长沙激活房产出租税“小税种”

　　近日，有关要在长沙等地试点“商业地产物业税”的说法引起了外界的关注。而据记者了解，长沙市税务部门对于商业地产出租征税，近些年确实探索出了一些独门“功夫”。这让长沙辖区内包括县市在内，房屋特别是商业地产的房东们开始排队纳税。

　　房产出租税竟可有可无

　　按照税收法规的规定，无论是住宅还是商业门面出租，均需纳税。

　　但一些城市对此退避三舍，认为收起来有三难：

　　一是房地产持有环节，国人纳税意识历来淡薄。很多商业地产房东们认为，我出租的是私人房产，凭什么要纳税？二是城市楼宇林立，住宅出租、写字楼、商住两用、住改商多如牛毛，跑断腿上门也收不全；三是法不责众，大家都不交，你能奈何？

　　有税务专家坦言，一些大城市房屋出租税往往只能收到3000万元至4000万元，占当地税收总额的比例还不到1%。

　　于是，一些热衷于“经营城市”者觉得，房屋出租税不过是个可有可无的“小税种”，甚至还会妨碍楼市活跃，间接影响“土地财政”。有人据此得出结论：房屋出租税都收不上来，何况物业税、房产税？

　　合理设计激活“小税种”

　　长沙市地税局税政二处处长李金武告诉记者，长沙市地税局近年意识到，“土地财政”终归有极限，地方公共财政要“可持续”，必须从眼下开始就培养稳定的财源。而被“忽略不计”的房产出租税，就是一块“撂荒”的沃土。

　　按照对房地产出租税的法规，这项税收包括营业税、城建税、教育费附加等，由出租方缴纳，税率分别为5%、7%、3%和12%。

　　相关专家分析认为，综合起来近20%的税率，操作性不强，也容易遭遇抵触，这是房地产出租税“半死不活”的重要原因。为此，长沙市去年下半年规定，出租住房月租金1000元以下，按4%征税。1000元以上，按照6%征税。对出租非住房的，月租金1000元以下的，按6%征税。1000元以上，按12%征税。对重点征管对象，长沙市设定为商铺、写字楼、产权式酒店等商业地产。

　　长沙市有一线“税官”说，这种调整和重点对象锁定，让基层重新找回了征税信心和底气。

　　“阴阳合同”难逃征管

　　长沙市地税局局长龙晓清到下属单位定期检查，房产出租税征缴进度成了规定动作。查进度、发通报、点评与考核结合，基层税务部门不敢懈怠。

　　在长沙，“税官”们花了很大精力对辖区内商业门面、写字楼、专业市场和产权式酒店等展开摸底调查，对出租房总体情况特别是区位、租金价格水平和出租人、承租人情况等重要信息得以逐步掌握。长沙市地税局将各个终端机构在调查中发现的应纳税户个人信息登入电脑，迄今一共录入了近50000户。纳税不到位，系统对税务机关内部有提示，对外则能对未纳税户群发短信。房屋出租户接到短信，就有了主动依法纳税的压力。

　　发现税务部门“风声紧”了，一些商业地产房东想用“阴阳合同”抵挡。有人与租房户签个假合同，人为降低租金标准想达到避税的目的。

　　但浏阳市(长沙下属县级市)地税局等马上出了对策——调查区域房屋租金水平，召集房屋出租户和承租户开会“听证”，制定最低租金标准作为计税底线，专门打击“阴阳合同”。

　　宁乡县地税局则推出了举报有奖制度。他们依照税法有关规定，对社会公布了举报房产出租领域偷逃税的奖励办法。结果，当地一个长期偷逃税收的经济型商务酒店被税务部门发现，被一举收缴税款30多万元。

　　长沙市有地税基层单位规定，税务机关催交税款如找不到房主，就由承租人负责送达通知。仍然收不上来，则由承租人承担税收。税务部门积极推动房屋出租业务发生过程中双方写下承诺书，约定纳税人。这样做，较好地解决了出租人和承租人互相推诿，与税官“打游击”的问题，

　　发动社会力量“围堵”

　　李金武说，房产出租税面对千家万户，基层地税分局或者地税所只有七八个工作人员，必须要发动社会力量。

　　长沙市地税局与一些区县政府联手，将街道和社区对房产出租税征管的协调，纳入了政绩考核。宁乡县税务部门如发现公务人员偷逃或者抗拒缴纳房产出租税，就立即报纪委，一经查实相关官员年终考核面临“一票否决”。对于普通群众中的纳税“钉子户”，则争取宁乡法院支持，往往一张传票发下去，“钉子户”们就会赶紧纳税。

　　在浏阳市，200多家不交税的“老赖”，被当地报纸在醒目位置曝光，很多人见报后，赶紧到税务机关补税。

　　长沙市很多写字楼的物业公司，也成了地税局代征受委托人。一位税务部门官员说，物业公司对楼宇内房屋出租情况最了解，照此操作，像长沙市浏正街等写字楼密集区，房产出租税一收一个准。其中有个过去纳税寥寥无几的楼盘，物业公司介入后，征收到位率高达90%，入库税收能达到260多万元。

　　长沙市地税局还通过加大宣传力度，在租房户中逐步培养起了索票的习惯。有了发票做基础，地税部门就能采取上网比对方式查漏税。今年长沙市地税局通过比对两个月31996份发票，就发现了3050个问题。追查下来，一举查补税款高达1000多万元。

　　地税机关对房产出租税“较真”，还真为长沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份对房屋出租税采取系列措施加强征管以来，长沙市房产出租税征缴到位了1.5亿元，宁乡县和浏阳市也都超过了1000万元，均比过去的水平翻了番。一些基层地税分局和税务所，有时一天开具的纳税凭证，就多达300多张。在纳税高峰时段，还出现了房东们排队缴税的现象。有分析认为，将这些做法坚持下去，长沙市房屋出租税还有翻番的潜力。