到了关键时刻:调控三月六问楼市

　　7月9日,市民王耀平(前左二)排在了253号,他表示“运气不错,很满意”。

　　当日,作为上海首批经济适用房试点区之一,闵行区组织通过“两次审核、两次公示”的472户申请经济适用房家庭进行公开摇号排序。

　　新华社记者　刘颖　摄

　　据新华社北京7月11日电(记者杜宇　王 立彬　王宇)时至年中,新一轮房地产市场调控已过近3个月时间,房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,二手房市场量价齐降,部分一线城市租金快速上涨。

　　房地产市场的骤然变化,背后究竟蕴藏什么含义,释放怎样的信号?是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路?

　　房价:松动还是“假摔”

　　供职于北京一家金融机构的刘晓莉,半年来坚持看房,却始终没有出手,一直等待最佳的时机。“一会儿说北京房价降8000元,一会儿说打折一会儿又取消,房价就像一滴松油,看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻,表达了自己对房价的观察。

　　事实上,从全国的角度来讲,房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示,5月份,70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点,这是自2009年4月以来首次出现回落。

　　当然,在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待,价格依旧坚挺,甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面,5月以来,绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。

　　但一个不争的事实是,房价上涨的“步伐”正在放慢,甚至出现下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的最好证明。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条:观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。

　　成交量持续走低,将迫使部分热点城市房价下调,二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示,成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场,而且如果这一趋势持续下去的话,加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量,2010年下半年一线核心城市下跌几成定局,而且全国范围内的房价也将面临下调压力。

　　土地市场:地王中途离场还是永久谢幕

　　一度“地王”频出的土地市场,上半年连续出现流拍现象,这也是上半年房地产市场的新变化。

　　6月份第四周,北京曾经流拍的房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)再次挂牌出让,仅以3700元/平方米成交,与此前相比,此次折合楼面地价降至3608元/平方米,下降达1092元/平方米。

　　据北京市土地整理储备中心数据显示,6月北京成交23宗土地,仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元,比5月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来,北京土地溢价率从110.6%下调九成至13.2%,成为2009年来最低点。

　　在交易清淡的上半年过后,广州市定于7月8日出让的番禺区两宗地,其中一宗用地只有1家报名,另一宗用地只有2家报名。这种情况,近年来鲜见。

　　土地市场的新变化,一方面缘于政府加大土地供应。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式。

　　一些专家分析认为,目前城市地价正从拉动房价上涨的因素,转为购房者期待价格继续下调的理由。

　　值得关注的是,随着地块不断流拍,价格下调,一些企业开始抄底拿地。旭辉集团董事长林中说,躲过地价高企之时,现在有理由谨慎拿地。

　　二手房市场:已经见底还是持续下滑

　　楼市调控新政策一经公布,京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。来自权威部门的数据显示,5月份,90个重点城市二手住房成交1572万平方米,同比下降0.8%,环比下降11.2%。

　　伴随着交易量的下降,5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。

　　为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显?“链家地产”市场分析师张月说:“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度,静待房价下跌,还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛,明显抑制了市场中的购房需求。”

　　不过,不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中国指数研究院报告称,北京的望京、通州、亦庄等二手房均价上涨过快的区域,均价下降较大,平均降幅在2000元左右。拥有中心位置和学区房等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升,上海徐汇等区域的房价也无松动。

　　中国指数研究院预测,随着价格的松动和优质挂牌房源的激增,部分有购买力的需求会逐步入市,二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租赁市场:租金上涨是常态还是异动

　　与逐步降温的住房销售市场不同,近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。

　　一些专家分析,近期租金上涨是多种因素交织而成,但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。

　　房地产调控政策出台后,对租赁市场有影响。国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“一手房市场刚性需求持币观望,不排除部分转向租赁市场,另一方面,业主由于看跌市场,也会由卖转租。”

　　接受采访的业内人士普遍表示,每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季,很多大中专院校毕业生陆续离开校园,无论是工作还是准备考研等多数选择租房,这些需求,短期内可能会造成房源供应紧张,租金上涨。中原地产华北区总经理李文杰说:“从统计数据来看,每年的二季度,全国房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。”

　　不过,进入6月,北京租金已经呈下降趋势。来自“链家地产”市场研究部统计数据显示,6月份北京平均月租2816元,环比下降2.39个百分点。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示,随着宏观调控的深入,房价开始出现明显回落,将有更多待售房源转入租赁市场,供大于求的局面将可能再度出现,加上政策性租赁房供应的增多,预计未来房屋租金将出现回落。

　　房贷政策:继续从紧还是稍有松动

　　在目前楼市调控进入政策显现期后,未来围绕楼市的金融调控,将呈现出怎样的松紧张弛,为市场瞩目。央行数据显示,在政策出台后的5月份,我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元,环比跌幅超过15%。此外,从各商业银行了解到的数据可以看出,5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看,尽管6月份数据尚未出来,但分析人士认为,房贷缩量已是板上钉钉的事。

　　不过专家也指出,目前市场已进入深度博弈期,政策是否出现松动备受关注。不少专家建议,对于已出台的政策应坚定执行,不能松动,避免市场摇摆。当然,他们提出也不宜再出台新的从紧措施。

　　税收政策:杀手锏还是防火墙

　　新一轮调控政策中,房地产税收政策引发市场的猜想。中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税,还是对个人住宅开征的房产税?政策何时出台,试点先行还是全国推开,市场高度关注。

　　廖英敏表示:“对个人住宅开征房产税有利于对住房存量资源的利用,由于增加持有成本,拥有多套住房的人要么卖要么租,这会增加社会公共住房资源,应该积极推进。”对房地产保有环节征税,在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏,也有观点认为,开征此类税种不能从根本上解决房价上涨,一些实行物业税的国家,也没有改变几十年房价上涨的趋势。

　　对此,财政部财政科学研究所所长贾康认为,尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势,但是有了这个保有环节的税收,会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模,表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳,更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成,表现得较为理性沉稳。