南京楼市成交量日益下滑 奥体房价重回一万五?

　　新政以来，南京楼市成交量日益下滑，4月下旬交易冷清弥漫，整个5月份南京全市商品房住宅成交量大跌了近7成。在成交低迷的情势下，尽管房价整体并未出现较大转折，但个盘松动逐渐成势，尤其是奥体板块理性定价的楼盘越来越多，单价16000元上下的房源也开始出没。以此形 势推理，奥体房价是否将重回单价15000元的价格区间？为此，我们邀请南京合众联恒房地产策划公司总经理程鹏和南京麒麟山庄开发有限公司常务副总经理厉心进行探讨。

　　-本版主持 彭平

　　观点①

　　目前的价格已经是底部

　　程鹏 南京合众联恒房地产策划公司总经理

　　奥体1.7-1.8万元、江北7000元左右、江宁8000-9000元的房价都是理性的价格。奥体降到1.5万元不可能， 目前的价格已经是底部了。”

　　目前南京各个区域销售不畅、成交低迷，造成这种情况的并不完全是因为房价，即使有些区域房价降了，由于政策原因还是很多人买不起。比如说二套房首付五成以及利率提高，一下子就把买房的门槛提高了，依靠按揭买房的人很难支付比之前多一倍甚至更多的首付，需求被打压了，成交自然下滑。以奥体为例，假使从目前个别楼盘1.7万元的单价降到1.5万元，100㎡的房子总价也就降了20万，150万元对许多人而言依然是承受不起的，如果是二套房，首付就要75万，比之前要一下子多掏40来万，进一步压缩了需求。

　　所以目前奥体房价即使有降到1.5万元的均价这样的幅度，成交也不会有根本性改变。奥体1.7-1.8万元、江北7000元左右、江宁8000-9000元的房价都是理性的价格。奥体降到1.5万元不可能， 目前的价格已经是底部了。另一方面奥体的供应量本身不是很大，该区域的楼盘土地等成本也较高，再往下降的空间很小。

　　从目前奥体客群来看，很大一部分购买力在100-200万，而新政过后楼市出现的现象是，低总价小户型和城中的大户豪宅卖得不错，因为超强购买力的客群不在乎政策限制，很多都是一次性付款。而对奥体客群而言，100-200万购买力的基本都是改善性刚需，这种需求就正好被政策击中，由于首付提高完全被打压了。整体而言，奥体1.7-1.8万元的价格是合理的，2.5万元单价的时机目前还没到。但从板块价值来说，奥体两条地铁贯通，不论商业配套还是学校资源都越来越丰富和成熟，未来房价涨到3万元也不成问题，只是暂时被这轮新政打压下去了，这轮调控过后，奥体房价再下探的可能性也几乎不存在了。

　　观点②

　　个别楼盘可能会到这条线

　　厉心 南京麒麟山庄开发有限公司常务副总经理

　　奥体目前已经有楼盘开始降低预期，大幅优惠销售，时间再拉长的话，个别楼盘出现1.5万元的价格仍有可能。但整体上回落到1.5万元的单价则比较困难”

　　目前南京的房价在新政影响下已经开始出现松动，相比之下奥体楼盘的动作比较多，不论是和府奥园还是五矿的御江金城，在定价或者价格预期方面与新政之前相比都有所下降。

　　这段时间以来，房价松动在情理之中，成交量下滑必然带来价格松动，而一旦有楼盘开始降价销售，跟风者自然会逐渐多起来。

　　事实上，去年到今年新政之前，奥体和江北的房价在全市看来应该都是涨得最凶的，新政出来后，江北降到8000元以下比较合理，而奥体在1.7-1.8万元也算回归理性，但整体上回落到1.5万元的单价则比较困难。奥体房价下行，在于许多奥体板块的利好已经在兑现之前渗入到房价里了，或者说提前透支了，再经历前一阶段的楼市疯狂，价格居高不下，那么新政调控下自然会回落。另一方面奥体房价的支撑力依然很足，不论区域位置、配套成熟度以及政府的重视，奥体今后都是一个标志性区域，所以1.7-1.8万元的价格区间依然可以保持。

　　从楼市运行的周期来看，在房价上涨期间，一个楼盘涨价，周边楼盘也会达成默契追涨，形成了表面的价格同盟，而一旦房价下行，刚开始各家都会竭力硬挺，而在其中一家有所动作后，比如优惠甚至降价后，周边楼盘则各有算盘，大幅度跳水的可能就会出现，价格同盟可能就完全没有了。奥体板块的情况同样如此，目前已经有楼盘开始降低预期，大幅优惠销售，时间再拉长的话，在成交继续低迷的形势下，个别楼盘出现1.5万元的价格仍有可能。但从奥体这个板块本身价值而言，如果整体上回落到1.5万元，那南京整个市场的房价已大幅下滑，楼市也不再是眼下这样的市场了。 (来源：扬子晚报)