上海宝华或主动放弃嘉定地王

　　上海宝华或主动放弃嘉定地王

　　上海税务部门人士：土地增值税预缴税率“肯定会严格执行”

　　早报记者 刘秀浩宝华集团年初拿下嘉定地块用了24亿元，但至今依然未付土地款。6月，嘉定区政府相关部门开始接洽部分开发商，希望有其他公司接手。IC资料
　　上海楼市的寒冬只是刚刚开始。随着成交量持续萎靡带来的实质性降价潮，沪上地产商在下半年还将遇到更大挑战。

　　早报记者梳理发现，今年下半年，除了上海尚未出台的房产细则外，上海地产商还将面临因土地增值税预征比率翻番所带来的利润进一步缩水的困境。早报记者多方采访获悉，目前杭州地区相关税务部门已经通知开发商将土地增值税预缴税率提高至2%，上海虽尚未执行，但相关部门人士称“肯定会严格执行”。

　　与此同时，新一轮的退地潮也已初露端倪。上海宝华企业集团有限公司今年1月6日以24亿元拿下的嘉定区地块，至今仍未支付土地款。6月，嘉定区政府相关部门开始接洽部分开发商，希望能有其他公司以“便宜一点”的价格接手土地。这使得这一地块很可能成为今年首幅开发商主动弃权的高价地王。

　　土地增值税预缴额翻番

　　今年6月3日，国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》）。《通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，以上海为例，与目前1%的预征税率比较，等于税率至少翻番。

　　另外，《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划，并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。国家税务总局称，将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

　　早报记者多方采访获悉，目前杭州地区相关税务部门已经通知开发商将土地增值税预缴税率提高至2%，但上海地区尚未执行。早报记者咨询上海市财税部门了解到，上海地区需要等到具体执行预征比率等细节落实后发文执行，“但是，国家的文件上海肯定会严格执行”。

　　所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税“预征范围”。 沪上开发商告诉早报记者，目前全国大部分地区土地增值税都按照销售收入的1%进行预征。

　　上海财税局网站显示，去年上海全年土地增值税收入为61.2亿元。按照上海统计局的数据，上海2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点，单纯商品房土地增值税预征收入就将达到86.6亿元。

　　随着新政后房价下调趋势明朗化，开发商的利润已被压缩，一旦再被正式要求缴纳更多税费，意味着其实际利润将被进一步削减。按照中国房地产测评中心公布的数据，内地香港两地上市公司中前50强上市房企2009年的营业收入为4060.41亿元，净利润为838.41亿元。如果预征税率提高一倍，等于上述50家房企利润减少40.6亿元，将占到其净利润总额的5%左右。

　　高价地王酝酿退地

　　与2008年那一轮调控何其类似，曾经的高价地王买主如今又一次酝酿退地。

　　今年1月6日，上海宝华企业集团有限公司从十多家开发商手中抢得“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”，地块总价超过24亿元，楼板价格达到12503元/平方米。该公司拿地至今接近半年时间，土地款依然尚未支付。今年6月，嘉定区政府相关部门开始接洽部分熟悉开发商，希望能有其他公司以“便宜一点”的价格接手土地，这也使得嘉定地块很可能成为今年首幅开发商主动弃权的高价地王。

　　上海宝华企业集团有限公司网站的资料显示，该公司前身早在1995年便进军上海，2002年12月9日正式成立，注册资本逾3.2亿元。在近7年的时间内，上海宝华企业集团有限公司相继开发了17个项目，包括常德名园、静安晶华园、宝华雅苑、宝华现代城、宝华大厦、徐汇御苑、徐汇临江豪园、宝华城市晶典、宝华城市花园、宝华栎庭、宝华海湾城等。

　　可查资料显示，由于前期大批量土地出让，使得嘉定新城成为新盘供应最集中的地区之一。供过于求也让嘉定成为上海降价的重灾区。在6月上海市成交均价相比4月下跌幅度最大的10个楼盘中，嘉定区有5个。

　　并不仅限于嘉定，去年动辄300%的土地溢价率使得大量地产商手头土地成本极其昂贵。业内人士指出，如果上海房价继续下行，则包括川沙在内的多幅土地都将出现成本高过房价的局面，开发商资金链将面临巨大挑战。