绿地降价探源：超千亿资金支出资金链显得吃紧

    5月楼市成交惨淡，商品房销售额环比大跌25%。几乎与此数据发布同期，全国最大的房地产企业之一绿地集团宣布启动为时一个月的优惠促销活动。

　　6月8日，绿地高调宣布，在全国41个城市的100个项目全线启动优惠促销，作为集团成立18周年的客户回馈活动， 优惠时间截止到6月30日。

　　“其实在此之前，绿地在全国的许多盘，今年都是以低于周边楼盘的价格开盘，取得了很好的效果。”6月11日，绿地集团董事长张玉良就“全线优惠”一事对记者回应称。

　　作为一家全国布局的超大型房企，在此极其敏感的“混沌时期”，擎起“优惠”大旗，究竟缘何？是资金链紧张的无奈之举，还是源于大势判断？抑或是为并购整合提前筹备？

　　对于一贯“讲政治”的张玉良而言，及时进行价格调整，或许还有更多的意义。

　　价格试探

　　位于北京大兴的新里·西斯莱公馆项目，今年4月低调开盘，均价为每平方米1.8万元至1.9万元，低于2.1万元/平方米的预期价格，颇受市场青睐。据绿地方面透露，4月份该项目销售额达12亿元，5月份为10亿元。

　　绿地的“大本营”所在地上海也同样如此。“均价从原来的1.6万元/平方米降到现在的1.3万元/平方米，各种房型都还有。”6月11日，位于上海松江的蔷薇九里项目销售人员告诉记者。而位于上海宝山的公园壹品项目，原来均价为1.6万元/平方米，而现在则优惠至1.4万元/平方米左右，更有一种全朝南两房户型均价已经降至1.2万元/平方米。

　　即使如此，绿地方面对“降价”一词依然讳莫如深，对外统一称为“优惠促销”。绿地相关人士表示，价格优惠包括买房免物业费、买房送家电补贴和买房送契税等，但是集团对各项目并没有统一要求，不同地区的不同项目可以制定自己的价格优惠措施。

　　记者了解到，在绿地的公司架构里，按照产品线的不同，分成房地产事业一部、二部、三部、四部、五部及城市区域事业部，各个事业部之间相互独立，分工明确。每个事业部权限非常大，可以决定所管辖范围的房价涨幅、促销措施等。

　　绿地集团营销副总经理余晓燕告诉记者，此次绿地优惠的幅度和方式，集团并没有统一标准，都是各个事业部根据管辖范围和产品自行调整。

　　“我们按照不同城市、不同楼盘以及房价的基数，进行一定程度的促销，根本上讲，是挖掘市场消费者接受的价格。”张玉良认为，在这一点上，绿地与万科是一样的想法。

　　事实也证明，绿地的项目以优惠10%到15%的价格低开时，购房者的博弈心理很快就被突破，成交业绩立刻能有所提升。

　　“涨幅过快的城市，就回调多些；涨幅不快的城市，就回调少些。这也是为了保持正常的连续生产需要，不能硬扛着不卖。”张玉良说，适当回调，挤去不合理的水分，既是市场化的要求，也是响应政府调控的号召。

　　也有市场人士分析，类似绿地的项目低开与优惠促销，更多的是试探性意味。“本来降价应该一步到位，但现在反而不敢一步到位，害怕在政府放松调控后无货可卖，那样反而吃亏。”

　　资金链悬疑

　　尽管“做政府想做的事”一直是张玉良以及绿地的信条，但是一句简单的“响应政府调控号召”，显然无法打消外界对其降价动机的猜测。

　　“绿地属于快速开发快速销售的企业，但2009年以来，其投入资金在全国范围内开发地标性建筑，在银行钱袋收紧的今天，绿地在资金链上显然有点捉襟见肘。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者。

　　近年加速扩张的绿地，与各地方政府合作，屡屡拿下巨额投资项目。自2009年至今，绿地集团在大连、抚顺、延安、马鞍山、成都、济南、香河、太仓、南昌等二三线城市参与地方新城建设、旧城改造、地标建筑等项目的投资总额，超过1100亿元。

