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高房价步步高过街老鼠人人喊打 为何却人人想买

来源:中国经济网
2010年07月26日13:53
  ——调控·楼市·股市系列谈(三)
  中国的房地产市场是怎样发展起来的?这种发展趋势是否必然?中国地产业存在哪些问题?房地产业是否已达顶峰?本文将通过讨论国内房地产发展历程,借鉴其他国家产业经验,以及研讨业内人士不同观点,来解析现今房地 产现状。

  中国房地产大致经历了以下的阶段:1978-1991年,理论突破与试点起步阶段;1992-1995年,非理性炒作与调整推进阶段;1995-2002年,相对稳定协调发展阶段;2003-2008年,市场调整,价格持续上扬阶段;2009-2010年,应急与投机催生房地产大泡沫阶段。总的来说,从1981年在深圳和广州开始搞商品房开发的试点开始到2010年产生巨大泡沫,房地产业经历了一个台阶式的上扬的过程。

  虽然,近年来房地产行业蓬勃发展,但是中国地产开发行业的整体社会形象和口碑一直不是很好。据中新网北京报道:17日在北京举行的“中国城市发展高层论坛”这场探讨中国城市化以及中国城市发展道路的论坛上,高房价再度成为“过街老鼠”,受到与会代表的斥责。

  房价泡沫到底有多大?

  戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出:“中国房地产泡沫十分严重,房价过快增长,然而却没有得到成交量的支撑。”大量“出逃”的居民储蓄贷款就是泡沫的一个证据,蒋尚礼指出,中国房地产市场投资性需求泛滥,自去年1月以来,大约有4.3万亿元(相当于全国的一年房地产的住宅新房销售量)的居民储蓄存款持续流出银行账户,回流到资产市场,而基于通胀的预期,不少的储蓄存款流向房地产行业。在房价泡沫泛起的同时,伴随出现的是市场新房供应结构失衡的问题。数据显示,在去年,新房市场供应中,经济适用房占到总量的4%,90平方米以下的商品房占33%,而90平方米以上的商品房占到了55%,别墅以及高档住宅占到8%。蒋尚礼指出,实际上,新房供应与市场真正的居住需求形成差距,90平米以下的商品房仅占到供应总额的33.3%,这与中央70%的目标相去甚远。

  野村证券中国首席经济学家孙明春表示,在没有考虑按揭贷款利息成本的前提,2008年一个中国家庭购买一套普通住宅平均需要不吃不喝、积攒将近7年的全部收入,到2009年就要8年,而现在上海和北京的房价收入比分别高达13和19,而美英等发达经济体的这个数字均在3-5之间。房价飞涨导致的结果是购房能力的急剧下降。

  2009年12月16日,中国房地产在《福布斯》评选中成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。在2010年5月份,新华社的报道第一次用了“泡沫”两个字。这是中央的媒体里从来没有出现过的。种种迹象敲响了人们对房地产泡沫的警钟。

  高房价是怎样形成的呢?

  首先,收入差距过大。富人大量购房导致房价涨幅过高,远高于大多数老百姓的收入增长。很多中低收入人群担心现在买不起,未来更加的买不起,于是勒紧裤带提前购房,这进一步促使了阶段性需求的释放,推高房价;第二,城市化和家庭小型化。外来人口大规模地向城市迁移,带来强大的购房需求。而且,随着经济的发展、收入的改善,家庭小型化已经成为了时尚、成为了风气,这虽然是社会的进步,但是由于人人追风,大量超前购房消费需求暴涨,从而推高房价;第三,生产成本上升。建安成本和劳务费用今年来呈温和上涨趋势加大了生产成本。其次,由于民间绝大多数中小公司很难通过正规渠道贷款,他们很多选择高成本的民间融资。另外,营销成本也是高房价的一个重要因素;第四,税收也是高房价的重要组成因素。今年一人大代表说一套房要征收60多种税费,说明地产行业的税费确实很高。第五;投资渠道狭窄。目前,国内可供人们投资的渠道非常有限,收藏品需要专业知识,一般人难以涉足,黄金多以饰品为主,真正用于投资的黄金买卖渠道并不通畅,外汇买卖多数人搞不懂,股市像个黑洞,风险极大。相比之下,房地产比较稳定、收益丰厚,看得见摸得着,成为最可靠的投资渠道,一部分富裕阶层把房子做为赚钱的投资品,于是大把的钱投进了楼市,房价也就随之高涨。

  从深层的意义上讲,高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。过大的收入差距,城市化和家庭小型化的趋势都大大增加了对房产的需求。而成本的上升和各种税收加上投资渠道的有限性也是推动房价上升的主要原因。高房价不单单是房地产领域的问题,而是各种因素共同作用的结果。

  高房价为什么成了“过街鼠”?

