公共租赁房有利挤出楼市泡沫

　　提要 当大量公共租赁房推出之时，有着购房、租房刚性需求的“夹心层”有了一种新的选择，而捂盘惜售、有房不租或高价出租等现象将受到全面冲击。

　　自4月17日国务院发布“国十条”已有一个半月，但上海的地方实施细则迟迟未出，楼市一直在等待“另一只靴子落地”的惶恐中。昨日下午，上海楼市的实施细则虽然还是没有全部出台，但是作为上海住房保障体系重要组成的公共租赁房方案——《本市发展公共租赁房的实施意见（征求意见稿）》正式公开征求意见。公共租赁房实施方案的公布，必定影响上海的楼市。因此，公共租赁房实施方案公布，也算是听到一点“另一只靴子落地”声音。

　　公共租赁住房是解决广大夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到本市工作的群体。

　　公共租赁房的供应对象是“有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员”，“考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。”这意味着，非但所有保障性住房的供应对象，都可以在“买”和“租”之间选择一种方式，解决住房困难；而且公共租赁房的对象面很广，几乎涵括了所有的城市“夹心层”。

　　公共租赁房比起经适房，同样是解决“夹心层”居住保障问题，有利之处很多。首先公共租赁房所含福利少，公共财政负担少；公共租赁房和经适房理论上的供应对象都很宽泛，都很难严格审核，由于经适房所含福利多，公共租赁房容易退出，因而经适房极易引发腐败，而公共租赁房的腐败漏洞就很少。

　　因此，不管从有效解决居民住房保障问题还是抑制目前虚高的房价看，建设公共租赁房都是最恰当的举措。上海推出公共租赁房可以在短期和长期影响上海楼市价格趋向正常、趋向合理。

　　公共租赁房的供应对象主要是青年职工、引进人才和来沪务工人员，这些人员与改善型购房者构成上海自住购房的主力军，而这些人员大概占到刚性需求的一半。刚性需求一旦萎缩，再加上目前一连串调控政策，建立在刚性需求基础上的投机投资自然受到抑制。根据现在推出的公共租赁房征求意见稿，下半年上海公共租赁房肯定可以实施，上海楼市降价指日可待。甚至无需等到公共租赁房正式实施，昨日公共租赁房征求意见稿推出之时，马上有房产中介认为将会拉低房屋租赁价格。

　　一般来说，住房市场租赁和买卖租售比为1∶240左右，全世界都是这个比率，上世纪50年代之前中国的租售比大概是如此，2003年非典之前的比率也是如此。然而，现在上海住房的租售比大概在1∶400，中心城区更为突出，有的超过1∶500。这种现象当然是不正常的。这种现象是由许多非市场因素的操纵造成的。不管这种不正常的比率是什么因素造成，根据客观规律楼市的租售比终究会恢复正常的1∶240或略高。我们希望楼市挤出泡沫，房价下降以恢复这个正常的比率。可是，租赁价格抬高同样能够达到正常的比率。不幸，在一连串的调控政策之下，上海房价没跌，租赁价格倒涨了。

　　通常一个城市的常住人口中，租房人口不会低于四分之一到三分之一，青年职工中租房的比例更高。虽说中国人有买房置地的传统观念，但现在租房比例实在太低了。

　　公共租赁房的推出，有利于朝着挤出房价泡沫的方向恢复正常的房屋价格租售比，有利于使租房人口和买房人口达到一个和谐比例，有利于从租房逐步到买房的正常人生轨迹，有利于形成租房售房的有序房屋市场，有利于长期稳定合理的房价。