房企筹资金缓降价 房价高位僵持

　　只要资金安全，不降价；只要还能筹到钱，缓降价。这是目前众房地产企业的普遍心态。

　　综合各地的楼市数据可以发现，到目前为止，楼市价格依然高位徘徊。对其背后的原因，上海易居房地产研究院高级咨询顾问周建成总结为：一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性；二 是各地细则尚未出台，开发商采取观望静待的态度；三是大部分开发商资金充裕，并不急于降价回笼资金。

　　目前开发商的态度总体上分为打折派、促销派、观望派三类。前两类在房企中的比例，属于小部分，打折派恒大和绿地，促销派如保利、富力、金科，而大部分房企属于观望派，代表性的如万科、龙湖、金地等。

　　本报记者调查发现，目前选择不降价或缓降价的大部分房企，在坚守价格的同时，正花更多的精力在筹钱。据第一太平戴维斯的报告披露，在众多筹钱方式中，房地产基金成为许多房企的新选择，仅在今年前几个月内，预计有超过100家房企建立了自己的房地产基金。

　　筹了足够的资金，房价似乎更难主动降。博弈还在继续。

　　策略分化 观望为主

　　易居房地产研究院最新的专题调查中发现：随着新政出台，购房者心态出现微妙变化，市场火热态势受到抑制，成交下行，但房价仍保持高位僵持，没有出现大范围的降价促销现象。多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘时间。

　　周建成坦言，按兵不动、静观后市是目前多数企业的典型选择。尽管政策冰封楼市，但房地产企业依然怡然自得，除恒大外，几乎还没有其他房企主动掀起大规模降价。

　　易居的调查报告认为，保利、富力、金科等企业属于促销派的代表。其中，保利地产至今的策略坚持无降价有促销。据了解，保利地产上海公司至今没有降价计划，但为保证70%的销售率，可能有比较可观的折扣优惠。上海嘉定新城的保利“湖畔阳光苑”项目在4月份的最后一周，打出办理VIP卡总价减1万元的促销；而定于5月初新开盘的“保利维拉家园”，明确表示开盘会有折扣，该楼盘的对外报价一直是25000元/平方米，而其所在的新江湾城板块价格在33000元/平方米。

　　富力地产营销总监朱文婷近期表示，楼市新政比较猛烈，对楼市冲击较大，富力集团会采取一些折扣让利的促销手段，但不会有大幅降价的计划。据了解，天津富力城、富力津门湖、富力湾、富力桃园推出“富力让天津更美好—4盘联动，5+1重豪礼”的特大购房优惠活动；广东富力6个楼盘联展，推出8重大礼，派发高达1亿元的现金购房券、成交即送购房契税及高达28888元/套的物业管理费及60万元巨额抽奖等促销措施。

　　不过业内普遍预计，未来各城市市场将在一线城市的带领下相继进入调整阶段，市场观望情绪将有所增加，开发企业和购房者进入价格博弈阶段。

　　房价高位徘徊的支撑力

　　但不管是龙头企业还是更多中小型企业，迄今都坚守观望姿态。

　　代表性企业中，万科表示尊重市场，按照购房者意愿定价；中海地产则表示优先考量股东价值最大化；龙湖则表示公司产品线丰富，足以应对市场波动。

　　金地集团董秘徐家俊近日对外表示，公司目前可售的房源较少，暂时不会进行降价销售，整个公司管理层也还没作出决定要调整营销策略，接下来会观察一段时间。

　　恒盛地产CEO程立雄表示，目前并无“保本甩卖”的想法，公司将根据市场的变化合理定价。

　　远洋地产方面的态度则是暂不调价，随市场而动。“各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价，但公司也会根据市场状况不断进行分析，在必要的时候也会作出适当的调整。”雅居乐则尚未部署价格调整，仍待观察。

　　有了业内大佬的表态，更多房企加入到观望的不（缓）降价阵营。阵容庞大的观望派，成为一股目前市场房价依然高位徘徊、难以在短期内出现明显调整的重要支撑力量。

　　迄今，房企中观望占据主流的背后，则是不少开发商对后市对调控政策执行力度和效果的揣测，而从不少企业的应对策略中透露出，这种揣测不乏夹杂着赌博的味道。

　　对此，周建成提醒，在博弈透明的前提下，市场量价表现将会经历从量缩、价松到回转的过程。

　　筹钱比降价更重要

　　按照正常调控政策显效周期，市场将经历量缩、价跌、回转三个阶段。

　　易居研究院的报告描述，第一阶段：成交量率先萎缩，价格在短期内将会呈现僵持状态。目前各城市间已出现明显的分化，拉锯态势已形成。第二阶段：价格开始出现松动，成交量有所增长。由于此次政府调控的态度异常坚决，房价会出现一个回落的阶段。第三阶段：一旦调控的目的达到，政府将适时收手，被抑制的部分投资需求将再度激活，市场进入回暖期。 有业内人士指出，第三阶段何时到来与调控政策何时退出或放宽密切相关，而这个阶段到来或先或后，无疑将直接影响到企业生存。

　　在诸多因素中，企业能否安全迎来第三阶段，资金过冬能力显然最核心。因此，迄今在大多数企业选择观望的另一面，越来越多的企业正竭尽所能四处筹钱，以求第三阶段到来前充分的资金安全。

　　“只有这样，企业的观望不降价策略才能最终坚持下来。”有开发商融资部人士坦言。

　　上海第一太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨透露，筹资是目前国内房企的头等大事，国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径。预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金，其中包括复地、华润、中海及金地。“房地产基金使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。其成本更低，许多投资商要求的回报率低于13%至15%的信托融资成本，且更加灵活。”

　　此外，借机转型商业地产渐成趋势。戴德梁行最新报告注意到，近期，多家内资房地产企业加快布局商业地产的步伐。4月初，万科接手位于北京CBD核心区赢嘉中心，半个月内万科连续接手了三个商业地产项目；4月13日，保利房地产宣布未来3~5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%；金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，今年计划将20%的资金投向商业项目。

　　戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，以成熟市场的经验来看，长期持有一定比例的商业地产可以使开发商的风险更可控，企业在这一轮住宅调控中应更清楚的看到资产组合配置的重要性。”

　　周建成坦言，各地方政府细则出台并执行尚需时日，给了企业一个缓冲时间，应该珍惜这个时间段，量入为出保证资金的正常延续。具体看要控制存货水平、加快回款速度、控制资本性支出。