  由于上述五种原因,我国现在的房地产面临严重的高房价与高空置问题。而历史和现实的很多教训都深刻地警示我们:房价问题事关全局,如果长期居高不下,必将成为整个经济社会发展的“不可承受之重”。

  高房价直接造成普通群众买房难。面对目前过高的房价,很多人只能望房兴叹。而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说,则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力。所以,高房价成为过街老鼠,人人喊打。

  其一,高房价是目前房地产市场大量炒房现象存在的表现。不难发现,中国的房地产市场与其他国家的房地产市场不同,其他国家的房地产市场还遵循市场的价值规律,而中国的房地产市场却不遵循价值规律,是“稳赚不赔”的,而这受益却没有什么技术含量可言,只要你有钱,另外稍微有点胆识,就有可能一夜暴富。如果这样的现象长期存在,则会对国人的价值观、世界观造成不小的影响,严重时可动摇国本。

  其二,高房价容易助长经济泡沫化。房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退。1991年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷,而美国次贷危机引发的国际金融危机阴影还未散去。

  其三,高房价不利于经济发展方式转变。不少专家认为,房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业,它的过快发展,会增加更多的高耗能产品需求,使我们面临的资源环境压力更大。高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移,必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间,不利于自主创新和产业结构优化升级。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动,财政收入主要靠卖地获得,银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款,房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式,长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。

  其四,高房价使内需增长面临长期抑制。内需不振是制约我国经济发展的突出问题,为拉动内需、刺激消费,国家采取了一系列政策措施。但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费,使消费产生严重的结构性不足,过度消耗中低收入阶层的购买力,抑制社会中间阶层的扩大。

  其五,高房价将阻碍中国城镇化进程。在城里人都望而生畏的房价面前,农民要想在城市居有其所,更是难上加难。高房价无疑成为农村人口进城的“高门槛”,甚至成为比户籍制度更大的“围墙”,阻碍着农民进城的脚步。

  其六,高房价严重影响社会公平,激化社会矛盾。房价的飙升使开发商获得巨额财富,也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速,而其他一些群体则被挤出住房市场,从而使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大,引发了社会情绪的焦虑,如果不改变目前这种状况,听任房价上涨、房屋空置,那么贫富差距会进一步拉大,成为造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。

  因此,房价过高和过快上涨,如果不加以抑制的话,可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区,这样将大大加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度,影响居民生活水平的提高,影响金融的安全,甚至会影响到社会的和谐稳定。这不单是经济问题,也是事关国家发展全局和社会和谐稳定的重大问题,必须引起高度重视,采取有力措施坚决遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。

  附录:中国房地产发展史一览表

  第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

  1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

  第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

  1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

  第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

  随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年,分水岭就是上半年和下半年,很多开发商在1998年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年,在6月份左右,政策面开始发生变化,出台了一系列的刺激房地产发展的政策,主要一个是取消福利分房,通过市场来解决住房问题,这种政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。还有价格政策,在这之前商品房的价格受到物价局的管制,不能随便涨价,是限价的。但是在这时候取消了这些管制,为后来开发商涨价提供可能,这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定,开始乱涨价。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

  第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003至2008年)

  2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显,暴露出房价过高、结构不合理的问题,导致严重的社会矛盾,房地产业成为社会关注的焦点。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年开始实施宏观调控,主要特征是收紧土地与信贷两个闸门,以调控供给为主。

  第五阶段:应急与投机催生房地产大泡沫(2009至今)

  从年初的黯淡,到3月转入大阳春,5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场,象征着房地产市场步入炎夏。而到年末,12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。

(责任编辑:刘玉洲)
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