公共租赁房莫蹈经适房覆辙 下半年楼市开打价格战

　　编者按：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。然而这一政策的出台对楼市究竟有何影响？又会否形成经济适用房式的制度"杯具"？ 随着调控的进一步深入，各地的开发商， 或将不得不迎来残酷的价格战。

　　单套公共租赁住房面积不得超60平方米

　　承租人拖欠租金可从工资中直接划扣

　　符合条件的外来务工人员可纳入公共租赁住房供应范围

　　力推公共租赁房

　　针对三类人群

　　根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

　　租赁手续严格

　　《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出；拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

　　政府责任明确

　　《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

　　同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。公共租赁住房建设实行"谁投资、谁所有"，投资者权益可依法转让。

　　《指导意见》明确，发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

　　公共租赁房的隐忧

　　一是供应对象的开放性不够，公共租赁房的供应对象主要是既买不起经济适用房，又不够廉租房条件的人群，即俗称的"夹心层"。如刚毕业的大学生、大部分外来务工的农民工，对这些人的住房问题，一方面在以前的住房保障体系里属于空白，另一方面受限于有地方福利因素的户籍制度，这些外来人口无法享受。在这方面，只有重庆和上海有限地打开了户籍篱笆，对常住人口供应。

　　二是公共租赁房的供应量太小，北京今年只有50万平方米，一万多套，而北京的流动人口就有500多万。建设计划最多的是重庆，三年也只有30多万套，僧多粥少。

　　三是监管制度缺乏，对公共租赁房租金如何确定，如何审核，如何监管，目前尚没有完善的监管体系，而经济适用房之所以落入今天的尴尬，就是因为缺乏监管。

　　基于此，既然公共租赁房的主要对象是夹心层和外来人员，一定要尽可能体现其开放性，体现其制度的价值和意义；另一方面，公共租赁房是实实在在的民生工程，各地初衷很好，但一定要落到实处。特别要在一开始，就建立防止寻租和腐败的监管体系，让其真正成为"夹心层"圆住房梦的民生工程，避免经济适用房式的制度"杯具"。

　　楼市影响几何

　　公租房重新洗牌租赁市场 "居者有其屋"将实现

　　沪上90%的非上海本地务工人员虽然租房，但是针对这个人群的中小型户型租赁市场却长期缺乏专业机构的运作，导致租房人群长期处在不安定的心理状态中。公共租赁住房的推出正好能解决这个问题，通过市场化的管理，专门机构的运作，并鼓励有条件的单位自荐由政府补贴等多种形式来完善整个租赁市场，使其更加健康全面的发展。

　　"他不是解决房价的问题，他是解决一个社会的稳定问题。"华燕置业房盟中国事业部总经理韩建君反复强调了这个观念。针对社会上对公租房对房价的调控作用的期待，他否认了这种想法。作为一个全程参与公租房讨论稿的资深业内人士，韩建君对公租房有非常深刻且清晰的认识。公租房将重整当下的租赁市场，而对商品房买卖市场不会造成影响。

　　据他介绍，公租房将对现在的租房中介市场起到重整的作用。首先公租房不是廉租房，租金只是比市场上的租金略低一点。其次，公租房从开发商去开发废旧的楼堂馆所，厂矿改进，工业企业废弃的工厂进行改进，扩大供应面积，同时向社会征集私人的出租房屋，"也就是说他要对整个租赁行业通过市场化的运作进行集中管理。"同时据他透露，公租房的缴租方式不是个人掏，而是由单位统一缴纳。简而言之就是个人掏租金给公司，由公司统一来到这个公租委托市场公司来缴纳租金。

　　最后他还强调，公租房的推出是政府基于"居者有其屋"考虑，对整个社会的安定和市场的稳定都将起到决定性的作用，公租房的社会效益将在未来慢慢显现出来，一种更健康合理的秩序也将建立。

　　公共租赁房莫蹈经济适用房覆辙

　　《指导意见》及时对公共租赁房的建设、供应及监管予以规范，既有利于及时总结各地的有益经验，又为公共租赁房提供了全国性的监管和建设标准，以免重蹈经济适用房漏洞百出的覆辙。

