青岛二手房市场冷清 楼市回调信号显现

　新一轮的房地产调控已历时两个月，成交量骤降，但新盘价格看上去仍岿然不动。撤掉楼市虚火，是个缓慢的过程。风起青萍之末，根据以往楼市调控经验观察，青岛楼市回调的几个重要先行信号已经显现。

　　信号一：一线城市房价开始松动

　　北京、上海、深圳、广州等几个一线 城市对市场和政策的变化反映更为敏感，作为二线城市青岛房地产市场多年来一直跟着一线城市走，并要滞后两三个月甚至更长一段时间。

　　恒大降价15%，深圳万科夜间开盘，目前国内几个一线城市降价的传言已风生水起。

　　在深圳，5月下旬，佳兆业旗下的金翠园等三个在售楼盘分别推出20至60套不等的特价房,优惠幅度高达1万元/平方米;6月4日和5日,深圳万科连夜突击推出万科清林径和万科第五园,售价远远低于此前预期。

　　同处珠三角的广州市也有降价的迹象。有机构统计数据显示，广州6月份和5月份楼盘报价比较看，58%楼盘的报价不变，报价有所下降和依然报价上涨的楼盘各占21%。这一数据跟上月相比，上涨楼盘的比例在减少，而下降楼盘的比例逐渐增加，降价潮逐渐蔓延。

　　上海房地产龙头企业绿地集团宣称，对分布在全国41个城市的100多个项目进行为期一个月的优惠活动。如上海松江大学城绿地蔷薇九里公寓房给出了约八五折的优惠，价格从此前的15000元/平方米调整至目前的12500元/平方米。

　　北京是本轮调控的热点城市，据此前报道，北京6月份拿到预售许可证的8个项目中，半数以上成交量为零。这些新入市楼盘价格每平方米从2万元到4万元不等。业内人士认为，在楼市已经明确进入观望期后，价格没有明显松动是导致新盘“零成交”的主要原因。

　　目前这个阶段，类似于2007年底到2008年初“拐点论”盛行时，市场上“真摔”、“假摔”难辨，看涨的信心已动摇，看跌情绪在蔓延。

　　信号之二：房价指数预示“拐点”

　　由国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数一直是国内最权威的房价统计数据。据此前公布的数据显示，5月份全国70个大中城市商品房销售价格同比(经去年同期)上涨12.4%。这一数据给人的感觉是涨幅仍高，房价没有得到抑制。不过，国内知名的专业房地产研究人士杨红旭则认为，5月是一个史无前例的动荡月份。

　　杨红旭分析，5月份较4月同比涨幅减少0.4个百分点，这是自2009年6月出现正增长以来，第一次出现涨幅回落的情况。这就意味着今年4月份房价同比涨幅已经触顶，接下来没有任何悬念，这一增幅将继续回落，预计将持续到明年，而且必将出现负增长。

　　杨红旭特别指出说，5月份公布的70个大中城市房屋销售价格环比涨幅 (比上月)为0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。这是自2005年有此统计指标以来，从来没出现过单月如此大的回落幅度，这是一个史无前例的动荡月份。

　　杨红旭认为，有一点是确定的，6月份房价环比将由正增长逆转为负增长，也即房价真正出现拐点，将是2009年3月由负转正之后的再一次“红盘变绿盘”。

　　信号之三：二手房市场走淡

　　在新房市场中，开发商与购房者实力严重不对等，开发商可以通过一些营销手段，制造假象，影响购房者的决策。而在二手房市场，卖买双方实力均等，因此能更敏锐的反映市场走向，历次市场转向往往是二手房市场先变。

　　根据此前多家青岛大型二手房中介机构反映，自新政策出台以来，到访量、待看量、成交量等几个重要指标都大幅缩水，而部分卖方报价已开始松动，成交依然不振。

　　仔细分析，本轮调控中二手房市场有如下特点：一、今年三月及四月上旬房价出现了一个急涨的过程，房价快速冲顶，这与上一轮房地产周期中青岛房价慢涨过程不同。现在所谓的二手房降价只是基于昙花一现的房价峰值而言，所以卖方对降价在心理上比较容易接受。

　　二、2008年市场剧变，开发商猝不及防，经过上一轮市场周期，开发商风险意识提高，资金充足，所以暂时没有降价的动力，这也使二手房降价引领了市场。

　　涨得快，跌得慢，是房价变化的特征，回调过程不可能一朝一夕完成。但同时也要看到，楼市是个政策市，不排除政策面对楼市的再度影响。购房的时机也许稍纵即逝，所以有需求的购房者不能在家中坐等房价下降，要借此时机多看多了解多比较，综合各种信息，才能在机会到来时做出最佳选择。