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物业税的“死穴”及其异化变种

来源:中国投资 作者:文宗瑜
2010年07月22日11:45

  要么是1986年以来房产税的完善,要么是物业税的异化变种,房产税肯定不是完全意义上或政策意义上的物业税

  文/文宗瑜

  随着被誉为最严调控新政的新国10条在今年4月出台,中国各大城市尤其北上广杭等一线城市房价进入一种涨跌的僵持状态,房价既不跌也不涨,只是成交量急剧萎缩。面对僵持的房价,物业税被传言为最后的也是最最严厉的房地产调控政策及手段。因此,房地产商及媒体戏谑地把物业税称之为 “另一只没有落地的靴子”。那么,“物业税”这只靴子能不能落地?

  开征“物业税”被中央国务院正式提出是在7年之前,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省市试点“物业税”模拟评税。这种模拟评税实际上就是“物业税”的“空转”。2008年上半年北上广杭房价飙涨时,最早进行“物业税空转”的北京市就曾提出正式开征试点,被中央国务院驳回。物业税“空转”7年的过程,不仅大多数人不知,而且也没被媒体关注。“物业税”之所以在今年5、6月份被媒体热炒、被社会公众热议,是媒体及社会公众把物业税当成了中央政府抑制房价的利器。如果单纯为了抑制房价,中央政府可动用的政策及手段还有很多,根本不需要采取开征物业税的措施。物业税空转7年落不到实处,更多的是受条件限制及深层次社会效应的制约。

  土地产权制度残缺不全限制了物业税的开征。在开征物业税多年的发达国家,住宅依附的是土地所有权。中国城市住宅是70年土地使用权,业主买房时已经一次性向政府缴纳了70年土地使用权出让金,再向业主开征与产权经营相关的物业税有点牵强。因此,物业税缓征或许更有利于中国土地产权制度改革的深入。如果一定要开征,必须与土地产权制度改革同步推进。当前的研究不是为物业税开征找“理论依据”,而是研究如何通过土地产权制度改革改变政府垄断土地的现状而开征物业税。

  物业税目前难以开征,除了受到土地产权制度残缺不全的限制外,还受到物业税开征的社会效应制约。如果贸然开征物业税,其产生的深层次社会效应会导致更大的社会不稳定情绪爆发。物业税开征的深层次社会效应,集中表现在物业税会触及或触动官员财产申报这一“死穴”。

  物业税开征的婚姻登记信息与家庭房产产权登记信息联网,意味着官员财产申报的变相实施。必须清醒地看到,当今中国官员及家庭的财产大部分是房产,而且官员的房产往往是地理位置最好、面积较大的城市住宅。除非物业税开征的法律或条例中增加“某级别以上官员”不在其列的条款,否则,物业税开征将有可能形成并强化“官员及政府推高了房价”的民意判断。从北京市的直观感觉看,无论是中央部委,还是北京市各厅局,处级以上官员没有房子的几乎为零,而且有几套房子的官员也不是少数,甚至极少数官员有更多套房子;如果按北京市的市场价计算,处(司)局级官员任何一个家庭一套房子的价值都在几百万以上、部级以上官员任何一个家庭一套房子的价值都在上千万以上甚至更高。北京如此,北京以外没有房子、房子少的官员家庭也罕见。多年来,在中央政府房价调控与房地产商涨价的博弈中,一些房地产商一直在试图通过极端言论及操纵媒体,给老百姓进行“官员及政府推高了房价”的民意引导,物业税开征可能正合房地产商的心意。可以说,到目前为止,老百姓尤其社会下层的老百姓一直是把房价高买不起房住不起房的原因归罪于“丧尽良心”获取暴利的房地产商;如果因物业税开征而触及官员财产申报这一“死穴”,老百姓尤其社会下层的老百姓会立即把房价高买不起房住不起房的怨气发泄给“官员及政府”。在高房价及土地产权制度改革滞后的条件下,贸然开征物业税,有可能要支付社会不稳定风险加倍放大的成本。

  物业税开征会触及官员财产申报的“死穴”,决定了物业税只能延后开征,但是,这不意味着不能变通或变种,在某种意义上,所谓的房产税、房产保有税等就是物业税的异化变种形态。现在房产税试点呼声最高的上海市,在此之前从未进行过物业税的试点,7年前财政部与国税总局推行“物业税”模拟评税试点名单中,上海市也不在其列。房产税不等同于物业税,而且房产税1986年在中国就已开征。各地在中央国务院批准后可以进行房产税开征试点,但是,其要么是1986年以来房产税的完善,要么是物业税的异化变种,房产税肯定不是完全意义上或政策意义上的物业税。(作者:财政部财政科学研究所博士生导师)

  

  

  

  

(责任编辑:钟慧)
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