恒大降价5月销售不降反升 断言房价近期会下调

　　6月8日，在全国首先祭出降价大旗的恒大地产（03333.HK）公布5月份的销售数据， 在一干发展商5月份销售均大幅下滑的背景下，这份成绩单显得有点鹤立鸡群：5月恒大实现合约销售额40.5亿元，创下今年以来的单月最高纪录，同比增长328.6%，合约销售面积64万平方米，同比增 长240.3%。合约销售均价为每平方米6326元，同比增长26.0%。与4月相比，合约销售额环比增长8.3%，销售面积环比增长10.7%，销售均价环比下降2.2%。

　　恒大从5月6日开始在全国推行八五折售楼的策略，一直持续至今。

　　恒大总裁夏海钧这样解释：“短期内房地产商要尊重市场或者审时度势的话，价格调整是应对危机的最好办法。哪一个企业最早调整了价格，哪个企业就会在竞争中抢占先机取得胜利，5月份恒大的销售数据证明了我们的策略是正确的。”

　　当日，中国海外公布，2010年5月份实现房地产销售额34.5亿港元及销售面积41.8万平方米，同比分别下降39.0%和28.4%。

　　房价近期会逐步下调

　　最近两周，一众发展商纷纷公布5月份的销售数据，大部分下滑严重。比如，万科5月份实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别同比减少32.6％和20.2％。雅居乐5月份合约销售约10亿元，环比下跌33％。世茂房地产与富力地产，5月份的合约销售金额环比也分别下降了40％和48.9％。

　　反观恒大，5月6日开始八五折促销，从5月6日至5月31日，恒大的日均合约销售金额为1.35亿元，比促销前的日均6400万元左右，大幅攀升约110%；日均合约销售面积2.2万平方米，相比促销前的日均9400平方米左右，大幅攀升约134%。

　　谈及其他发展商未来会否跟随恒大减价促销，夏海钧对本报记者表示，难以估计其他开发商对大势的判断，“大家的认知是不同的，有的发展商土地存量不足，为了保证质量，价格不会下降。而有的开发商接下来会进行价格调整，这是我的判断”。

　　恒大目前仍然维持每两周根据市场情况制订价格的策略，夏海钧透露，短期内看不到八五折这个折扣比率上调的空间，“价格走势会在最近一段时间逐步下调，如果不下调的话，房地产企业的资金压力会逐渐增大。”

　　此前有投行地产业分析师向本报记者指出，在目前宏观调控趋紧的情况，估计今年下半年一众发展商会调低在年初定下的全年销售目标。不过夏海钧称，截至5月份，恒大已完成全年40%的销售目标，肯定能完成全年销售目标。

　　数据显示，今年1月到5月，恒大累计实现合约销售额161.8亿元，同比增长150.8%；累计合约销售面积253.3万平方米，同比增长85.2%；合约销售均价每平方米6387元，同比增长35.5%。

　　发债融资金额已回内地

　　夏海钧表示，“恒大在今年年初发行了两次债，就意味着我们预示到了中国宏观经济调控，今年房地产走势我们认为价格上升空间短期是比较小的”。

　　今年1月和4月，恒大发行了两次年利率为13％的美元票据，分别为7.5亿美元与6亿美元。恒大的首席财务官谢惠华透露，截至5月31日，现金余额199.9亿港元，未使用的银行信用额度是257亿元，短期内没有再集资的打算。而恒大的负债（包括海外发债和国内贷款）为242亿元，其中30亿元为短期贷款。

　　谢惠华也对本报记者透露，今年初两次海外发债的资金，已由恒大的香港公司用资本金注资（Capital Injection）的形式顺利汇回内地公司。

　　夏海钧表示，恒大有充足的现金流，每个月也保持40亿元的销售额，因此今年内还会增加一些土地储备，“我们绝对不会抢占高端的城市和热点区域，例如北京、上海，公司会谨慎进入这些区域。至于二线、三线城市是公司今年乃至明年会主要进入的区域”。

　　夏海钧指出，二三线城市的楼价升幅比较小，价格不算太高，老百姓的刚性需求比较强。目前，恒大在二三线城市的销售占比也逐渐趋于平均，比如5月份销售金额中，重庆占11.4%、成都及周边9.4%、合肥9.0%、广东8.8%、沈阳8.1%、太原7.8%、南昌7.5%、长沙6.8%、石家庄6.7%、武汉及周边5.4%。