10%农村集体建设用地变身入市 房产政策高压持续

　　6月26日，国土资源部总规划师胡存智在“中国房地产2010年夏季峰会”上透露，国土资源部将大力推进城乡建设用地增减挂钩工作。经过测算，预计将置换出10%的农村建设用地指标。

　　这意味着，约2700万亩农村集体建设用地转变为城镇建设用地。农村土地分为两种，一是耕地 ，保有红线为18亿亩；一是集体建设用地，主要包括农民宅基地、村庄建设用地、乡镇企业用地。

　　胡存智表示，长远来看，城市房地产开发用地能得到充分的保障，尤其是中小城镇的房地产开发，不会出现土地供应短缺的问题。

　　但是，这并不意味着城市房地产用地可以无限制大规模供应。

　　城乡建设用地增减挂钩重点用于小城镇和产业集聚地就地推动工业化和城镇化，他表示通过增减挂钩结余出来的土地，希望在县域内使用，要原地工业化和城镇化。

　　而对于房价上涨较快的城市来说，仍要坚持通过严格的土地定向供应政策和查处囤地捂盘行为，来实现土地集约节约利用和保障房地产用地的协调。

　　城镇化用地有充分保障

　　建设用地增减挂勾，实际上是在城市近郊或者远郊开展建设用地的整理活动，把项目区里的新老建设用地挂钩进行土地整理，从而划拨新的土地资源。同时把若干需要复垦的农村土地建设用地和城镇准备新用的建设用地共同组成新的项目区，对项目区里的土地进行复垦以及建设新的项目。

　　按照国土资源部的测算，大约有10%的农村建设用地要自然纳入到城镇中，变成城镇建设用地。目前的统计数据显示，全国农村建设用地约2.7亿亩，10%的农村建设用地自然纳入到城镇中，也就是可增加2700万亩的城市建设用地。

　　按胡存智的说法，这部分农村建设用地的自然纳入要通过建设用地增减挂钩来实现。

　　胡存智算了一笔账，这一轮的城市土地规划，是按照2020年全国城镇化率达到58%来进行安排的。按照每年城镇人口至少增加一个百分点来看，一年应该有1500万-1800万人进入城镇。如果按照人均100平米的用地计算，每年至少需要城镇用地225万亩。

　　胡存智表示，利用城乡土地增减挂钩制度，这一用地增量能得到充分保障。

　　房地产供地差别化

　　虽然对于城市房地产用地来说，其未来有两个供应格局：城镇新增建设用地和农村建设用地流转。

　　按照胡存智的设想，城乡建设用地增减挂钩将有利于缓解二、三线城市城镇化进程中的城市建设用地供应。城市新增建设用地量与农村减少建设用地量挂钩，保障供应之余也为18亿亩耕地“红线”创造天然屏障。

　　今年年初，山东省国土资源厅副厅长王玉志表示，作为增减挂钩制度的试点地，山东省已批准试点项目区138个，周转指标近10万亩。有效缓解了山东省城镇建设用地供需矛盾。

　　城乡建设用地增减挂钩工作虽然可以使二、三线城市的供应得到保障，然而对于土地供应紧张的北京、上海、深圳等一线城市而言，其土地供应仍然承受着一定的压力。

　　以上海市为例，本报从上海规土局获得的数据显示，按照上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。

　　然而2009年国土资源部安排下达上海市2010年度新增建设用地计划仅仅只有5000公顷。需求与供应之间存在着近2000公顷的差距。

　　为了保障土地供应，上海市国土部门一方面运用增减挂钩制度盘活沉积散落在上海的农村集体建设用地，另一方面则加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度，积极推进低效用地的“二次开发”，力争实现集约利用土地。

　　胡存智表示，土地供应除了按照城市进行差别化供应外，对于房地产用地也按照产品结构实行差别化政策。国土部要求城市将70%的住宅用地供应给保障房、政策房和中小套型普通商品房，保障民生放在第一位。

　　而对于70%比例以外的房地产用地供应，不得向别墅、高尔夫球场等项目供地，同时对囤地企业进行查处。

　　方鸿铭控股是国内最大的高尔夫地产开发商之一，方鸿铭控股董事长李皓对记者说，之前很多高尔夫项目都是配套住宅用地供应的，开发商一般通过住宅出让回收成本。但是，最近严控的土地政策，让国内高尔夫行业几乎再没有新增的项目。