上海楼市细则悬而不出 调控最佳时机或已错失

　　就在调控或松或紧的转折点上，一向颇为谨慎的上海市官方突然接连表态。继上周率先转发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，强调信贷调控政策不可松动后，本周，市长韩正透露了一个保障房建设层面的突破性消息：保险资金和企业年金有望进入公共租赁房的建设和运营。

　　但细心的人士也注意到，久拖未出的上海细则却迟迟没有音讯。地方细则的不明朗，让市场的观望氛围难以散去，上海量难涨价难跌的基本态势仍在延续。最新的网站调查显示，81%的网友认为现在不是买房的好时机。

　　中房信分析师薛建雄坦言，方案已经上报的房产税和物业税至今“围而不攻”。某种程度上，楼市博弈的决战仍在继续拖延，但问题是，调控的最佳时机或因此错失。

　　紧急表态 观望更浓

　　在上周末召开的上海第27届房交会上，很多人都“闻到”了一些不同的气息。整个房产交易会“变身”为房产交流会。

　　表面上看，造成这种局面的根源来自于开发商。主办方称，本次房展会参展商为60余家，参展楼盘为100个左右，这两组数据比5月的上海春房展会均下跌了70%。“即使参加房展会的开发商也非常不情愿，是因为作为房地产协会的成员，碍于面子才来参展的。”知情人士称。

　　有意思的是，虽然是友情赞助，但房交会“出场费”少则数万，多辄数十万，既然砸了这么多钱，也应该赚些吆喝声。而展会上没有新推房源或者不知道销售价格的项目很多，甚至很多展位上没有楼书、资料和接待员工。

　　房展变“空展”的背后，恰恰是政策面的一团迷雾和买卖双方的强烈观望情绪。

　　“京沪两地二套房细则出台，市场或再现观望。”中原地产分析师张海清指出，上海、北京两地接连颁布二套房贷实施细则，再度昭示了下半年政府仍将严格执行差别化信贷政策的决心。

　　严格落实调控政策的基调，打消了部分人士对下半年政策放松预期的念头。再加上二套房贷细则对成交量影响较大，可能会使购房者延后或暂时放弃二套房购买计划，预计短期市场或再次陷入观望。

　　数据显示，上周上海市商品房新增供应面积为16.6万平方米，环比前周大跌34%。商品住宅新增供应面积为9万平方米，虽是前周的2.4倍，但仍然远低于年均水平。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟坦言，此前出现的一些放松调控的传闻，正是开发商与政策之间博弈的结果。成交量持续低迷、房价反弹都是政府不愿意看到的，而开发商前期降价回款后得到一定的喘息，也做好了长期抵抗的准备，因而各方达成默契，房价得到稳定。

　　美联物业分行经理王文滔透露，关于房贷认定标准的重申，虽然对当下的成交量构不成太大影响，但对刚刚形成的一些购房氛围所造成较大伤害，前期复苏的购房意愿再次下降了15%-25%。

　　细则不出 决战延期？

　　上海细则一直悬而未出，许多开发商不敢轻易作出销售决策。

　　统计显示，上周上海全市均价继续维持在低位，主要依靠的是低端楼盘成交比例增大。这样的胶着仿佛前几轮调控再现，也刺激不少开发商铤而走险。

　　有数据显示，上海多数前期取得一定销售业绩的楼盘，后期房源大多出现了价格上涨。其中成交面积排名居前的印象欧洲城、新城盛景园、新天地荻泾花园、龙湖郦城等项目，价格都有明显上升，成交量则随之大幅回落。

　　此时敢于涨价，显然不是因为调控已过，市场进入反弹。恰恰是，近期上海业内开始流传这样一个消息：上海的细则很可能不出了，调控按照中央的相关政策落实执行。这一消息，刺激着市场的神经。

　　薛建雄指出，从目前的行情来看，自4月17日以来的低迷行情可能持继到“金九银十”，虽然开发商会有半年回款低的压力，但同时也会积压下半年的购买力和人民币升值带来的房价上涨预期，到时可能会出现新一轮的房价反弹，而目前一些低开热销的新盘已经在回调价格。“通过房贷调控只能抑制住上半年经济过热带来的过热行情，之前的政策只能让房价回到年初水平。而人民币升值的重启将带来房价的新一轮上涨，需要以房产税和物业税为主的第二轮调控，才能抑制住高企的房价，可能会在"金九银十"楼市重新过热的时候出台。”

　　上海细则悬而不出，某种程度上无非是将市场真正的决战无限期后延。它影响更多的是量价齐滞，这不该是调控的本意。