来源：中国经营报
作者：龙飞
亚运城效应退潮 广州土地市场出现调控以来第一宗流拍
七月流火，但广州的土地市场，却出现了调控以来第一宗流拍。流拍的项目恰恰位于被誉为“中国第一盘”广州亚运城附近，而且其起拍价比邻居“亚运城”便宜了一半。这难道标志着土地市场从此走进低谷？两周前，
“热地”流拍
7月8日，广州出让的两幅番禺住宅地块出奇的冷清，其中靠近亚运城的大岭村项目更以流拍告终。要知道该项目的起拍底价不过2470元/平方米，与亚运城近6000元/平方米的地价相比有着近半折让。开拍前，有市场人士预计该项目地价也许会推高到4000元/平方米，没想到结果却是流拍告终。事后不少市场研究人员纷纷表示看不懂，“如果底价拿的话还是很划算的。”中原地产项目部总经理黄韬表示。
“这反映了广州市房地产宏观调控初见成效。”面对记者询问，广州市国土房管局新闻发言人认为主要原因是，开发商对于未来楼市的预期趋于谨慎。另外就是项目自身的原因，例如公共配套不足，项目周边交通不便利。
“现在亚运城项目就可以让市场消化很长一段时间，这个项目现在还无暇顾及。”亚运城其中一个开发商向记者直言。
亚运城难卖
亚运城碰上了怎样的难题？
早在今年1月，亚运城的开发商之一雅居乐就曾公告，最快将于今年7月推出亚运城已建成项目。然而7月已过了一半，项目却迟迟未见动静，就连广州房管局官网上的“即将预售楼盘预告”也不见亚运城身影。
实际上，该项目已进入收尾阶段，按计划本月将移交亚组委。另一方面，亚组委也早已签订同意书，允许开发商在7月开始销售，然而亚运城究竟卖多少钱，却让开发商费煞思量。
“售价预计起码在1.2万元/平方米起，按107万平方米的建筑面积计算，最少能回笼128亿元资金。”这是2009年12月，刚拍下项目的雅居乐兴冲冲地向记者勾勒着远景。
去年年底，经纬行研究中心就已经对项目进行了详细评估。他们计算亚运城项目的品质属性后，认为其毛坯均价为8125元/平方米，以每平方米1400元的装修标准来算，亚运城项目的品质属性的装修均价为9525元。如果再考虑亚运城的无形资产及品牌号召力，他们将亚运城的参考售价定为1.1万元/平方米。
今年年初，广州的楼市上涨势头迅猛，亚运城周边的项目更是齐刷刷地往上涨。去年年底，亚运城项目附近的“保利公馆2010”洋房毛坯均价7800元/平方米，到了今年3月，该盘的均价已达到1万元/平方米，部分单位的售价甚至高达1.3万/平方米。当月，亚运城所处板块区域新建商品住宅的均价达1.29万元/平方米，创下历史新高。当时市场就传出，开发商将亚运城定价1.3万元/平方米。
然而，一场前所未见的调控不期而至，属于市郊的亚运城板块骤然急冻。由于区域配套没有完全建立，附近楼盘一直依靠投资者支撑，于是所受冲击更为明显。保利公馆2010的对外宣布起价降为8500元/平方米，但实际上5月卖出的23套房子，均价只在8000元/平方米。而今年新开盘的庄士映蝶蓝湾直接将价格定为7500元/平方米。
到了今年5月，在一些小型沙龙中，开发商表示亚运城售价可能定在1万元/平方米。资深房地产专家韩世同却认为：“从现在的市场情况看，均价要是卖得好的话，八九千差不多”。实际上，开发商们为这批现楼支付的代价就是102亿元的首期地价款，成本价接近1万元/平方米。
在价格难以确定的同时，销售限期也越来越近。按照此前开发商与亚组委签订的协议，开发商必须在11月12日亚运会开幕前完成全部8000套现楼的销售。这是一道极难完成的任务，房管局官网的数据显示，2010年上半年，广州番禺成交仅3132套。换言之，亚运城的开发商必须在未来100多天内，完成今年上半年近1.7倍的销售量。
定价难题
“亚运城项目肯定可以完成。”大部分业内人士都认同这样的观点。因为今年6月底，中信、世茂两家“过江龙”正式进入亚运城，与富力、雅居乐、碧桂园各占20%的股权。
富力董事长李思廉早前很大方地承认，引入新股东是基于“安全”的考虑。亚运城的土地出让合同中有着非常严格的要求，受让人单方解除或提前终止履行本合同的，受让人应向出让人支付出让价款总额20%的违约金。简而言之，如果3家开发商中的哪一家出现资金问题，要退出亚运城开发，必须向广州政府支付高达51亿元的罚款，违约成本很高。在这个前提下，富力引进新股东的计划就不难理解。
问题是，亚运城在前景不明朗的情况下，后两者为何愿意大力投资。“我们有着君子协议，其实拍卖之前就有谈过。”李思廉早前接受采访时明确表示。早在今年2月，市场就开始传言中信、世茂将加入亚运城开发，只是由于“作为香港上市公司，联交所要求我们上交相关资料进行审批，直到联交所没有问题才能进行公告。”
这样看来，实际上在拍卖之初富力联合体就不仅仅是3个成员。
另一方面，尽管亚运城现在正面对第一批项目的定价难题，但按配套规划的前景看，该项目的投资价值仍在。除了地铁轨道交通外，公路网络也在迅速改善。7月13日，奥林匹克立交建成通车，由亚运城到广州天河区的交通时间缩短为20分钟车程。此外，各种市政配套也已经提前完工。在许多购房者眼里，亚运城的投资价值依旧值得期待。因此在宣布进入亚运城项目后，中信、世茂在资本市场上得到了正面评价。据花旗银行预测，该项目可带动世贸每股资产净值上升2.63%至19.59港元；对于力争IPO的中信地产，亚运城土地无疑也是加分项目。
据知情人士透露，中信、世茂的加入也有着很浓厚的“政治色彩”，在亚运城项目拍卖前，两者在广州均无拿得出手的项目。在这短短半年间中信增加了两个大型项目，其一是参与广州土华村的城中村改造，其二是以21亿元收购了位于广州市南岸路的荔港南湾尚未开发的土地。两个项目背后都有着政府的重重身影。
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