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监管层步步加码房贷测压 却未见房价有下挫迹象

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年08月21日00:46

  如果房价下跌50%:银行压力测试心电图

  从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。

  这是一场表面上关乎中国地产泡沫有多深的行动,但实际结果或将助力宏观决策明朗化:如果银行在层层加码的压力面前轻松过关,投鼠忌器的宏

调政策或将更加决绝。

  8月20日,本报记者从商业银行人士处独家获悉,多家上市商业银行已按照监管部门要求,完成新一轮房贷压力测试,即考虑房价下跌50%情形下,商业银行贷款质量如何。

  这些最新房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;而招行情形也大体相似,即房价下挫50%,住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点。

  2009年一轮房价上涨潮中冲在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盘的商业银行未能乐观。一位接近中国银行人士透露,该行房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房贷款将上升2个百分点;而房地产开发贷则要上升4个百分点。

  同时,房价上涨过快地区,诸如京、沪、深、渝、杭等城市,商业银行分支机构则面临更大压力,中行北京分行压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。

  在此之前,首家公布最近房贷压力测试结果的交通银行情形亦大致如此,即房价下跌50%,交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。

  但更多的银行业人士认为,房贷压力测试更像是一场“狼来了”的游戏,人们只看到房贷压力测试的步步升级,却未见到房价有任何下挫的明显迹象。

  2.27万亿的增量陷阱

  实际上,各家银行已按照监管层要求进行了压力测试。

  前期压力测试结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

  “房价下跌50%并非没有可能,”20日,一位股份制银行高层向本报记者坦言,“以北京为例,房价下跌50%,也就相当于房价重新回到2009年1季度时的水平,若宏观经济大转向,出现二次探底,在目前调控政策力度步步趋紧之下,出现50%的下跌完全是有可能的,监管部门并不是空穴来风。”

  房价果真下跌50%,最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行,而在2009年个贷竞赛中,不乏中行、招行、民生等身影。

  据央行统计数据显示,2009年全年,我国个人住房贷款新增将近1.4万亿,相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%;这一数字也是2008年的五倍和2007年的二倍;再加上2010年上半年新增的8703亿,个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。

  “2009年很多人首付比例也就一到二成,房价下跌50%,大量弃供是可以想象的,2.2万亿新增住房贷款敞口就会很大。”上述股份制行高层表示。

  2009年,2.2万亿个人住房贷款竞赛中,原先房贷龙头建行工行、中行全面超越,而招行、民生均不甘人后。

  2009年年报显示,截至2009年末,工行和中行个人住房贷分别新增2768亿和2567亿元,超过建行2493亿的新增量。

  一位大行零售部人士介绍说,2009年下半年,建行由于拒绝向房地产中介“返点”,而遭二手房中介全面封杀,因而基本退出了二手房市场,以北京为例,中行2009年以咄咄逼人之势,拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。

  建行的相对谨慎,或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。

  “由于一定程度预判性,建行的情况很乐观。”据接近建行的人士介绍,早在监管层明确要求之前,该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况。

  建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显。

  不过,2009年2万亿增量备受考验,但大型国有银行由于其体量较大,且2009年前的存量贷款占比较高,风险系数要稍低。

  上述股份制行人士分析,对于大行来说,房价下跌50%,对2009年前发生的信贷基本影响不大,“经过近三年的还本付息,再加上利率变化所导致的提前还贷,2007-2009年间发生的个人住房贷款实际上风险敞口并不大”。

  高位接盘者的“套”

  与此同时,一些商业银行大力抢占二手房市场的策略,却暗藏巨大风险。

  “风险最不可控的便是二手房市场,”一位股份制银行风险管理部人士分析,“2009年房价上涨潮中,出现了大量假首付、假按揭,甚至房地产中介伙同客户一起造假;若房价下跌50%,这部分违约情况不可估量。” 与大行相比,股份制行的竞争则更为激烈,此前数据显示,招行、民生、浦发、中信几大股份制行,2009年个贷新增量分别达到1380亿、650亿、481亿、406亿。

  进入2010年,在房地产调控日趋收紧之时,股份制银行中仍不乏高位接盘者,其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。

  最新公布的2010年半年报显示,2010年上半年,中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币,比上年末增长30.96%;这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。

  不过,已公布中报的各家银行数据显示,个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例,2010年上半年,中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%,比上年末下降0.04个百分点;而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时,不良贷款余额和不良率均比年初有所下降,不良贷款为3.72亿元,不良率为0.12%。

  “对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重。”上述股份制行人士表示。

  同时,进入2010年,一些股份制银行亦正试图对房贷比重过高的零售贷款结构做出调整。

  以民生银行为例,2010年上半年,该行推出酝酿多时“商贷通”个人经营贷款业务,截至2010年6月30日,该行“商贷通”贷款余额872.68亿元,比年初增加424.59亿元,较年初增长94.76%。

  开发贷好于个贷?

  按照监管机构房贷压力测试要求,商业银行报送数据除个人住房贷款外,还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。

  一位大行风险管理部人士透露,针对房地产开发贷款和2009年遍地开花的土地储备贷款,商业银行被要求预测房价下跌及利率上升情况下,房地产企业还款能力如何,即房价下跌之下,房贷抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

  据上述接近中行的人士介绍,此次中行采用专门信用管理系统做FAIRISSAC,进行压力测试,涉及部门包括“个金”和风险两大部门,其中“个金”部门主要负责个人住房贷款压力测试,而风控部门则负责公司贷款。

  据央行公开数据显示,2009年新增房地产贷款2万亿元,抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外,房地产开发贷款增量在6000亿左右;再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款,一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。

  不过,在上述大行风险管理部人士看来,即便房价下跌50%,当以上述1万亿开发贷来说,风险并未如想象中那么大。

  “相比个人住房按揭贷款,开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。”上述大行风险管理部人士分析,“近年来多次房地产调控,使得商业银行逐渐改变策略,减少中长期贷款,短期流动资金贷款比重渐增,目前各行开发贷中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4:6。”

  同时,开发贷一般采取的“不断滚存,借新还旧”的还款模式,也使得开发贷风险系数有所下降。

  上述接近中行的人士表示,中行压力测试,着重关注着一些小型开发商的资金链情况。“针对2009年拿地、2010年开发的小型地产商发放的贷款,现在处于一个急于回收的过程,如果回收顺利的话,这个问题并不是特别大;如果回收比较慢,观望期比较长的话,确实会有一部分开发贷出现问题。”

  不过,这并非全部真相。大量隐于地方融资平台、土地储备等名目下涉及房地产的贷款,无法获得真实的统计数据;而房贷下跌并不能被孤立评估。

  一位接近监管层的人士表示,7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试,关注跌幅大的地区做好跟踪分析,对房地产关联度大的三大行业:钢铁、水泥、建材等做好分析,也要作压力测试。

  一份建行风险管理部的研究报告显示,与房地产相关的上下游行业,至少包括建筑业、钢铁业、上游原材料制造、下游原材料制造等10多个行业。而一位银行业分析师指出,若房价下跌50%,被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底,到时候就不是房地产的问题了。

(责任编辑:克伟)
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