　　从制度设计看，公共租赁房作为解决"夹心层"住房问题的主要途径，制度本身无疑是好的，上海、重庆、北京等地也在热火朝天的建设，但不得不提醒的是，中国住房保障制度的历史告诉我们，无论多么好的初衷，如果缺乏相应的制度保障和监管体系，就可能会出现腐败问题，经济适用房就是典型的例子。

　　楼市动向

　　深圳率先破位下行

　　跟随品牌房企的脚步，深圳其他楼盘也纷纷下调价格。据中原地产数据显示，深圳目前已有36个楼盘降价。在降价促销的作用下，深圳房价终跌破均价18000元的关口。世联地产数据显示，5月31日-6月6日深圳市新房均价大幅下跌，仅17575元/平方米，环比跌幅为14%。6月8日，深圳市政府常务会议通过《深圳市房地产市场监管办法》，规定开发商销售商品房须明码标价，确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更。

　　"重拳再现，之前高调宣称要死扛的项目开始按捺不住了。"深圳一当地开发商表示，房价普降将是深圳楼市接下来的趋势。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，从成交量来看，深圳房价目前尚未到底，仍然有下跌空间。更早之前，总部位于广州的恒大已经开始8.5折促销，富力地产也对旗下项目实行优惠。

　　降价潮蔓延至京沪

　　恒大的8.5折降价，更多地被视为一种噱头；而对于降价的跟进，房企"随行就市"的速度也比上一轮快了许多。

　　5月份，上海新建商品住宅(剔除动拆迁配套商品房)成交量只有可怜的30万平方米--这是2003年以来除春节所在月份外的最低月成交量，且供求关系已由去年的供不应求，逆转为严重的供大于求。然而，新房价依然坚守在23000元/平方米左右的历史高位，虽然也有楼盘进行促销，但多属郊区中低档楼盘，尚未形成整体性降价格局。上周(6月7日)，上海本地房企绿地集团宣布，在全国41个城市共100多个项目，开展"优惠月"减价活动，均价降约两成。绿地位于上海松江的蔷薇九里项目，降幅约为18%；位于上海宝山的公园壹品项目，直降约3000元/平方米。

　　北京区域多个楼盘价格已有松动。在此背景下，合生创展近日表示，"为了庆祝集团成立18周年"，北京全线产品均有一定的优惠折扣。目前合生创展在京销售的楼盘主要为合生·霄云路8号、合生·世界村、合生·麒麟社以及合生时代帝景四个。其中，位于大望京商务区西南的合生·麒麟社项目，目前均价为30000元每平方米。据透露，该项目近期将推出少量特价房源，价格26000-27000元每平方米，但户型面积较小，若一次性付款还有9.4折优惠。甚至有消息指，该项目的部分大面积户型，总价折合下来优惠总额可以达到30万元。

　　下半年将开打价格战？

　　房地产开发投资增长的影响将在下半年显现。北京的大兴、房山、通州区域，是今年的楼市供应量集中区，大兴的保利·茉莉公馆即将推出，目前迟迟难以定价。"一房一价，定了之后再改、再涨价就很困难，定高了又通不过建委的审批，拿不到预售证。"业内人士透露。

　　另一方面，这些集中于同一区域的开发商，由于产品和定位的接近，又将面临下半年激烈的市场竞争。他们之间，通过各种渠道相互打探对方的价格信息。如北京万科长阳半岛项目营销负责人肖劲，就非常关注绿地同在长阳的项目定价。中原地产北京市场总监张大伟认为，像房山、通州这样前期涨幅过大、而供应量超大的区域，还会面临保障性住房上市的竞争，下半年必然面临价格调整。

　　在深圳，下半年开盘量集中的龙岗、龙华等片区，目前价格竞争已在暗中上演。深圳中原地产代理市场总监王世界表示，目前深圳几乎所有区域都出现了降价楼盘。预计未来3个月，降价将成为深圳楼市的主基调。"前期涨幅比较大的区域，可能会有超过两成的降幅。"