保障房是楼市调控的唯一变数

　　楼市调控政策口径变不变，上至政府高官，下至平民百姓，当然还要加上既得利益者的地产商，无一不关注。然而，仅仅把眼光盯在商品房市场以及其附属的成交量涨跌、房价涨幅的领域之内，恐怕永远无法看清调控政策的未来走势。

　　有道是“功夫在诗外”，保障房的开工量，或许将最终影响楼市调控政策的走向。

　　何出此言？恐怕还要先从数据说起。

　　8月11日，国家统计局公布了7月70城市房价涨幅为10.3%，连续第三个月呈现下降趋势。但这恐怕并不是中国最高决策层最为关心的数据，实际上，在中国经济的最高决策层眼中，一直以来最为关注的，是房地产固定资产投资总额、房地产开复工面积等几项指标，即所谓“先行指标”。

　　让我们来看看先行指标。根据国家统计局、国家发改委同期公布的数据，房地产固定资产投资总额、房地产开复工面积同比、环比均呈下降趋势。笔者曾与住房和城乡建设部、中房协的领导们多次沟通，他们传递出的信息是，对于这些先行指标的下滑，决策层已经表现出了担心。

　　何以至此？逻辑链条并不复杂。房价涨跌是百姓的直观感受，但真正关乎经济全局的，是几项先行指标，因为这些直接关系到钢铁、水泥、建材等产业链条的采购，而房地产行业产业链条较长，波及面较大的特点，决定了一旦开复工面积下降、房地产固定资产投资总额下降，将在产业链条上产生连锁影响，这是中国经济决策层的担心所在。

　　2009年应对国际金融危机时，房地产政策骤然转向，成为扩大内需消费的急先锋，但这只是表面逻辑。当时，国务院总理温家宝曾多次询问房地产行业先行指标的问题，在救市初期，这两项先行指标未见回暖之时，温家宝多次在经济形势座谈会上提及此问题，其重要性可想而知。

　　现在，经济局面貌似与2008年后期的局势多少有些相似，各项经济指标下滑。但对于房地产而言，唯一不同的现在中央政府出台了庞大的保障性住房建设计划，从表面上看，这是解决安居问题的民生之举，但是，其实际的经济意义在于，当经济形势再次面临不确定之时，如果保障性住房的建设计划能够顺利确保量上的落实，那么其产生的产业链条上的采购，将可以抵消房地产先行指标下滑对经济局势可能产生的影响。

　　这样一来，保障性住房能否落实，就不仅是一个民生问题，而是一个关系经济全局的问题。如果庞大计划能够落实，即便经济形势不确定，需要扩大内需，也仍可以保持对房地产（商品房）领域的紧缩性调控政策；反之，如果庞大的保障性住房计划不能落实，那么当经济形势不确定之时，恐怕房地产就要再次充当救市的急先锋。

　　地产大炮任志强的言论曾引起大部分开发商的共鸣，即政府履行保障性住房到位，厘清商品房和保障房的区别，确保商品房市场不再受政策波动的影响。但是，这或许只是理论上的一相情愿，更现实的逻辑恐怕是，开发商如果想盼望着调控放松，就应该指望保障性住房的庞大计划不能有效落实，那么，当经济再次不确定时，放松房地产（商品房）领域的政策口径，就是唯一的选择所在。

　　中央政府显然不愿意看到这样的局面，也正因如此，28城市开始试点住房公积金用于保障性住房的开发，实际上也可以看做是中央政府试图摆脱房地产对国民经济的绑架的开始，包括北京在内的大型城市，其土地供应的一半，都已经用作政策性住房的建设，以政策性住房替代纯市场的房地产对产业链条的影响，其意图已经十分明显。

　　如果开发商试图盼到政策松动的那一天，恐怕还要祈祷保障性住房的落实不再顺利，只有这样，自己的地位才能不被替代，调控松动才有可能。