再说房价先于股价见底

　　陈序

　　自从我说房价先于股价见底后，收到讨伐商榷……，种种回复无数。排除意愿与情绪因素，我判断房价先于股价见底，最基本的前提不新鲜，还是中国经济，或者说中央政府，或者说中国金融系统对房地产市场发生大动荡和长期低迷的承受力远弱于股市震荡；而负债累累的地方政府更不愿意现在就失去这样一个关键的金援管道。

　　新的研究和数据显示，市场可能在今年结束前就做出裁决——上述预测有没有猜中结局。

　　首先，一项研究预期，未来几个月，过量的库存和心态低落的购房者将逼迫房地产开发商让步，中国主要城市房价有望大幅下滑。周二，渣打银行称，年底前中国一线城市的房价有望下滑20%至30%，二、三线城市的房价可能会下滑10%至20%。北京的房价已经从今年早些时候的高点降了约20%，深圳降了19%，上海降了8%。

　　据渣打银行研究发现，上海和北京的61个定于6月份开盘的新项目中约有三分之二已经无限期搁置，进一步显示了楼市的疲弱。分析师们认为，随着新楼盘的推出加上购房群体依然谨慎，开发商将被迫降价。这给在4月中旬推出系列紧缩政策的北京一个鼓励。那些政策包括取消了超低抵押贷款利率，对二套房和豪华公寓的购买提出了更严格的首付要求，禁止银行向第三套房提供贷款。与些同时，为了给房地产类贷款降温，中国央行提高了银行存款准备金率。

　　另一方面，当市场已将基准的上证综指推低了27%之后，一向被视为估值过于乐观的中国股票变便宜了。目前汹涌的卖盘意味着它们的估值处于相当合理的水平。根据麦格理研究数据，上海证交所股票交易价是12个月预估未来获利的12.5倍，较它们的长期均值低约30%，并低于标准普尔500指数。同时在上海和香港股市上市的股票目前平均以相同价格交易（过去四年中，在上海交易的A股通常溢价高于在香港交易的H股）。

　　有分析认为，人们已经达成了共识：买入中国股票的吉时已到。投资咨询机构Z-Ben Advisors的Peter Alexander说，有证据显示基金经理于6月停止了减持股票的操作。但在我看来，这并不意味着大规模的可持续的反弹。停止卖不等于开始买，何况，为了卖而买不等于为了买而买。一切都表明，投资者还在等待。

　　投资者主要是在等北京的声音，最好的情况有赖于北京对中国经济形势的担心。如果被众多经济学家不幸言中，2010年经济成长明显放缓，北京仍有可能在年底或者明年初事实上重启经济刺激政策，并重新放松行政管制。惟有放松放宽和适当刺激重新成为决策层的习惯用语，股市才可能迎回巨量的流动性，被封闭在中国内地市场的投资者才可能在仅有的几个选择中重拾对股票投资的信心。

　　可见，房价大幅下跌和房地产业信心低落会出现在中国经济增长放缓之前，而北京有利于股市转熊为牛的政策取向只能产生于中国经济增长放缓之后。不是每个城市的房价者会先于股价反弹，但一定会先于股价触底。不止我一人看出其中奥妙，过去一个月中，投资者对整体政策将会进一步紧缩的担心有所减弱。他们发现，一如既往，政府不愿进一步打压房地产市场的情绪（尤其在国务院相关部门负责人纷纷对房价下跌作出信心满满的预期之后）。

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）