王迁：公共租赁房可率先突破

　　“新36条”提出了鼓励民间投资进入的若干领域，本刊特专访中国国际工程咨询公司5位行业咨询与项目评估的资深专家，力图为投资者廓清政策要点，提示投资机会

　　文/本刊记者 赵沛楠

　　5月13日，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，进一步拓宽民间投资领域。民间资本参与政策性住房建设首次被列入鼓励和引导的范畴之中。

　　根据国土资源部公布的计划，全国30个省区市(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划供应总量的77%。2010年，中央下达的保障性住房建设任务是300万套。与之相对应，不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”等高目标。

　　由此可见，今后几年保障房建设规模可谓空前，并将弥补此轮调控过后可能出现的商品房投资下滑局面。但落实保障房计划，必须解决“谁来建”的问题，尽管中央财政今年将安排保障性住房专项补助资金达632亿元，比上年增加81亿元，但由于保障房建设量的大幅增加，地方财政的投入压力将进一步加大，鼓励和吸引更多民资主体参与势成必然。

　　因此，《意见》中明确指出，将支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策，条款可谓正当其时。

　　但政策性住房建设利润低，任务重，舆论关注度高，一向以政府投入为主，参与开发建设的大多也是国有企业。怎样才能使以民营房地产开发商为代表的民间资本愿意进入这一“吃力不讨好”的领域？就此问题，中国国际工程咨询公司专家王迁接受了《中国投资》专访。

　　公共租赁房可突破

　　《中国投资》：近一两年来，民间资本开始悄然进入政策性住房建设领域，在您看来，接下来民间资本进入政策性住房领域将面临怎样的局面？

　　王迁：今年开始的这轮房地产市场调控，商品房投资和行业景气度下滑将不可避免，政策性住房建设随之成为舞台上的主角。根据此前住建部提出的目标，今后政策性住房建设规模将逐步扩大，仅凭政府投资难以长期支撑未来政策性住房的建设规划。况且在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质不低的民营房企也面临着储地不足、“吃不饱”的情况。引导民间资金进入政策性住房领域将可以提振房地产开工率，在一定程度上填补商品房供给的缺口。在此形势下，不少公司对政策性住房、保障性住房“充满兴趣”。

　　其实早在房改初期，一些城市曾经由民营企业投资、组织开发了一批经济适用房，我国此前部分城市的两限房建设，也曾支持和鼓励民间资本进入。但随着开发成本的不断提高以及商品房市场高额利润的吸引，民营企业纷纷转战商品房开发，保障房建设的“硬骨头”多由国有企业承担，或政府直接组织建设。

　　虽然保障性住房的规定利润率较低，有的仅有3%-5%，但这些住房的建设、销售等方面更具稳定性，市场风险也要小得多，很适合经营稳健的房地产企业。

　　《中国投资》：您认为在现行的条件下，民间资本参与保障房建设的最佳模式是什么？

　　王迁：从国际经验看，民企参与保障房建设，最有可能在公共租赁房上有所作为。成熟的公共租赁房项目，将有稳定的租金收益，对民营企业而言有投资价值。

　　我认为最佳模式应该由几个方面组成。首先，民间资本必须形成团体合力才能介入政策性住房开发，不可能以极为分散的个体形式进入，发达国家也都遵从这样的模式。其次，必须要形成合同式管理，不能因为资本个人化使得建设目标朝令夕改。再次，政府一定要给出一个清晰明确的回报方式，不能因为是具有社会效益的项目就没有利润。最后，民营开发企业必须经得起资格审查，建设规模大小与企业资质挂构，完工项目要经过严格的验收和检查。

　　对于模式的选择可以考虑以下几种方式，一是借鉴国际上比较流行的BOT模式，采取成本加固定利润的计算方法，这样开发商就可以代替政府成为项目甲方。二是从前期规划设计阶段就介入项目，或者按照现行做法，由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。三是在土地、税费现行优惠政策的基础上，让民营企业从拿地环节开始，以现有房地产开发企业运作方法进行保障房项目开发，最后通过政府回购或开发商经政府组织销售，赚取相应的利润。

　　在这些模式下，政府仅需投入土地、减免税费，几乎不需要更多的财政支出，为保障性住房建设拓宽了资金来源渠道，这将大大减轻地方财政的压力，有利于加快保障房建设的进度。

　　利润低 风险小

　　《中国投资》：面对公租房等类型回收期长的特点，您认为想要吸引民间资本进入政策性住房建设领域尚需哪些措施？

　　王迁：保障房能不能吸引民企，最核心的还是利润回报问题。相比商品房开发的高利润，民企参建保障房的可持续性成为地方政府的担忧之一。

　　对开发商而言，保障房并不一定完全是“鸡肋”。与商品房相比，政策房市场风险小，只要政府确定了固定收益空间，就能保证“旱涝保收”，而对于建设政策性住房的企业来说，银行贷款等各个方面也都将获得相应优惠。

　　因此如果有合理的利润回报率，我相信开发商对保障房开发也会有兴趣。但由于此前保障房开发利润率低，且按照政府计划方式进行分配和销售，因此，多数开发商对此并不热衷。所以公益性建设任务如何与市场化利润率对接将考验地方政府在执行层面的智慧。

　　根据以往经验来看，民营房企对保障房抱有很多顾虑，一是在价格、利润限定的情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象，也会增加企业的额外负担。

　　此前的经适房、限价房毕竟可以通过直接销售回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需一种制度上的保证以及更多资金支持，民间企业及资本融资能力不强的问题将有可能显现。

　　因此，民营企业能否进入保障房，取决于政府用什么样的优惠政策来吸引、并予以指导，仅仅依靠现有的土地划拨、税费减免等政策显然不够，还需要力度更大的政策支持与保证。

　　《中国投资》：您对下一步民间资本全面进入政策性住房建设领域有何建议？

　　王迁：我认为政府应承担保障房建设的首要责任，“政府的归政府”“企业的归企业”，双方以契约形式履行各自责任，并接受大众公开监督。其次，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一规定的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。

　　此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设过程中的不确定因素。当前建设保障房所共同面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新，将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验，可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金，但我国保障房项目几乎没有盈利记录，很难保证按时还本付息。要解决这些问题，可以考虑采取由分散到集中的途径向民间“分期借款”，由开发商按照规划建设公租房，完工后将其所有权移交给政府，政府将公租房“打包”验收，并附上每年支付收益的财政担保，向社会大众募集建设资金或者向有条件入住的居民提前募集资金。最后，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。当然，政府必须确保租金和政府补贴作为资产包稳定的现金来源，而资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有良好信誉的公司来操作。

　　相对而言，民间资本较为分散，投资量有限，怎样把民间资本集中起来同样是个复杂而又重要的问题，需要政策层面的保证。设想可以通过民间组织本身形成一个能够在法律层面得到保证的团体，也可以由政府相关部门出面，组织民间资本集中起来共同投资，总之，解决困难的办法总比存在的问题要多。