两房退市警示房地产支柱论

　　　因为巨额亏损以及股价低于证交所要求的交易水平，由美国政府提供支持的放贷抵押机构联邦国民抵押贷款协会(房利美)和联邦住房抵押贷款公司(房地美)近日表示，他们要从纽约证券交易所退市。

　　次贷金融危机将两房机构的严重资产亏损暴露后，从2008年9月份至今，这两家机构原本由政府隐形担保的机构变成由政府直接控制。危机后的各种援助并没有解决两房机构的风险问题，已经有议员提出的重组并且私有化两房机构的改革意见，也没有获得当前的奥巴马政府认可。美国联邦住房金融局称两房退市尚不能代表未来的改革方向。不过，由于房价跌幅太大，那些有能力归还抵押贷款的人也逐渐纷纷放弃房产和还贷，即便奥巴马政府想暂时拖住两房机构一段时间，以防止当前住房抵押市场继续深挫，两房机构恐怕在几年内也难逃退出经营或者由私人部门完整接手的命运。

　　两房抵押贷款机构的失败，其实也就是政府支持型的住房抵押金融模式的失败。经过1930年代的大萧条之后，两房抵押贷款机构以“帮助低收入群体获得住房抵押金融”的目标继续经营， 担当了由政府支持的住房金融保障角色，并且同时是寻求商业利益的盈利机构。事实上，对于住房保障，美国政府看似选择的是一个小政府的模式——即不去建立一个也许非常庞大的公共保障性房屋建设及管理组织，来保障低收入人口的居住权利，而以小政府范畴下的政府资金支持和商业牟利机构合作的方式，选择了让低收入群体获得住房金融，进而获得“住房私产产权”的金融福利保障模式。但是，次贷危机的教训证明了，两房这种模式，既恶化了市场竞争，因为两房可以从政府那里获得融资支持从而给出更具竞争力的利率水平；又因两房有政府担保而产生“道德风险”倾向。最终使美国住房抵押保障走向了由纳税人资金买单规模最大的“大政府”模式，集中引导了或者刺激了金融市场投机性交易的系统风险。

　　未来无论两房机构采取了具体哪一种改革或者退出方式，都需要分离保障“居住”本身和保障“住房产权及金融”这两个截然不同的保障目标。让低收入人口有住房产权以及提供金融福利的保障模式，在人口众多、贫富差异巨大的国家内，是非常困难并且危险的。同时，由政府委托私人机构、通过外包管理模式运营的公共租赁保障房系统，同样可以在“小政府”的模式下实现。在土地广袤的国家提供合理规模的公共租赁保障房系统、保障低收入人口的居住权利，并一定会违反“小政府”的原则，无论是保守主义政府还是民主福利主义政府，通过公共管理的技术优化，就可以同时实现小政府和多数人居住权的目标。

　　美国两房抵押贷款机构的经历，对中国的比较意义，也在于住房保障制度模式和住房抵押贷款和金融系统安全两个方面。由政府直接运作的“经济适用房”的产权保障模式，在已经暴露出的各种问题和矛盾之下，已经没有继续下去的意义。如何营建一个保障多数人居住的公共租赁房保障系统，并且通过向小政府靠拢的公共管理技术，优化居住保障管理，以足够的公共财政透明度和可信度来维持这一系统的长期运行，是中国政府应该集中精力予以解决，并且有能力做到的事情。而中国政府面临的更大的抉择，在于同时承担公共(政府)目标和商业利益目标的金融机构风险管理取舍上。

　　根据中国的几大国有商业银行的一贯优势，这几家金融机构在中国住房抵押贷款和商业及住房开发贷款市场的占比非常高，这也就意味着和美国两房贷款机构同样的问题，即住房贷款系统性风险高度集中，没有合理分散。集中度非常的系统性风险，导致那些表面上看起来的商业和政府目标利益，远远不及偿付风险的管理成本。历史中不断重复的那些和地产相关的金融市场的周期性震荡，也说明了高度集中的金融系统风险，并非一直有利于相关机构的商业利益，比如两房抵押贷款机构在庞大的次贷金融衍生品交易和住房贷款违约中，都是损失严重的。而对于更看重金融系统安全、要求金融机构承担维护市场安定目标的政府而言，高度集中的住房贷款比例(市场控制份额)以及相关大型金融机构的盈利冲动所合成的，是远远高于分散型、自由竞争型金融的系统性风险。

　　当前中国通过住房金融来获得房屋产权的家庭比例仍远低于美国，这和1990年代末期的一次性住房改革有很大关系。但是未来住房贷款家庭比例上升、追赶美日的机会是非常高的。那么，仅从地产金融市场的风险分散要求考虑，中国现时都应该加大各种民营金融机构的市场准入，避免类似两房抵押贷款机构的悲剧在中国发生。