地王风云录

　  地王，就像一把双刃剑，可能是丰碑，也可能是深渊。最大程度影响地王命运的，则是市场的走向。那些经历了一轮甚至两轮楼市波动的地王，如今何在？

　　7月16日，北辰实业在长沙举行首发仪式，北辰长沙项目正式命名为“北辰三角洲”。当年名噪一时、之后又面临重重质疑的长沙92亿地王项目，在时隔三年多以后，终于姗姗来迟。该项目此次启动上市程序，将于年底前正式开盘。

　　2007年7月北辰以92亿元的天价拿得该地块，2008年，金融危机袭来，房地产业受到重大冲击，关于该地块退地的传说也由此而起。

　　实际上，根据该地块出让时的数据，出让面积785198.96平方米，商业和住宅分别为152390.25平方米、632808.71平方米，规划容积率分别为小于5.0和小于3.5。由此计算，总建筑面积为2976781.735平方米，楼面地价3090.58元/平方米。当时有业内人士估计，如果在此楼面地价的基础上，成本价为5000元/平方米左右。而当时周边商品房的售价，也只是在5000元/平方米左右。

　　之后，该项目公布的规划总建筑面积是不大于380万平方米，楼面地价变为2421元/平方米；而到了今年7月初，本报记者获得的长沙北辰公司的一份内部讨论纪要显示，该地块的楼面地价估算为1671元/平方米，在之前基础上又大幅下降。

　　而这一变化，是在长沙市调整了项目规划及部分标准、调整了项目内地上及地下的路网规划、同意北辰方面增加栋楼的规划高度、将项目内的市政路网工程承包给北辰等一系列调整的基础上实现的。之前的退地传言，实际上也是企业与当地政府之间讨价还价的一种外在表现。

　　至此，该项目的成本价已降至3400多元/平方米，为北辰进一步赢得了利润空间。这与二三线城市政府的积极作为，显然脱不了干系。

　　近日，另一块备受关注的地王项目也即将面世。2009年5月21日，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元夺得，楼面地价高达15141元/平方米，当时成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。

　　因付出代价过高，富力在夺得该地块后并没有多少喜悦之情，以当时周边房价而言，该项目面临巨大的利润压力。当时，该地块周遍房价普遍还不到20000元/平方米。例如，当时首城国际中心均价为14500元/平方米，冠城名敦道均价20000元/平方米，富力城二手房价约为18000元/平方米。

　　然而，2009年下半年之后，北京房价前所未有的上涨，同样也是无法预料的。至今，首城国际中心均价已为38880元/平方米，冠城名敦道尾盘的价格已为37000元/平方米。

　　即将开盘的广渠门外10号地项目，已经有了一个好听的名字，叫富力十号。预计7月下旬开盘，定位为高端项目的富力十号，目前的公示价格为，板式小高层均价40000-50000元/平方米，合院别墅均价60000-65000元/平方米，主力户型都超过200平方米。

　　一线城市的房价暴涨，俨然扮演了地王拯救者的角色。

　　去年6月30日，中化方兴以40.6亿元竞得广渠门15号地，楼面地价高达15321元/平方米，刷新广渠门外10号地的纪录。从10号地到15号地，广渠门成为北京地王棋盘上，一个最为耀眼的棋子。

　　为了增加利润空间，2009年底，方兴地产向北京市规划局申请调整该地块规划，希望在建筑规模不变的情况下，增加建筑高度、交换体育公园用地与住宅用地的位置等。然而由于收到同场竞拍者的反对意见，该地块规划调整并未获通过。据了解，该地块目前还未动工。

　　目前继2008年金融危机以后，新一轮的楼市调控还在继续，一线城市成交量大幅下降，楼市还将在不明朗中继续前行。在每一轮调控中，都会有新的地王在煎熬。今年3月15日，远洋地产以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地块，地块楼面地价达2.75万元/平方米；同一天，中国兵器集团下属地产公司以17.6亿元竞得海淀区东升乡居住、商业地块，楼面地价约29913元/平方米。相比这些新生地王而言，当年风光一时的广渠门外10号地、广渠门15号地，已经算不得什么了。

　　随着4月底以来日益激烈的楼市调控，相继传来远洋、中国兵器退地的传闻，但随后又被否认。但地王的煎熬，必然是真实的写照。这一轮的地王们，还能靠地方政府的接济、新一轮的房价暴涨，获得拯救吗？