　　此外，在其“大本营”上海，绿地在土地拍卖市场上也屡露峥嵘。2009年，在上海拿下20幅地块，累计土地价款超过300亿元，其中包括72.45亿元拿下的徐汇区斜土街道地王，以及100亿元投资嘉定新城项目。2010年至今，又拿下2幅地块。

　　诸多项目带来的巨大开工量，也使得前期需投入巨额资金。按照计划，绿地集团2010年施工面积预计达到3000万平方米，即使排除去年底在建的1800万平方米，业内人士预计，绿地集团全年的建筑施工方面的支出累计仍将超过500亿元。

　　资金流入方面，2009年绿地集团整体业务经营收入超过740亿元，其中房地产销售额约422亿元。2010年前5个月，据张玉良透露，绿地集团已实现销售430亿元。2009年，绿地集团全年获得银行授信总额474亿元，但是在2009年9月之后，并未获得新的授信。

　　今年楼市调控以来，绿地集团在房地产销售业绩上出现滑坡，5月份销售额环比下降了27%左右。而今年全年的销售目标超过1000亿元，其中房地产销售额超过700亿元。

　　绿地的负债率等具体财务指标，记者无从得知。但从资金流入与支出的比例来看，对于超过千亿元的资金支出，其资金链显得吃紧。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，绿地是去年拿地最多的开发商，也是目前开工量最多的企业，时值宏观调控，如果绿地预售回笼资金能力不足的话，其将面临很大的资金压力。

　　张玉良则否认绿地的资金链存在问题。他告诉记者，今年1月～5月，绿地的现金流入达420亿元。而且，张玉良相信，今年绿地实现1000亿元的销售目标没有问题，不会对销售目标进行调整。

　　模式诱因

　　由于没有公开的财务数据，资金链争议短期内不会有定论。但是，有分析人士指出，绿地房地产开发模式，或许就是其降价的另一层诱因。

　　一方面，绿地热衷于各地的地标性商业建筑的投资开发，这一类项目往往需要大量的资金沉淀，投入高且资金回报周期长；另一方面，绿地在各地均以“大盘开发”模式为主，甚至是“造城”项目，动辄占地上千亩的大盘比比皆是。这一类大盘开发项目，同样对资金要求很高，不仅前期土地需大量投入，而且更需要快速消化，获取滚动开发资金，提高资金周转率。

　　据介绍，今年绿地将“重点加大商业综合体、酒店等现代服务业项目的投资力度”。上述大连、济南、南昌等地项目，多为当地地标性建筑。

　　以大连为例，今年5月底，绿地与大连市政府签署项目合作协议，拟在大连市开发建设世界第三、中国第二、东北第一高楼，两个综合体项目总建筑面积约150万平方米，投资额140亿元。

　　公开资料显示，目前绿地经营中的商业地产已达到150万平方米，约150亿元规模；在建的商业地产项目更是超过1000万平方米之巨。

　　“这些项目的总投资超过千亿元，其中任何一个项目都是一个庞大的工程，投资巨大，周期漫长，对企业资金要求颇高，以往一栋高楼拖跨一个企业的案例不胜枚举，更何况这么多项目集中于同一个企业。”上述业内人士担忧。

　　同样，大盘项目对资金要求也很高。开发过程中，要求去化率高、现金回收快，资金周转率高，资金链要求能持续滚动。绿地在天津、重庆、济南、香河、西安等地参与旧城改造和新城建设，项目占地动辄上千亩，均属大盘开发。

　　上海业内人士告诉记者，上海郊区的大型政府项目，如徐汇、南汇、松江、宝山、青浦等地的大型住宅社区及现代服务业项目，都属绿地集团，总投资额超过120亿元。

　　上述分析人士表示，尽管这些项目都有政府支持，但是由于其过于庞大的投资规模，还是会让绿地在资金方面捉襟见肘。

　　（责任编辑：曹元水）