推出一批新货，以11000元/平方米起价，较此前成交的均价14000元/平方米折让明显。对此，广州万科解释说，此番推出的新货为毛坯房，因此定价较低。
广州经纬地产董事总经理区俊文表示，广州交易量下降20%～30%，比很多城市表现更理性。而从目前开发商的情形看，位于市区内的楼盘降价意愿还不强烈，但一些郊区偏远楼盘调价动力较明显。
上海
一手房成交缩七成_开发商未来定价将“随行就市”
今年5月上海商品住宅成交量达5年来最低。在佑威及楼市专评网最新发布的数据中，整个5月，上海新房住宅的周成交量都在6万~8万平方米的历史低谷徘徊，以至于5月上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。有迹象显示，目前已有个别开发商着手调整其楼盘全年的销售进度，以做好长期“抗战”准备。
佑威房地产研究所副主任陆麒麟指出，即便在2008年楼市的最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以达到40多万平方米。而今年5月的成交量仅为30万平方米，“剔除春节因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期还要低30%左右”。
“我周四和开发商开会，发现他们得了‘焦虑症’。”昨日，一位国际物业代理公司人士透露，目前不少开发商已被迟迟不出的楼市调控细则和目前的成交量“折磨”得不知所措。暂时无计可施的情况下，延迟推盘似乎就成了开发商的本能反应——5月上海新房住宅的推盘量明显“缩水”。数据显示，5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月大降23%，同比亦下降约25%。据搜房网统计，5月申城开盘项目预计有96个，但截至上周末，实际已开盘项目仅46个，有约五成楼盘“爽约”。
昨日，有开发商向《第一财经日报》透露，接下来越来越多原本有推盘计划的开发商或许会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的推盘方式，即有多少积累客户，就推多少房源。上海中梁房地产开发有限公司市场营销部副经理王付超亦表示，虽然该公司旗下的项目——宝山英伦印象暂时未达到预售标准，但“根据客户积累量推盘”肯定是今年公司的重点销售策略之一，“推得多了也卖不掉”。而对未来楼盘定价策略，多数开发商讳莫如深。王付超表示，该公司将“随行就市”；绿地集团有关项目负责人也称，旗下几个楼盘未来一段时间的定价“将看市场反映而定”。
值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，为22338元/平方米，环比4月减少2.6%。但个别楼盘调价开盘，近日位于上海宝山区的保利叶上海推出一批房源，其中小户型叫价15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的价格水平——在今年1~3月，保利叶上海成交房源的均价一度达18000元/平方米以上。
深圳
一手房成交跌六成_个别开发商优惠幅度上万
在市场僵持一段时间之后，深圳本地企业佳兆业率先启动降价促销活动最近引发市场关注。但有开发商表示，佳兆业降价仅是局部现象，不能代表主流，大部分开发商未来仍将坚持观望。
5月28日，佳兆业启动周年主题降价促销，其中金翠园、茗萃园及上品雅园三个在售楼盘各推出20~60套不等的单位，以八折优惠发售，优惠幅度高达1万元/平方米。
佳兆业是此次深圳楼市首例具有实质意义上的降价案例。业内人士猜测或与其资金链及业绩有关。对此，佳兆业有关负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，公司楼盘降价在深圳确属第一宗，意在市场促销，目前公司现金流相当充足。
深圳某地产开发商部门负责人王恭敏以业内观察人士的立场表示：“佳兆业降价促销仅仅是局部现象，或许是市场传递的一个信号，佳兆业从民企进入上市公司行列，希望在市场发出一种异样的声音，但这种做法不代表市场主流。”在宏观上，目前开发商和政策仍处于相持阶段。房地产开发商类型不同，其市场应对态度和策略都有所不同。
据深圳中原地产的统计，5月1日至30日深圳一手房成交套数为1319套，同比和环比分别下降84.44%和59.11%；成交面积为10.92万平方米，同比和环比分别下降85.93%和62.50%；成交均价20342元/平方米，同比上涨57.67%，环比下降1.09%。
北京
一二手房成交均跌逾五成机构预计降价在第四季度
截至昨天，开盘已一周有余的北京东北三环外楼盘太阳公元，在北京市房地产交易管理网上登记的已预定和签约的房源仅为53套，仅占此次推出全部房源的1/4。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月1日~5月30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成，环比4月也下跌了59.1%。而从5月10日开始，北京商品住宅期房已连续3周日均成交量低于100套。
成交量的持续下降，使开发商的开盘热情逐渐降温。截至5月30日，5月份北京市场中仅有18个项目开盘。亚豪机构的相关统计显示，这一数字相比5月初计划开盘的项目量减少了一半左右。
然而在市场交易持续萎缩了一个月之后，新开楼盘并没有出现降价情况。据亚豪机构监测，5月开盘的项目相比上期的调价幅度有所降低，调价幅度普遍在3%~8%之间，另外有个别项目出现停涨。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，在政策重压下，购买力的停滞导致楼盘积累目标客户的周期大大加长，以至于在达到预定开盘的日期时尚未积累到一定的客户量，只得选择延期开盘。他预计降价时间窗口可能出现在今年第四季度。
相比一手房市场，北京二手房价没那么矜持。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，环比跌幅超五成。据21世纪不动产监测数据，北京5月二手房价整体出现10%左右的下滑，望京、通州等区域二手房价降幅更达15%。该公司分析师齐凡预计，未来二手房价将处于一个缓慢下滑状态，同时出现分化。“大部分房源保持现有价位或缓慢下滑；20%房源降价幅度加快。”
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