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“百日剧变”关口再临 7月房价或现拐点

来源:每日经济新闻
2010年07月01日06:59

  6月以来,北京、上海、广州多家开发商的新盘出现“零成交”情况,北京部分区域的个别楼盘开始降价,上海土地市场降温迹象明显。与此同时,以招商、世茂为代表的一批房产企业融资受阻,从另一侧推动市场的天平。

  多方迹象表明,7月很可能成为本轮房价调控的分水岭。

  一位资深开发商内部人士表示,2007年10月的楼市新政,在3个月后酝酿成了潘石屹口中的“百日剧变”,形成全国范围的大规模降价。按此推算,在今年的房产新政出台后,7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。《每日经济新闻》就此在北京、上海、广州展开了调查。

  上海万科低价推盘平均认购率超70%

  4月17日的调控政策出台后,上海楼市交易逐渐陷入冰点。开发商也分化成三大阵营,有“死扛”价格的,有高调宣布降价的,也有在遮遮掩掩中变相优惠的。随着第三季度的到来,以及年度销售计划的压力,开发商全面打折或将开始。

  新盘低价入市促成交

  中房指数研究院统计,4月楼市调控新政出台以来,4月、5月全国商品房销售面积环比均出现下跌,降幅分别为1.9%和15.8%。同时,5月销售额环比下降25%,销售面积首次出现3.4%的同比下降。

  从市场数据看,房价过快上涨的态势的确已经得到遏制。1~5月全国商品房销售均价涨幅较2009年同期下降12.1个百分点,其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。上海、浙江和北京等区域,销售均价涨幅回落速度最快。

  调控政策的不断深入使得开发商的资金压力不断加大。从6月中旬开始,一些开发商开始通过打折促销、无理由退房等手段或明或暗地降价。尽管万科否认了降价一说,但今年首度开盘的上海万科第五园、城花新园、花园小城的价格的确比之前报价下调了近20%。价格下调得到了市场响应,平均认购率超过70%,第五园在开盘当日便售罄。

  曾有一位开发商向《每日经济新闻》记者透露,“不是不想降价,而是担心降价了还是没人买”。而上周的成交数据表明,这位开发商的担心或许是多余的。

  中投证券主要城市交易周报显示,上周,上海、杭州等地新盘入市价格比原计划低10%以上。随着新盘低价入市,上周一二线城市成交面积都出现了环比增长,其中22个主要城市环比增长62%,北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比分别增长26%、55%、65%和11%。

  资金压力逐渐加大

  一些新盘的低价入市促进了成交量,但整个6月重点城市成交面积依然环比全线下降。在中原地产研究中心监测的35个城市中,南京下跌75.27%,杭州、成都下跌幅度超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。

  商品房成交面积持续下降,批准上市的面积却在增加。据中房指数研究院的统计,2010年1~5月份重点城市销供比已经出现了较为明显的下降,市场供求关系正在逐步转变。

  在这样的市场条件下,恒大、绿地、万科等越来越多的开发商加入了降价的行列。恒大、万科等房企的上月业绩表明,这些率先采取降价促销的企业销售明显优于同行。

  对开发商来说,销售压力或可承受,但资金吃紧的压力却不一定可以承受。

  中房指数研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示,这21家企业去年一季度有13家的经营性现金流为正,今年一季度锐减至3家,其余18家均为负值。一些小型开发企业在资本市场、银行贷款、预售及建筑企业垫资等渠道融资更为困难,资金压力将会更大。

  中房指数研究院副院长陈晟指出:“最近的交易量表明,开发商降价是可以带来销量的,所以在第三季度开发商会根据市场对价格进行修正,是下调10%还是20%,具体要看市场以及各地的楼市细则。”

  广州新盘延迟入市 下半年供应增多

  每经记者 朱玲 发自广州

  新政调控已有两月,市场观望气氛依旧,市场近半楼盘“交白卷”。尽管开发商以团购、一口价等变相降价方式促销,也无助于市场成交。

  截至6月28日,据搜房房源中心统计数据显示,7月将推出的新盘总量为19个,相对6月环比下降24%。

  这是继6月之后,广州新盘入市量再次下滑。市场上,开发商屡屡押后开盘,个盘成交惨淡,坚挺的广州房价是否将现拐点?

