陈松：金九银十或成房企收复失地好时机

　　在搜狐财经9月6日召开的经济学人月度论坛上，卓达集团总裁助理、集团新闻发言人陈松就“金九银十能否成楼市分水岭”这一主题发表了看法。

　　【核心观点】陈松表示房地产调控打乱了楼市的正常节奏，但是金九银十应该成为一个收复失地，交易量上涨的时间段。政府会在第四季度推出一系列的土地，对房地产企业而言，也是储备土地很重要的时机。成交量会增加，在价格上可能会有所调整。

　　房地产价格的上涨如果不在供应量上，在供应渠道上想办法。仅靠现在的简单方式，就像野马一样，勒一勒，它毕竟是野马。就像草原上的狼，你非要把它训练成狗，最后会成为一个悲剧。

卓达集团总裁助理、集团新闻发言人陈松

　　实录：

　　卓达集团总裁助理、集团新闻发言人陈松：今天非常高兴有机会跟几位老师和各位朋友在一块探讨金九银十的问题。看了刚才几位老师的发言，对房地产企业、房地产企业的代表、房地产企业家都有着各种各样的评价。包括任志强(任志强新闻,任志强说吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)现在很多论坛都不说话了。

　　他们不敢说话是因为他代表企业，他是老板。我是一个职业经理人，我也是一个买房者，从立场来说，我跟大家一样，我也要花钱买房。另外，我谨代表我个人观点，也不代表企业。我觉得作为一个从业者，我仅从常识上面，从我十年的经验来谈一谈我对房地产行业的认识。

　　调控打乱节奏 金九银十或成收复失地好时机

　　以我最简单的判断，金九银十会不会成为分水岭，我觉得可能达不到这么明显的作用。

　　房地产调控打乱了楼市的正常节奏，但是我觉得它应该成为一个收复失地，交易量上涨的时间段。政府会在第四季度推出一系列的土地，对房地产企业而言，也是储备土地很重要的时机。成交量会增加，在价格上可能会有所调整。

　　根据我所了解的房地产的销售形势而言，在一线城市，北上广深都可能出现了比较明显的价格、销售量的下跌。在二线城市，尤其是石家庄、三亚、威海，所受的影响还是比较小的。我刚刚得到一个数字，石家庄在上半年的销售量是增长的，一般在最好的年度，一年是四百万，今年上半年就已经卖到三百万，价格没有涨，但是交易量还在上升。石家庄这种比较小的城市，还是一些刚性需求。

　　房地产不同于普通商品 中国人投资渠道狭窄

　　我是2001年进入房地产企业，到现在十年，我的同事、我的同行感觉十年期间房地产调控五六次，03、05、07年都调控过，这一次是最严厉的，每一次调控的节点很多人都会产生观望心理，事后有一种结论性的，买的比较庆幸，没买的比较后悔，买小的嫌买小了。我在05年买了一套房子，当时在25万左右，经过两年时间，到2007年6月份，我这个房子翻了一番。我通过银行把它抵押出来了，把原来买房的钱拿回来了，后来又进行了其他的投资。

　　房子作为一种有效的投资品，对于作为普通的工薪阶层还有一种再投资的渠道。因为作为国家的货币政策，中国现在出口导向还是非常强的，基本上占了GDP60%。相对而言每出口一美元产品基本上再发行七美元的货币，造成了国内的钱非常多。所以通货膨胀、物价上涨对百姓的生活压力也在增加。手里有一点现钱，原来股市好的情况下可以投到股市里面去，包括可以买黄金、买字画。随着这几年市场不断变化，作为普通人在缺少信息的情况下，投资这些都会比较有风险。相对而言买房子还是一个增值保值的渠道。目前老百姓资金出路是非常窄的，收益率是比较低的。相对而言房地产从投资的属性上、从个人居住的属性上来说，相对来说风险比较低。这也是很多的老百姓虽然在国家调控、银行出现了三套房提高按揭比例的情况下，也还是愿意把资金放在这个渠道。这也是目前的现状。

