投资客买房看重房价涨幅 租金回报率无参照性

　　作为某地区物价水平的一个重要组成部分和表现形式，房屋租金价格的长期上涨是必然的。但是，人们发现，近年来上海房屋租赁价格的涨幅远远赶不上房价本身的上涨，在租金回报率逐年下降的同时，“以房养房”的房产投资策略实则越来越没有可操作性。

　　房价越涨显得出租回报率越低

　　多年前，当人们还沉醉于炒股的兴奋中时，在某银行上班的陆小姐，便开始经营她的房产了。不过，精明的陆小姐这些年来却在为租金回报率的走低而有了“富人的烦恼”。

　　2003年时，陆小姐在嘉定区一套二室一厅的装修房，月租金收1500元，全年18000元。当时，该房子的市价约45万元，算下来租金回报率达4%，相当于银行一年期定期利率1.98%的两倍。七年后，同样那套房子，月租金上升到了2500元，涨幅达66.67%，全年30000元，但由于房价涨到了130万元，租金回报率猛降至2.3%，基本与现在的银行一年期定期利率2.25%持平。

　　李先生也遇到了同样的问题。他在奉贤的一套二室一厅毛坯房，2007年的月租金为500元，2010年的月租金涨到了800元。但是，2007年时，李先生拥有的房屋售价在4000元/平方米；2010年时，房价已经上涨到了12000元/平方米。租金涨60%的同时，房价却涨了200%，导致租金回报率从三年前的1.61%进一步滑落至0.86%，差不多仅相当于一天通知存款的利率水平。

　　不付租金买下房子更划算

　　租金回报率偏低是既成事实，越来越多的房东在当初投资买房时寄望于房价的上涨。因为如果不是那样，还不如把钱存入银行。今年自从4月17日国务院发布房产新政和5月初上海房价见顶回落以来，无论是一手房还是二手房的实际价格，降幅在有的地方已达20%，租金的涨幅在10%左右，远非外界谣传的30%以上。

　　然而，从长远来看，即便将来房价不涨了，房屋租金的上涨也是肯定的。因为租金总是会跟着物价走，跟着通货膨胀走，跟着人们口袋里的钞票走。对于担心将来付不起房租的人来说，最好的办法是尽早买下属于自己的房子。

　　上海房屋租赁指数

　　四年涨了22.70%

　　上海房屋租赁指数更从全方位的角度，向人们展示了这些年来上海房屋租赁市场的变化。该指数系统将上海市房屋租赁市场分为售后公房租赁市场、一般商品房租赁市场和高端商品房租赁市场三类，共选取了67个控制点、100个有代表性的样本楼盘。

　　其中，高端商品房11个控制点、11个样本楼盘；一般商品房26个控制点、38个样本楼盘；售后公房30个控制点、51个样本楼盘。以此作为监测研究对象，反映的是上海整个租赁市场的即时动态。

　　该指数以2006年5月为基期，基点为1000点。最新一期的 上海房屋租赁指数报告（2010年6月）显示，这一指数已攀升至1227点，累计涨幅达22.70%。不过同期的上海二手房指数，更是从1625点上涨到了2565点，涨幅为57.85%，遥遥领先于房屋租赁指数。

　　租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法，主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。

　　通常的租金回报率分析法：

　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

　　租金回报率法

　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

　　弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。