广州物管服务收费最高限价2.8元/平方米

　　物业管理收费最高限价标准由目前的1.96元/平方米提高到2.8元/平方米，收费档次也由原来的3个增加到5个。政府主管部门将整个物业管理服务内容细分成5部分，针对不同的服务内容制定相应的收费标准，从而形成“菜单式”的物业管理服务明细表。

　　昨天，广州市物价局、国土房管局联合出台物业服务收费管理新政，新政将于8月1日起实施。市物价局表示，此次只对新建住宅前期物业服务的政府指导价最高收费标准作出调整，一般情况下，住宅小区仍将按现行的具体收费标准执行，若物业公司认为需要调整标准，必须由业主大会通过或者过半业主同意。

　　前期物管费每月最高2.8元

　　昨日，广州市物价局及国土资源和房屋管理局联合下发《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》，明文规定了新建住宅前期物业服务收费实行政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。

　　自8月1日起至2012年7月31日，广州所有新建住宅物业销售和交付使用之前，由建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，前期物业服务收费将实行政府指导价管理，最高收费标准为2.8元/平方米·月。

　　通知还规定，新建住宅物业建设单位所收取的前期物业服务费若需要超出最高限价的，应当向物业所在地的政府价格主管部门提出单独核定物业服务最高收费标准的申请。

　　过百楼盘申请另定收费

　　据了解，1999年～2003年住宅的二级物业服务限价为1.95元/平方米·月（一级物业服务依申请另行核定），2004～2008年住宅一级物业服务最高限价为1.96元/平方米·月（超出一级服务的依申请单独核定），2009年因酝酿调整政策未出台标准。

　　随着广州商品房市场的快速发展，物业服务收费超出政府指导价上限而需要单独审批的新建高档楼盘越来越多。据统计，2007年3月至2009年7月，全市向物价部门提出单独核定收费标准的楼盘有108个。在这些楼盘中，收费在2～2.8元的占65％，收费在2.8元/平方米以上的占35％。

　　推出5个档次服务菜单

　　记者了解到，此次出台的物管收费新政包括了一套《广州市住宅物业服务收费参考标准》，它将物业服务的具体内容详细划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等5大方面，并根据服务内容和要求、工作强度和频率等指标的差异，细分为5个等级。每个等级的物业服务，包括有电梯的住宅和没有电梯的住宅，都执行不同的收费标准，从而形成不同收费档次的物业服务菜单，方便业主和物管企业根据自身的需求水平和经济承受能力，参照选择。

　　根据该标准，新政实施后，全市带电梯的住宅物业，一至五级物业服务每月每平方米收费标准分别为：2.8元、2.32元、1.85元、1.38元和0.9元；而不带电梯的住宅物业收费则依次为1.9元、1.57元、1.25元、0.93元和0.6元。

　　已购车位管理费不得超过停车费30%

　　此外，新政还对现行管理中存在的一些问题进行了明确，主要包括酬金制物业企业收支公示制度、小区教育和医疗配套设施物业服务收费规定以及业主自有产权车位物业服务费问题。

　　对业主自有产权车位的物业服务收费问题，新政首次作出明确规定，即车位物业服务费按不高于该车位所在停车场小车停放保管费标准30％的原则收取，按每月每车位计收。按现行规定，住宅小区室内停车场小车的保管费标准为每月每辆400元，按该标准的30％计算，则物业服务费最高不得超过120元。

　　此外，业主进行房屋装修的，物业服务企业可与业主约定装修保证金的收取和使用，但装修保证金不得超过2000元。装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。如装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主应当及时修复，若不能及时修复的，可按双方约定使用保证金对造成损坏的部位和设施设备进行修复。修复后装修保证金有剩余的，物业应将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还业主；约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在5个工作日内补齐修复费用。

　　物价局长：收费新政并非涨价

　　对于新政，市物价局副局长邱亿通解释，这并不是说广州的物管收费涨价了，而只是根据广州房地产市场发展变化的实际情况，将原先很多物管费标准超过1.96元/平方米、必须要进行“个案审批”的楼盘物管费纳入常态化管理。收费标准超过2.8元/平方米的，依然必须向物价部门申请“个案审批”。

　　邱亿通表示，新政策实施后，物业管理公司如想提高物管收费标准，就必须相应增加物业管理服务的内容，并且要事先征得小区业主大会的半数以上同意；没有成立业委会的小区，也必须经过小区半数以上业主的同意。

　　相关报道

　　全市二手楼租金回落

　　天河区套均月租达2184元全市最高

　　信息时报讯 （记者 田桂丹 罗莎琳） 今年广州二手住宅租金最高位出现在4月份，5月和6月份总体平均租金出现高位回落现象。昨日满堂红发布报告表示，随着2010年税费、信贷等宏观调控政策的逐步落实，市场上的观望氛围相当浓厚，住宅买卖市场成交量出现明显缩减。

　　未取得房产证的次新房和已有房产证但楼龄较短的商品房，在无法顺利出售的前提下，开始逐步转到租赁市场上流通。由于次新房物业的租金比楼龄较长的商品房或房改房租金要高，也成为总体平均租金上涨的一个因素。

　　次新房增多拉涨平均租金

　　昨日满堂红发布报告表示，2010年上半年，广州市二手住宅总体（不含南沙）平均租金为31.2元/平方米·月，同比上涨14.1%。但从2009年1月至2010年6月广州市二手住宅平均租金走势图看到，总体平均租金自2009年4月的阶段性底部开始振荡上涨，至2010年4月出现历史新高位，之后两月快速回调整理。

　　满堂红地产研究部高级经理周峰分析，未取得房产证的次新房和已有房产证但楼龄较短的商品房，在无法顺利出售的前提下，开始逐步转到租赁市场上流通，这也成为总体平均租金上涨的一个因素。

　　最近半年，广州城中村改造项目进行得如火如荼，数以万计的城中村租客和应届大学毕业生陆续加入租客行列，但由于这类群体所接受的房租属中低水平，并不能有效拉动租金的上涨。

　　套均租金最高为天河区

　　2010年上半年，广州市二手住宅总体套均租金为2184元/月，同比上涨16.8%。从2009年上半年和2010年上半年的对比可以看到，除花都区出现11.0%的同比跌幅外，其余各区在2010年上半年的住宅套均租金皆出现同比上涨。其中套均租金最高的是天河区，达到2677元/月，同比上涨21.5%，涨幅也居各区首位。天河区的热门租赁板块包括天河北、珠江新城、天河公园、员村、东圃、沙河等地，租客绝大部分是在天河体育中心、珠江新城的写字楼上班的外地人士。