二套房贷“认房认贷认调查” 三套房贷仍未明确

　　上海发文细化借款人家庭住房情况核查流程

　　早报记者 朱楠 栾晓娜　　媒体质疑上海三套房贷“放闸”、国家三部委否认楼市调控松动之际，上海市住房保障和房屋管理局昨日称，上海二套房贷将“认房认贷认调查”。

　　上海市住房保障和房屋管理局（下称市房管局）网站昨日发布《市房管局、人行上海分行、上海银监局联合转发国家住建部等三部门有关二套房贷认定标准的通知》。该通知的“副题”是“明确严格执行差别化信贷政策，细化本市核查借款人家庭住房情况程序”。

　　通知称，近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》），明确了上海市核查借款人家庭住房情况的相关流程和操作办法。

　　《转发通知》的发布，距离4月17日国务院办公厅出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“新“国十条””已有近3个月，距离5月26日住房和城乡建设部、央行、银监会三部门联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》也已有一个半月。

　　值得注意的是，在《转发通知》中，并未涉及三套房贷。

　　另据CCTV《经济信息联播》昨日报道，银监会相关负责人再度重申房地产调控政策没有任何变化。中国银监会统计部副巡视员叶燕斐表示，“国家宏观调控的决心是很大的，我们重申政策不变有利于对投机性购房需求进行遏制，支持居民自住型购房需求。政策作用已经在显现，成交量下滑明显。”

　　“认房认贷认调查”

　　《转发通知》称，住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。《转发通知》同时规定，“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。

　　《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过上海本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。

　　需要注意的是，境内居民只能持有效居民身份证申请查询（不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。

　　早报记者昨日从上海市公积金管理中心相关负责人处了解到，《转发通知》中对二套房的认定标准也适用于公积金贷款，组合贷款将以商业银行对申请者的认定结果为准。

　　规避“三套房是停是放”

　　中原地产研究与咨询部总监宋会雍认为，上海二套房贷认定标准的落地，离不开近期舆论对于一线城市银行住房信贷放松执行的报道大幅升温。本轮楼市新政更多集中在信贷差别化上，特别是对第三套房暂停放贷让业内称之为“最严厉调控”。在媒体质疑三套房贷“松闸”之下，二套房贷的标准还能守多久？这在民众心理便是一个很大的疑问，也让民众对“最严厉调控”的“寿命”到底有多长产生怀疑，调控的严肃性、可持续性一旦受到质疑，市场将面临不可控风险，这或许带给管理层极大的压力。

　　宋会雍表示，上海推出的第二套房贷认定标准跟先前银监会的标准并无太多差异，“认房又认贷”之外增加了一个“认调查”，与第三套房信贷没有直接关联，多少有避实就虚的味道。首先，“认房又认贷”早已被确立，上海的重申更多是在提醒银行该严格执行，而这是银行本该做好的；第二，对第三套房贷并未明确是停还是放，对已被激发起来的舆论质疑是一种规避。但这种提醒和明确，在上海楼市调控细则没有落地的情况下，对于部分银行对信贷政策尺度暗自宽松的行为也是一种制约。为了配合调控，接下来银行或将继续收紧信贷口径，抑制部分购房需求释放。

　　凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜则表示，“认调查”其实是针对贷款申请者的外地房产情况进行调查，银行可以到当地派出所、居委会进行核查。“但问题是，这种调查成本太高，而且到底怎么调查也从未有过定论。”因此，赵炜认为，这个“认调查”也仅是悬在头上的一把刀，以起到震慑作用，让贷款申请者能如实申报房产所有情况。

　　“影响7成购房者”

　　其实，国家三部委联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》不久后，上海对二套房的认定已普遍开始实行“认房又认贷”。

　　中原地产宋会雍表示，仅就二手房市场而言，目前上海户籍的购房客群比重达到50%，鉴于户籍人口普遍拥有家庭住房的客观现实，第二套房信贷的严格执行，将影响到至少9成以上的上海籍客群。假定外地置业人群中有50%以上在上海属于首次置业，那么，细则影响力将覆盖7成以上的消费人群。

　　21世纪不动产上海锐丰法务及交服中心总监尹新民则表示，“认房认贷认调查”短期内对市场交易量的影响不会太大，因为楼市买卖双方对此已有预期。存在的影响主要有三：一是完全统一了各商业银行在此问题上的操作口径；二是延长了贷款审批流程、周期，购房者应注意预留充足的贷款审批时间；三是对于前期一次性付款购房、并持有现金的市民，再次购房时被视为“二套”，贷款时的成数及利率将会有影响。”