政策不会松 房价难大降

　　政策不会松 房价难大降

　　《投资者报》实习记者 王昊

　　“国十条”颁布至今已过百日，呈现在我们眼前的是房地产市场“量跌价不跌”的走势。对于“国十条”的影响，大家的观点并不一致。有人认为这一政策已经遏止住部分城市房价过快上涨，取得阶段性成果；但也有部分人认为新政只是“空中楼阁”，人们最关注的房价还是没有降下来。这种意见上的不统一，也体现在预测楼市未来的表现。

　　那么，政策层面接下来是紧还是松？市场又将如何继续发展？为此，《投资者报》记者向业内资深专家寻解。

　　调控政策不会松动

　　《投资者报》：政府从各个层面都在表达调控房地产的决心，不过经济形势却已大有不同。面对目前经济下滑的趋势，市场中已出现了对房地产调控政策放松或银行个贷放松的信号。你怎样看待这样的信息？

　　朱中一：经济出现二次探底的可能性很小，但鉴于目前经济形势比较复杂，政府调控房地产时不宜再进一步追加紧缩政策。不过，目前的调控政策还是要坚持。

　　张汉亚：从国十条施行到现在的这几个月间，虽然央行货币政策的基调是要适度宽松，但实际情况是银根一直在紧缩。但是经济一转冷，政府在保证适度经济增长的压力下，自然会逐渐又将银根放松。这样一来，政策层面也就会自然而然地出现松动。

　　肖剑：未来，政府在调控房地产时，不会出现政策松动。因为政府的房地产政策是与宏观经济政策相配合的。整个2008年，为了保增长，市场上流动性泛滥。而现在宏观调控的目标就是要将这部分过剩的流动性抽回来。所以宏观调控非但不会松，反而会越来越紧。与宏观政策紧密相连的房地产调控政策，自然也谈不上松。

　　曹旭特：现在政策层面的基调是防通胀，所以政府也会在调控的时候往紧里调。而且，即使货币政策适度从紧，对房地产行业的影响也不会明显。

　　《投资者报》：你是否认为政策在执行层面上存在较大困境？中央政府与地方政府之间是“劲往一处使”还是所谓“同床异梦”？

　　张汉亚：中央政府在四月份出台国十条，是在紧急形势下的仓促之举，而地方政府很难迅速跟进出台实施细则。更深层次来看，中央与地方政府在房地产这一问题上实际心都不往一处想，劲就更难往一处使。

　　国十条除了预期中的调控房地产，让人耳目一新的地方就是重提加大保障性住房建设。而这两个方面，地方政府层面并不会主动配合。调控房地产，就会触动地方政府的土地财源；加大保障性住房建设，就会增加地方政府的财政支出负担。再加上中央政府这一段时期来一直在清理地方政府融资平台，地方政府就面临着没钱还要多办事的尴尬格局。

　　肖剑：全国平均来看，土地收入占地方财政的比例达到44%，北京在这一指标上达到46%，而有一些省份甚至超过了60%。在这种情况下，中央政府的房地产调控，就是在动地方政府的命根子。

　　对于保障性住房，其实中央政府在18号、32号文件中都早已提到。当时就曾提出要为低收入者提供保障性住房，为中等以及中低收入者提供经济适用房、补贴房，而商品房只是向收入水平较高的那部分人群提供的。

　　虽然政府表示会在10年内拿出6000亿建设保障性住房，但仔细一算账的话，平均下来一年就得投入600亿。按照目前的财政分配体系，中央政府会将具体投资任命转给地方政府，而地方政府又拿不出这么多钱来。所以最终这一允诺很有可能成为空头支票。

　　短期可能调整 长期还会上涨

　　《投资者报》：大家都在担心房地产市场存在较大的泡沫，最近比较流行的证据便是“黑灯屋”一说。“黑灯屋”的大量存在，是不是也就证明市场中有很大一部分的空置房，就是所谓“投资房”？

　　张汉亚：空置房并不足为奇。富人与其将钱存入银行，还不如添置房产，在抵御通货膨胀的同时，还能享受资产升值所带来的额外收益。实际上，空置房现在还没有公认的定义，对于一户北京家庭而言，如果工作日生活在城区，周末生活在郊区，那么郊区的房产算不算空置房？如果算的话，空置房就很难降下来；如果不算的话，事实上很多人在购买额外住房后，大多会拿来出租。这样的话，空置房就更不是一个问题。

　　肖剑：要弄清楚空置房的规模，就得先明确空置的定义。具体来讲，一套房子没人居住与有人偶尔居住都存在空置现象，但它们是两个完全不同的概念。现在计算空置率的算法有增量法、存量法。很多数据来源都是采用以新增住房为基础的增量法，造成数据人为失真。按照我的推算，存量法得出来的空置率大约在5%左右，处于一个合理的范围。

　　《投资者报》：根据国家统计局最新发布的数据，上半年全国房地产投资保持着38.1%增长，而房地产企业施工面积同比也增长了28.7%。未来房地产投资是否会继续保持高位增长？

　　肖剑：7月数据表明，地产行业投资增速虽然还未出现大幅降低，但增速已经开始减缓。预期2010年三季度末期，房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降，但幅度不会过大。由于数据的滞后性，投资增速真正大幅度的下降还要等到四季度。另外，土地购置费用增加，而土地购置面积却在减少，说明地价增速依然较高。

　　曹旭特：目前房地产的数据都会存在3-5个月的时滞，从数据层面看距投资量大幅下降还需要一段时间。可以说，现在房地产开发商投资的热情还是很高。

　　《投资者报》：在接下来的半年，全国房价会不会大幅下降？

　　曹旭特：全国房价即使存在向下微调的压力，最多也只会下调5%左右。

　　张汉亚：基本上还是会向下微调，主要还是因为今年后期会有大量商品房入市。从长期来看，房价仍然存在较大的上涨压力。但是我国的房地产市场还属于初级阶段，不管是需求因素，还是成本因素，都支持房价长期上涨。

　　肖剑：预测房地产价格需要研究投资增速这一先行指标。目前政府一方面采用各种措施来压制购房需求，另一方面又在给房地产商动用诸如收紧上市以及借贷融资、严查增值税之类的紧箍咒。所以房地产商面临资金链断裂的危险。

　　与2007年的情形不同，当时国家动用紧缩政策来调控房地产后，一招便奏效。但现在的房地产商得益于2009年的流动性泛滥而并不缺钱，即使国家的老政策再次上马，开发商在减少开支的情况下，仍然可以挺一段时间。这也是为什么国十条在出台之后房价并没有马上降下来的原因。不过，开发商最终还是会面临资金链紧张。这时，它便只能降低房价，回笼资金。

　　短期来讲，货币性因素会对房价产生较大影响。但长期来讲，真正影响房价的还是供求。在可以预计的未来，城市化的不断推进，会催生出大量的新生购房需求。另外，按照目前的数据，存量房中1998年之前的房屋就占了60%，所以来自城市的住房改善需求同样巨大。