  新货连续押后推出

  “近段时间,不少开发商说将宣传软文推后,或直接打算不出了。”在某网站房源中心工作的小魏表示。

  据统计,6月,广州已推出新盘项目总量为25个,环比下降40%,广州纯新盘住宅项目为14个。而截至6月28日,广州已公布将在7月推出的新盘总量为19个。据悉,7月新货项目主要为郊区盘,但新货价格却依旧坚挺。

  “目前并不是开盘的好时机,开发商只能选择押后推货。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示,首先由于新政策调控才2个多月,置业者正在观望;其次是目前正处于世界杯期间,不是营销的好时机。

  肖文晓认为,一般来说,政策调控的2~3个月内,购房者仍会观望,除非开发商选择让利开盘,不然很难取得好的效果,但新开盘的开发商是不可能在新盘推出就让利的。

  他指出,目前开发商选择押后开盘对于市场供应量也有所影响,从而影响到房价。但“他们不可能无期限的押后开盘,毕竟囤房的成本也很大。

  经纬行研究中心数据显示,由于开发商持续将新货押后推出,今年下半年广州市场有将近40个新盘推出,总推货量为29319套。广州亚运城项目预计在7月以后陆续推货,总数量达4000余套,成为下半年的供货主力。

  经纬行研究部朱健认为,亚运城产品集中推出市场,会对番禺乃至整个广州楼市产生不小的影响,番禺可能率先掀起降价风潮。

  三季度或迎降价潮

  “9月份开发商就会出现比较集中的开盘,促销等方式将会非常明显。”肖文晓指出。

  “后市将会出现成交量放大的一个转机,实现价稳量升的局面。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,现在开发商在等一个好的时机。他认为,广州楼市价格逐年稳步上升,后市楼市价格是不会跌的。

  中原地产项目部总经理黄韬则有不同的观点。他认为,7月份楼市成交量将会出现回升,但是必然是以价格换取的成交量。

  在采访过程中,多位开发商表示,对于公司是否采取降价策略,要视市场情况而定。

  肖文晓认为,以往的调控,开发商撑得久,降幅也大。在今年的调控下,降价的时间提早了一些,但是降幅却不明显。他认为,今年第三季度楼市将会出现降价潮。

  北京打折楼盘超70个 7月或破僵局

  每经记者 叶书利 发自北京

  北京一家房产机构的统计数据显示,截至6月18日,北京在售打折楼盘达到75个。这些楼盘的一个共有现象是:暗降居多,直接性的房价下调不多。

  暗降楼盘比上月多了15%

  位于北京崇文区陶然亭桥东南角的中海紫御公馆,目前的销售均价为4.2万元/平方米。如果客户一次性现金付款,可享受9.8折优惠,银行按揭贷款可享受9.9折优惠。

  6月26日开盘的首开石榴派,如果客户是团购成员或搜房卡会员,可享受2万抵4万的优惠。

  以上两种营销手段是时下北京打折楼盘中极具代表性的暗降方式:一种为折扣销售;另一种就是客户先给订金,开盘后开发商根据订金给予一定的优惠。

  北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者介绍说,目前北京五环外,一些楼盘已出现了一定幅度的明降,四到五环内,房价总体上处于微调,四环内的房价基本还在观望期,但以一定折扣或优惠为主的暗降现象开始增多。某机构的数据显示,截至6月18日,北京在售打折楼盘达到75个,环比上涨15%。

  打折楼盘虽然有所增加,但这并未打破北京楼市僵持的现状。搜房网数据监控中心的统计数据显示,6月上旬北京147个楼盘出现零成交。

  《每日经济新闻》记者在调查中也发现,6月新上市的24个预售商品房楼盘的销售业绩也一片惨淡。北京市房地产交易管理网的信息显示,截至6月30日记者截稿时,6月北京共有包括住宅及商业在内的24个预售商品房项目开盘,其中8个楼盘至今零成交;16个楼盘有成交记录,但成绩惨淡,如乐活家园和蓝岸丽舍均只有1套成交,润枫锦尚苑180套中只有4套成交,石榴派大厦338套房仅成交3套,定慧家园南里311套中成交5套,保利垄上家园66套房源只成交1套。

  7月降价或“由暗到明”

  在接受《每日经济新闻》记者采访时,上海中原地产研究部总监宋会雍认为,在成交量走低的压力下,楼市拐点已经出现。

  宋会雍表示,北京目前已出现许多折扣楼盘,但主要是有选择性的暗降。但伴随成交量的继续紧缩,以及前期绿地、恒大、万科等行业领导者们的降价示范,到了7月份,一些资金压力较大的房企可能会选择明降,但降价方式可能是先期推出一部分明降的特价房,回笼部分资金,同时试探需求。

  位于北京通州的京洲世家就是如此。据《每日经济新闻》记者调查,该楼盘自4月24日开盘后,5月11日开始推出“一次性付款减房款6万元”的优惠促销措施。6月29日,该楼盘推出10套特价房,一律7.2折对外销售。

  宋会雍认为,京洲世家由暗降到明降的过渡就极具代表性,步入7月,北京楼市中这种现象发生的范围与深度将进一步扩大。

  中原地产华北区董事总经理李文杰也同意此观点。他认为,按照以往调控历程,房价往往会在政策出台两个月左右后产生反应,尤其是绝大多数开发商已经看到政策“松口”几乎不可能,因此最晚在7月初会采取全面降价的销售政策。

  但也有人认为7月僵持格局仍会继续。广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫表示,当前北京及全国各地出现部分楼盘下调房价或送面积、折扣销售等暗降,并不代表未来房价就会大范围、大幅度地普降,这些现象只是新政下购房淡季正常的营销手段而已。

  

(责任编辑:黄珂)
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