来源：经济观察报
提要：张玉良：最新公布的促销政策，你可以看到，我们一直在持续地放量降价，所以不存在作秀的问题。我相信，国家应该是要控制房价过快上涨，适当回落房价的前提下，有销量增加，有一个健康的市场。
从旧城改造起家到房产、能源全面开花，从住宅开发转战商业地产，从都市扩张转向奔突小城，凭借对政策节奏和资产运营的把握，张玉良的绿地集团在过去十几年间自成一派。
“促销是聪明的市场行为”
经济观察报：从4月份开始，绿地做了一系列的促销，到6月9日宣布将该做法推广到全国41个城市，背后的考虑是什么？
张玉良：我们主要的考虑是：一是国家确实有导向，希望房价不要上去，而且回落一下；第二从市场角度来看，我觉得也需要回落。很多城市房价上涨太快，不仅仅是脱离了当地收入水平，也脱离了整个市场经济的状况。对企业而言，让（房价）回落下来是聪明的做法，反之就是愚蠢的做法，企业哪能不适应市场？再次，从发展角度看，像我们或者开发规模更大的地产公司，好的做法都应该考虑连续生产，而不是赌。
经济观察报：绿地在2009年的销售额达到了740亿元，你此前提出今年的目标是上千亿，目前的市场形势下，促销降价能达到这一目标吗？
张玉良：去年集团总销售额中，房地产项目销售收入420亿元，还有60亿元的商用物业经营收入。今年我们整个企业的目标是确保1000亿元，是对外的，对内还要略高于这个数据。
1到5月份，我们已经完成了430亿元的住宅销售，虽然5月份受调控影响只有42亿多元，环比下降25%-30%，但现在已经起来了，按照目前的水平，6月份应该能卖到90亿元左右。预计上半年可以完成510亿到520亿。
从储备来说，绿地去年的基础打得好，2009年底在建的有1800万平方米，刚性需求产品也做了很多。虽然有些楼盘销售差一些，但是通过储有量分摊，再加上价值调整，我们还是很乐观的。
另外我们还有商业地产这一块，这部分占地产业务比重在上海达到50%，在全国达到35%，调控对商业地产影响比较小。
所以今年虽然地产有调控，但是整个企业的目标还是可以完成。
经济观察报：此前有些公司的促销被市场认为有“作秀”嫌疑，绿地的策略是怎样的？
张玉良：最新公布的促销政策，你可以看到，我们一直在持续地放量降价，所以不存在作秀的问题。
促销的方法体现在几个方面，首先是老项目，进行各种方式的优惠、提高产品品质；第二是新项目低于周边价开盘，比如一些盘在原价基础打了9折，但是可能只有周边同类产品价格的80%。
当然我认为优惠并不能简单地说打几折，我们的目标在于找到消费者可以接受的价格。比如一些二、三线城市，我认为它根本不会降太多，它们的房价本来就很低，我想回落了5%到10%，这些地方的消费者很容易就接受了。
除了灵活的市场措施以外，最近我们在好多地级市又增加了投资，新开了很多刚性需求的项目，来弥补受调控影响较大的城市的销量不足。
经济观察报：据你的观察，目前地产企业中有多少跟绿地持有同样的市场理解？
张玉良：我认为，大公司基本上以我们这种想法为主，因为它涉及一个连续生产的问题。
但中小公司未必。它可能是在赌中央后面没供地，没有供地就没有供应量，另外，它赌这一波调控以后，比如说两年以后，市场又反弹。
经济观察报：但从目前来看，土地市场供求平衡的确出现了问题。
张玉良：近期来看，各地的供应量确实也是存在的。但是从中央要求来看，今年住宅用地要增长60%，这是明确的。
最近各地为什么流标呢？两个原因：一个原因是地价仍然太高。有些领导说，为什么一些地方政府底价比开发商的底线还要高，这可能说明还是有地方政府不愿意降价，开发商不响应你；第二个原因，企业还没有看透这个市场下一步是往下、还是平稳、还是往上，不明确，如果认定是往上，早就拿了，反之就不拿。
你可以注意到，新政期间，绿地还在继续拿地，还是按照我们自己的市场判断在运营。
“调控已经显现四大作用”
经济观察报：地产调控已经持续一月有余，你如何评价其效果？
张玉良：这个作用我觉得很明显。现在一个半月以来，我觉得至少已经显现四大作用：第一，你看还有没有地王，地王没了，现在反过来是土地的流标，对吧？第二，高房价被有效抑制，整体来看至少是不涨了吧？而且原来上涨比较快的地方或者都有回落。第三，政府保障房的力度加大了，非市场化的供应量大幅下去，这对民生特别是是对中低收入者来讲，有极大的作用，这是非常非常明显的。最后一条，中央这次政策，把投机行为坚决给打掉了。
经济观察报：虽然市场各方都在预测哪里是市场的底，但政府似乎始终没有给出一个明确的、具体的目标。
张玉良：首先中央第一要的是不能再上涨了，第二应该要有回落，适度回落也有了。
我们向政府也提出了一些建议，比如要防止政策的叠加，导致长时间的市场低迷；由于刚需还在，也要防止由于不增加供应，短时间的调控以后，又反弹。所以我们提出现在供应要继续保持，宁可供大于求。
从宏观经济来讲，我们国家调结构、促转型，很重要一条是要拉动消费。现在住房占全国消费的50%，如果这部分消费没有了，中央怎么稳增长、调结构？
另外，城市化需要老百姓来到城市，价格合理的时候，买房子还是应该的。如果完全限制异地买房，不给金融支持，城市化怎么搞？城市化、国际化全是租房子，我看也不对，跟国家宏观经济导向相悖。
所以我相信，国家应该是要控制房价过快上涨，适当回落房价的前提下，有销量增加，有一个健康的市场。
经济观察报：你认为底在哪里？
张玉良：我的想法是未来六个月后，市场会逐步回暖，前提是按照现在政策，不再有其他的叠加。
“物业税长远意义大于现实意义”
经济观察报：物业保有税政策尚未落地，你对市场回暖的判断如何得来？你此前建议对投机者课以重税。
张玉良：我坚持如果你是在投机，政府就应该对你的增值课以重税。长期投资我觉得还是应该鼓励的。中央也鼓励，十七大就说了，要鼓励财产性收入。
如果市场全部寄希望于物业税，我觉得也不适合。欧美国家早就有物业税，怎么还是房地产危机、金融危机？说明物业税不是包罗万象，对吧？我认为税收应该是长期的，不会短期能见效，这是其一。第二，现在实施物业税，我觉得条件确实像有关专家说的，它涉及到整个系统，太复杂了，没那么容易做，短时间内可能会做一些试点。第三，我认为把投机打掉以后，物业税的作用也不会太明显，我们原来寄希望是打击投机者，现在的市场就已经不太合适了。
经济观察报：有消息说上海市已经上报房产税两套方案，你如何看这些方案？
张玉良：我认为物业保有税的长远意义大于现实意义。首先，如果像前段时间市场说的，对老的房子不征税、新的房子征税，那么人们就会讲，有钱人都买好了，轮到穷人买房的时候，你让我们征税了。第二，征税应该是把富人的税征来以后，进行二次分配，照顾穷人，这才是我们要的税收政策。因此，我觉得这是一个长期的工作，国务院批给发改委的指示很清楚，房产税是长期政策的一部分。
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