京深楼市调查:房价下跌刚开始？抄底幻想或破灭

　　深圳投资客谢淳最近很郁闷，2007年高点时他在深圳关外买的一套万科第五园的房子，去年下半年刚解套，眼看又要被套住。随着越来越多的楼盘出现实质性降价，谢淳这样的例子越来越多，本轮调控带来的楼市寒冬，看来更象是开始而非结束。

　　房价拐点再现

　　在高手云集的 深圳炒房客中，从事媒体行业的谢淳属于追涨型，伴随深圳楼市的两轮涨跌，他坐了两次“过山车”。

　　2007年5月份深圳楼市猛烈上涨时，谢淳经不起炒房暴利的诱惑，在宝安中心区买了一套单价13000元的新房，2008年房价开始下跌，最惨时单价仅有9000元。为了熬过那个寒冬，谢淳将房子简单装修后出租，今年初这套房子最高涨到17000元，而今在政策重拳调控之下，又回落到15000元。

　　最让谢淳懊恼的是，2007年7月他陪朋友去万科第五园看房，冲动之下再次出手，几乎在当年最高点买下一套145万元的房子。2008年深圳关外成了楼市跌价重灾区，这套房子总价最低时只能挂出90万元，他不得不选择苦熬。去年房价快速飙涨之下，这套房子奇迹般解套，今年3月曾有买家出160万元，谢淳幻想着能继续上涨，没有及时抛掉。这个月房价再次跌到成本价以下。

　　在谢淳的投资中，关外的购房带给了他惨痛的记忆，两次楼市调控中那里的楼价都是最先遭殃，今年的调控政策出台两个月，房价已回落10%。而他投资的市中心房产则明显抗跌，2008年跌幅不到20%，去年涨幅更是高达80%，而今也只是刚刚开始松动。

　　“我想割肉抛掉第五园的房子，害怕再出现2008年的暴跌，那就亏大了。”谢淳将在地产中介那里的挂牌总价下调至143万元，然而两个星期过去了，依然没能成交。

　　深圳房价已遭遇拐点。深圳市规划国土委监测显示，5月份深圳房价自去年12月以来首次回落到两万元以内。5月份深圳新建商品住房平均价格为18998.22元/平方米，相比1月份下降近两成。成交量更是出现“腰斩”，5月份仅成交13.64万平方米，创下去年以来的新低，与4月份相比大降六成多。

　　新政更为严格的北京楼市也出现价格松动。5月份，北京市房屋销售价格环比下降0.1%，近15个月来首度出现回落。一些前期热销的楼盘开始不断吐出优惠折扣。如万科蓝山从4月底的单价43000元降至39800元，富力又一城由4月份的26000元降至23000元。然而无论是市区还是郊县，绝大多数楼盘的价格仍远远高于2007年那一轮房价高峰。

　　世联地产研究总监王海斌认为，近期楼市成交均价持续下行，主要由于豪宅和大户型成交量锐减，尤其是5月份别墅出现“零”成交，其实多数区域房价还未出现明显下跌。

　　“死扛”者仍有理由

　　房价跌势已成主流，但手握中心城区房产的有房族却不打算就此出货，死扛、待涨者仍然不少。在北京一家保险公司上班的李静4月初在北京三环内以单价45000元的价格买了套小公寓，旋即楼市开始冷清。然而在李静看来，自己的小区价格并未明显下降，她坚信楼价长期还会上涨，不必为一点小波动而担忧。

　　“2007年我的朋友在通州买的房子，每平方米一万出头，2008年房价降了不少，2009年价格刚刚回本他就赶紧出货，改成租房，结果现在房子涨到2万多，后悔不已。”李静表示，老百姓想把房子买到价格最低点实在太难，只要资金能够支持，投资房子长期来看总是升值的，不管是中心城区还是郊区。

　　也有投资客表示，3、4月份楼市涨幅最明显时，很多项目其实是有价无市，要么是根本找不到房源，要么是卖家报价太离谱。现在虽然把那段最疯狂的“泡沫”挤出来，但跌得多了自己并不愿意卖，这也是一种有价无市。

　　与此同时，租房市场开始活跃，一些投资客干脆将房源转售为租。根据北京中原三级市场研究部的统计，自4月中旬房地产调控新政推行以来，北京市二手房租金价格环比上涨逾5%，一些热点区域涨幅超过7%，单位使用面积租金首次突破50元/平方米方米/月。与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上，一些地段佳、交通便利的房源涨幅更高达50%。

　　各地调控政策执行情况出现松动迹象，也成了一些投资客“死扛”的原因。目前北京、深圳等地有些银行开始放松第三套甚至第四套房贷款，地产中介暗中串通银行想出“新招”规避政策，非当地户籍、社保不足一年的购房者，中介都能帮忙代办社保或纳税证明。

　　抄底幻想或将破灭

　　楼市再度低迷，不少“刚需”和投资客萌发了等待机会再次抄底的想法。

　　“我觉得现在的市场和2008年有点像，可以拿来对比。”名片上印为北京某铁路物流公司董事长的老王，实际运营着一个专职炒房的公司。在他眼里，今年房价的调整将给他提供再次抄底的机会。

　　老王认定北京楼市有强大的“刚需”支撑，上一轮从2008年8月跌到2009年2月，当时房价并没有出现普跌，有些项目跌得猛，有些基本没跌。楼盘下跌的时间也各有不同，“比如2008年中期北京东北四环某楼盘从19000元降到14000元，这就是那个楼盘的最后一跌，也是最佳买入时机。”

　　而眼下老王已经开始重新关注一些降幅较大的项目，这些项目多是已经跌回2009年底的水平。比如北京六环外的燕郊天洋城三期，单价为7500元，与之前相比降价幅度达到30%。南三环区域的星河城玺萌公馆，意向销售单价也从最高的25000元降至20000元左右。

　　更重要的是，老王认为楼市政策不会再继续收紧。即便是维持现有的房贷政策，老王也有一些“空子”可钻。他运营的公司可以通过实业名义贷款，必要时还可以利用民间借贷。中国证券报记者在和老王的接触过程中，他屡次表达了北京市区房价不涨到5万元不收手的想法。

　　对于楼市的“抄底说”，北京科技大学教授赵晓并不认同，他表示，国内宏观经济形势已经不同，去年靠财政刺激带来的楼市泡沫正在破灭。

　　王海斌也表示，楼市降价通常需要经历六个阶段，即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。目前楼市在局部促销、新项目低价开盘两个阶段徘徊。

　　对于未来楼市的走势，业内人士表示，此轮调控之前一线城市房价“虚火”很旺，近期略有回落后房价依然较高，加上大部分开发商仍在观望，二手房市买卖双方也僵持不下，楼市要度过这一轮调控的寒冬仍需漫长时日。