商住楼投资转手增值税最高达60%

　　每经记者 张初亮 发自上海

　　上海楼市调控细则迟迟未出，“房产税”这把利剑仍高悬头顶，引发市场浓厚的观望情绪，这也使得上海住宅市场一片清冷。在此情况下，商住楼异军突起，一方面得到了投资客热切关注，另一方面开发商也抓紧报批。然而有业内人士指出，商住楼投资价值并没有因房产新政而变得更大。

　　开发商获益商住楼

　　上海同策研究咨询中心主任夏宇在接受《每日经济新闻》采访时表示：“上海的办公楼供应量明显偏多，而办公楼的需求却不大。在供应量方面，商业住宅比重倒挂。由于近几年住宅需求巨大，由商转住的商住楼应运而生。”

　　据方方地产咨询机构提供的数据，上海2009年供应商业用地1000万平方米（建筑面积），2010年已供应超过600万平方米商业用地。而商住楼的成交面积，今年3月份达2万平方米，4月份更是达到3.4万平方米的历史新高。

　　“对于民营企业，特别是外地进沪创业的民企，如租用或购买写字楼，还得租用旅馆或公寓解决生活问题。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，可减少大量的开支。”河瑞林投资咨询一位资深研究员撰文指出。

　　由于市场竞争压力，受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响，某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度，而改为商住将更迎合市场需求，且销售周期短，回款速度快。同时，由于新商住项目比同区位的住宅单价价位高，开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。

　　转让增值税最高达60%

　　由于住宅市场受到信贷控制，而商住楼在信贷方面继续沿用此前规定。为了继续利用贷款投资楼市，一些投资客将资金转向商住楼，一些大中型城市的商住楼也因此热销。

　　方方地产咨询机构商业部经理全俊伟认为，很多投资客在投资商住楼时，其实对商住楼后期转让所产生的费用预计不足。据其介绍，商住楼二手交易除了需缴纳契税、营业税外，还需缴纳增值税。“增值税一般按30%~60%增收，增值额度越大，增收的税额也就越大。”

　　全俊伟分析，相比住宅，商住楼比较灵活，既可以居住又可以办公，并且可以注册公司，这受到不少中小企业主的欢迎。但商住楼用作居住却存在居住环境不佳、水电费偏高等劣势，且商住楼用作办公，品质也不佳。”

　　从目前在售商住楼的价格与纯办公楼的价格比较，纯办公楼的价格明显高于商住楼。其原因在于纯办公楼所面向的客源为大公司及跨国公司等大型企业，配套规划水准较高档。而商住楼由于包含了居住，价格水准趋向于同区域的住宅价格，并且由于小区环境及使用年限的限制，甚至还要略低于同区域的住宅楼的价格。

　　“无论如何，商住楼的投资价值并没有增大，市场租金、转让费用都和原来的一样。一套由100万元增值到200万元的商住楼，若要出售，所需缴纳的费用大约为50万元。”全俊伟介绍，“目前上海商住楼的租金一般在2~3元/平方米/天，租售比也不高。”

　　《每日经济新闻》记者从上海的一些中介了解到，商住楼在二手市场的挂牌量相当小。一些投资客看中后期市场走势较好，希望将交易产生的费用转移到下家。“买房的一听要交几十万元的税，基本上就把注意力转移到住宅上去了。很多房东往往把总价做低，但少交的税也有限。”上海市中心的一位中介透露。

　　上海未明确是否出台限制

　　5月19日，北京住建委等部门发布通知，禁止酒店类项目分割散售。业内分析这条政策背后已经传递出北京相关部门下一步将 “发文”规范商业、办公类项目的信息。在此前两天，浙江宁波出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》，将公寓式办公楼（商住楼）、酒店式办公楼的房屋产权所有人限制为企业法人。

　　个人购买上海的商住楼、酒店式公寓以后会不会办不成产权证，不少准备投资商住楼的投资客心怀忧虑。一些商住楼开发商则加紧项目方案审批，希望在政策出台之前将楼盘推向市场。

　　《每日经济新闻》记者就此致电上海房管局，却没有得到这方面的明确消息。上海同策咨询研究中心主任夏宇认为：“上海本身存在办公楼供应偏多、住宅供应量不足的情况，如果对商住楼进行限制，可能会加重写字楼的空置率，上海出台限制商住楼的政策可能性不大。”

　　针对商住楼，夏宇建议开发商可以先做方案先报批先通过，谨慎地拿此类用地，并将产品做到多样化，比如原先只做40、50平方米的单身公寓，现在可以尝试一些再大面积的行政套房等等。