房价上涨拉大收入差距

　　社科院金融所金融市场研究室

　　副主任 尹中立

　　从总体上看，我国收入分配的主要问题是居民储蓄占国民总储蓄的比例下降，而政府储蓄和企业储蓄的占比不断上升。形成这种分配结构的原因有很多，其中一个重要原因是住房制度改革。住房制度改革之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的再分配。

　　住房制度改革的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2000年基本实现。随着住房制度改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化。在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比重一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年达到36.8%。

　　住房制度改革之后，我国土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源。1999年之后，政府在土地使用权出让过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元，几乎以每年增长1倍的速度增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

　　当然，房地产开发商是这个过程最大的受益者，他们通过土地价格的不断上涨获得丰厚的收益。从每年公布的财富排行榜就可以看出，最近几年财富排行榜中的前100位富豪，大多数与房地产业有关。

　　通过对比住房制度改革前后的情况，我们可以清楚地看出，在住房制度改革之前，土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。1998年住房制度改革之后，随着土地价格的大幅上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局。

　　简单计算一下就可以知道房改后的十年间，有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益（其中有一部分财富通过拆迁回到了居民手里，这部分数量不大，可以忽略不计）。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘70%得10.02万亿元。

　　为了进一步说明住房制度改革带来了财富重新分配的事实，笔者将数据进行还原，将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，再将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性调整。结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的7年算数平均数是50.1%,1999年之后的7年算术平均数是51.0%，几乎完全相等。

　　此项研究结果表明，导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价上涨。那么，要解决中国经济失衡问题就应该在这两方面做文章，在此提出几点思路：

　　与土地有关的制度重建。从国外的经验看，在土地私有制国家里，普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标。我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

　　完善住房保障制度。现在将住房制度退回到1998年以前的状态是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。比如，规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”。可以参照香港的做法，设立土地基金，让土地收入在阳光下运作。这样可以真正实现“取之于民，用之于民”。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

　　在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府也应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。政府在这方面已经有所作为，已经出台很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策。