商业地产热难掩空置率困局

　　万达集团董事长王健林以401.1亿元的财富成为中国商业地产首富。这或许是中国商业地产发展史中的一个里程碑。

　　在新首富王健林的身后，除了万达模式代表的国内城市综合体商业地产外，更具实质性意义的或许还是各地方政府针对商业地产的庞大新计划，以及其背后的商业 地产热潮。

　　杭州市就推出了“建设二十大新城，开发100个城市综合体”的庞大计划。杭州经济开发区资产经营集团总经理陈开旭说，“这个计划将翻开杭州市商业地产开发热潮的一页。”

　　7月9日，杭州下沙新城金沙湖板块首个城市综合体———杭州东部国际商务中心（IBC）正式亮相。该项目总占地面积近6万平方米，总建筑面积约25万平方米，是杭州城市东部集市民服务、五星级酒店、豪华酒店式公寓、A级写字楼、商业购物和休闲广场为一体的都市综合体项目。杭州东部国际商务中心（IBC）副总经理王征介绍，IBC项目计划总投资超过20亿元，未来开发商将长期持有50%以上的物业。

　　“作为一个国有企业，我们必须在区域里面做一个城市发展的助推器，杭州东部国际商务中心（IBC）真正意义就是在杭州下沙这个区域，在城市化的推进过程中，发挥一个助推器作用。”该项目副总经理王征告诉记者，IBC的正式亮相，开启了杭州地铁时代城市商业地产发展的新时代。

　　“长远来看，商业地产的回报率肯定是大于住宅地产的，对开发商来说，商业地产可持续，住宅则属于一锤子买卖。”万达上海公司的一位项目负责人士表示。

　　住宅地产是此轮楼市调控的重点，这客观上为商业地产的发展腾出了空间。但是商业地产本身的难题仍然待解。

　　以上海为例，高力国际的最新报告披露，2010年第二季度，上海甲级写字楼价格增幅继续超过租金，市场面临回报率进一步下滑。中短期来看，投资回报率上升可能性较小。2010年底其总体空置率将继续上行至约15%。

　　第一太平戴维斯2010年第二季度报告披露，上海甲级写字楼市场租金在第二季度下跌0.4%，至每平方米每天6.4元，接近于2005年初水平。同时，整体空置率在第二季度上升0.3个百分点至14.3%。

　　商业地产的经营状况，区域分化明显。上海整体租金和空置率依然不理想，不过核心商圈的空置率明显下降，预计租金将有10%以上的升幅。

　　即使地方政府主推，商业地产仍存较大投资风险。“要根据市场来决定项目规模，不能过大。”金地集团商业项目总监丁积朋说，“目前，二三线城市政府对引入商业综合体等大型项目支持到位，是企业的机会。”