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冀志罡:放开小产权,宜早不宜迟

来源:搜狐财经 作者:冀志罡
2010年07月23日17:50

  (专供搜狐财经稿件,请勿转载)

  其实只要放开小产权,建立城乡统一的土地市场,理顺土地产权关系,事情并不难解决。客观条件俱已齐备,问题只是政府有没有改革的决心

  由于农地和城市用地遵守不同的管理制度,有着不同的成本收益计算,因而在两者的交界处——通常就是城乡结合部——小产权房这种擦边球就屡试不爽地打出来了(冀志罡:小产权也是产权)。市政当局不甘心让农民搭便车,不断用政策威慑甚至暴力手段打压小产权;农民也不愿守着金饭碗过穷日子,不断用制度“创新”来突破市政府的管制。经验告诉我们,事关庞大利益,博弈是不会轻易划上句号的。

  在广为传诵的中国模式里,强有力的政府被视为一大优势。既是说一不二,政府要剿灭小产权,又岂有不能成功之理?但以下几点理由,使小产权不可能被永远压制:

  首先,随着城市快速扩张,大批农民进城,农地尤其是农村建设用地的边际价值急剧提高。换言之,廉价征地已不再可能,因征地引发的暴力冲突大量增加就是一个反面证据。市政当局将不得不采取与农民分享利益的方式开发农地;

  其次,农民在自己的宅基地上兴建房产,以租赁方式予市民居住,在法律上是没有任何瑕疵的。虽然这样做揩了市政建设的油,但市政府其实无可奈何。被强拆的小产权房,一般是存在程序瑕疵,又不幸被政府抓了典型的。多数小产权房并无问题;

  再次,开征物业税后,小产权房在市政建设上搭便车的问题将不复存在。目前小产权房的主要问题是无偿使用了市政公共设施,搭了大产权的便车。在土地有偿出让制度下,此问题近乎无解。但将来物业税推出后,小产权房与大产权房一样缴纳物业税,一样为公共设施的建设和维护付费,问题也就顺理成章地解决了。

  政府也知道小产权的问题不容小视。城市供地不足,房价扶摇直上,大小产权的落差越大,农民平地起高楼的动力就越强。况且,小产权也一直在为进城农民工提供低成本居所,挡是挡不住的。

  硬挡不成,赎买的办法就来了。既要说服农民洗脚上田,又不愿承担太高的补偿费用,于是就有了城乡统筹综合配套改革的方案。所谓城乡统筹,其实就是在城市化过程中,将失地农民就地转化为市民予以安置,而不是像过去一样,农民在失去土地取得货币补偿后,其身份依然是农民。据统计,全国失地农民有4000万之众。这样大的问题,不予统筹是说不过去的。

  然而统筹了,农民又能得到什么呢?如果只是一个城市户口,一套安置房,再加一个社保的空头承诺,那么农民很可能还是吃了大亏。有人把天津、成都、重庆等地的城乡统筹综合配套改革试验称作“农民被城市化”,不一定准确,也可能有些偏激,但未必全无道理。

  占了农民的地,给农民一个城市户口是理所当然,算不上什么补偿;一套安置房是多大的实惠,要看房子的户型和大小,尤其是地理位置,地段不同市值有天壤之别;最虚无缥缈的是社保。听起来很美,入了社保可以养老,可是老龄化社会刚开了个头,个人账户即已亏空1.3万亿人民币,未来老龄化加速,社保还有能力为国民养老吗?有官员声称政府会兜底。但政府拿什么兜底?还不是要么增税,要么赖账?这样的空头承诺,农民兄弟还是不要信以为真的好。

  当然,不同地区的统筹政策并不完全一样,不能说所有的城乡统筹综合配套改革都对农民不利。在我看来,最好的城乡统筹,不是用户籍和社保这类小恩小惠忽悠农民放弃土地,而是老老实实地给农民的承包地和宅基地确权颁证,然后开办土地交易市场,通过同地同权自由交易实现真正的城乡统筹发展。

  眼下正值所谓史上最严厉房产调控的纠结期。政府、企业、市场都进退两难。其实只要放开小产权,建立城乡统一的土地市场,理顺土地产权关系,事情并不难解决。地方政府的土地收益问题,通过物业税就可以摆平。客观条件俱已齐备,问题只是政府有没有改革的决心。

  (作者系宏观经济研究人员,专栏作家。曾供职媒体,现服务企业。本文系解密房价系列之九。)

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