　　房地产是地方政府重要的财政砝码

　　经过这一轮的调控，对银行做了一个风险的测压，我看网上评论说大概能够承受30%的价格调整。但是这只是房地产市场的一部分。房地产市场在整个过程中，地方政府也是很重要的一个砝码。中国现在实行分税制，地方政府的财政收入大部分是来自土地财政，包括北京、上海、包括中小城市。在这种情况下，地方政府的利益驱动是不会轻易的让出来的。

　　以一个发达城市而言，一个市长和市委书记，用尽所有力量，想把一个企业一年税收收入创造一个亿，非常难。但是通过土地在一年里面，甚至一个下午就可以拍出来十几、二十个亿。你要是一个市委书记你也没有办法，因为要就业，城市环境要改变，民生要做。这对地方政府也是一个很大的考验。

　　限制土地对企业不公平 应加大保障性住房建设

　　土地在拍卖的时候是一个自由市场。如果在售出环节你增加太多的限制因素，对企业也是不公平。改革开放以前，一家几代住在几十平米的房子里面，现在居住环境有很大的改变，其实房地产商还是起了很大的作用的。就像在草原上，一开始大家都比较讨厌狼。可是当一只狼都没有的时候，这个草原的生态链也就破坏了，草原会很快沙化。

　　政府出台了很多有效的办法，比如说提高银行的按揭，加大对银行的融资，包括在土地的拍卖方式上，现在也出现了很多的变化方式。我觉得这都是很好的。再包括廉租房和保障性住房。我觉得任志强老师有一个观点非常正确，房屋的购买市场里面挤进了太多的不是消费者的人。所以造成了整个市场里面，就像很多的购车者，你本来只有奥拓的购买能力，你老去参观奥迪的店，老希望奥迪降价。

　　下一步国家会在廉租房、保障性住房上面有更大的投入，解决居者有其屋。在西方发达国家也不是全民皆有住宅，有相当于20%到30%的人是国家解决保障性的廉租房。

　　我看任志强博客上面写，现在购房者的年龄太低了，80后、90后就开始在买房，这些人实际上不是购房的主力，但是也加入了购房的群体。他一开始要买一个小一点的，五六十平米的。一开始应该要租房，你上八九年班了，再买一套自己的住房。现在很多的年轻人没有这个耐心，而且社会的流行趋势也不行，结婚就得有自己的房子，无论是在北京还是在上海。

　　仅调控房价而不扩大供应量 最终会成悲剧

　　从中国整个住宅的供求关系来看，长期的趋势来看，从49年到78年，这三十年基本上没有盖房子，原来盖的房子基本上都是建筑垃圾，要拆除、改善后面这三十年是供不应求的。所以房地产价格的上涨如果不在供应量上，在供应渠道上想办法。仅靠现在的简单方式，就像野马一样，勒一勒，它毕竟是野马。就像草原上的狼，你非要把它训练成狗，最后会成为一个悲剧。原来我看过很多说真话的现在都开始不说话了。这对房地产发展来说，应该还是值得商榷的。这个市场不应该只有一种声音，对错尚且不说，至少应该有发言的权利。

　　在二三线市场我所得来的一些数据，这个销售量还是在8月和9月，还是出现了一个增长。今天盖的房子和几年前的房子性价比不一样，虽然价格没有什么变化，但是增加的配套设施，包括建筑的质量，包括开发商技术上的创新、投入也是在增加的，利润率并不像大家想的那么高。包括资金成本，自有资金，融资成本，跟原来的销售模式各个方面都不一样。所以有时候房子不降价，或者是难以降价，不仅仅是资金链充裕的问题，还考虑到利润率的问题。毕竟在这个市场下，让其赔本或者微利卖是很难接受的事。换位思考就想通了。

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