恒大营收技术性超万科 土地储备为同业两至三倍

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　　作为恒大地产（03333.HK）的掌门人，许家印总是试图用数据刷新房地产行业中的各种纪录，这一次也不例外，他把房地产业的翘楚万科A（000002.SZ）拉下了冠军宝座。

　　昨日，他带着公司的高管再一次出现在香港投资者面前，并且宣布：公司上半年 营业额由去年同期的16.4亿元（人民币，下同）上升至203.7亿元，同比上升1142.0%；上半年新增土地面积2221万平方米，总土地储备达到7238万平方米。

　　今年上半年同期，虽然，万科销售金额达到367.7亿元，但营业收入仅为167.66亿元，中海地产（00688.HK）为175.5亿港元。

　　业内人士表示，因为房地产行业的特殊性，企业的应收账款回收及结算并不统一，而且每个月份也不均衡，虽然万科上半年营收低于恒大，但随着万科下半年竣工面积的大幅增加，其全年营业收入仍有望保持领先地位。此次，恒大地产营收超越万科应为“技术性”超越。

　　营业额暴涨11倍

　　恒大地产上半年的财务数据，让同行在未来几乎很难再超越。在去年并不太高的基数之上，今年的突然爆发，几乎创下了所有财务指标“暴涨”的最高纪录，尤其是营业额比去年同期翻了11倍有余。

　　公告显示，2010年上半年，集团毛利由去年同期的5.5亿元上升为49.5亿元，同比上升800%；净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元，同比上升380.8%；股东应占利润由去年同期的5亿元上升为23.3亿元，同比上升366%。

　　截至目前，在所有披露中期业绩的地产公司中，恒大凭借203.7亿元的营业收入，成为业绩排第一的开发商。其实，今年上半年，恒大就已经在销售面积上屡屡排行第一，呈现出超越万科的势头。

　　不过值得提及的是，万科依然保持着独特的优势，从而使得恒大希望在年报中继续保持第一仍有难度。有研究显示，万科上半年销售大幅增加，但营业收入却同比下降23.12%，主要原因是上半年竣工计划只完成全年计划的25.4%，由此造成了上半年结算面积只有150.5万平方米，同比下降39.4%。但随着下半年万科竣工面积的增加，其营业收入也将随之增长。

　　土地储备是同行两倍

　　整个上半年，恒大一手加紧“出货”，一手大肆买地扩张，一点也没有闲着。

　　其半年报的数据显示，截至2010年6月30日，集团合约销售额由去年同期的102.39亿元，上升为209.8亿元，同比上升104.9%；合约销售面积由去年同期的215.9万平方米，上升为333.9万平方米，同比上升54.7%。

　　从某种程度看，该集团虽然从5月份就大肆打着“降价”的噱头促销，实际上却赚得盆满钵满。因为其上半年的合约销售均价为6282元/平方米，较去年同期的4743元/平方米仍上升了32.5%。

　　而土地储备的增长则更为惊人。许家印在昨日透露，截至目前，集团的土地储备总量7238万平方米，73个项目，36个城市。仅仅在上半年，该集团新增项目26个，涉及土地面积2221万平方米，但该集团整体平均土地成本仅为519元/平方米，不足其销售均价的10%。

　　在此之前，恒大已经是国内土地储备量最大的开发商，高于碧桂园（02007.HK），而经过上半年的扩张之后，恒大的土地储备量已经是大多数开发商的两倍甚至三倍。

　　对于大量的新增土地，恒大地产表示，由于目前公司每年的开工量超过2000万平方米，所有新增地块都会快速开发，因此不会涉嫌“闲置土地”。

　　数据显示，恒大7238万平方米土地储备的总地价款375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元，2011年内需付59.6亿元，2012年内需付约11.2亿元。而截至报告期末，恒大持有现金余额约185亿元，总负债31.8%，净负债率为43.3%。

　　值得提及的是，虽然目前房地产开发为恒大营业收入贡献绝大部分利润，但该集团近期已经开始涉足持有型物业和投资型物业。上周末，恒大以19亿元代价收购广州珠江新城一栋写字楼物业，便是其向商业地产扩张迈出的第一步。

　　许家印称：“恒大近几年还是发展住宅物业为主，以后会发展商业物业，逐渐增加这方面的投入，作为企业的发展而言这是长期战略性的投资。”