来源：搜狐财经
在搜狐财经9月6日召开的经济学人月度论坛上，中国房地产学会副会长陈国强就“金九银十能否成楼市分水岭？”这一主题发表了看法。
【核心观点】陈国强认为，对多数企业来说，企业自身资金的因素是决定降不降价、降多少的最基本的因素。如果项目长期成交低迷，企业面临着生存的危机，那么开发商肯定会采取降价回笼资金的策略。同时，陈国强标题，他希望楼市出现成交量回升、价格回调的分水岭，这是不同市场主体都期望的结果。
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中国房地产学会副会长陈国强 |
以下是陈国强论坛讲话实录：
开发商只有资金存在巨大压力才会降价
开发商涨价应该是源于消费者的支付能力，有需求、有人愿意买单，当然就有理由把价格不断往上调。开发商为什么会降价？基于自身的经济压力和自身的支付能力。对多数企业来说，企业自身资金的因素是决定降不降价、降多少的最基本的因素。而不是说政策变了，消费者预期有变化就必然降价。如果项目长期零成交、长期低迷，企业面临着生存的危机，除了降价之外没有别的方案可选择，则开发商肯定会采取降价回笼资金的策略。之所以市场上采取低开策略的企业少，就在于对于多数企业来说，还没有到调整价格换取成交量、回笼资金的时候，这可能需要更长时间。
价格因素是撬动市场的关键手段
调控之后4月份到9月份也是各个市场主体在当中相互博弈，市场主体有不同性质的，有中央政府、地方政府、企业、媒体，不同市场主体在面对变化的政策环境，可以通过不同的方式、不同的手段来影响市场。我觉得下半年、年底对于市场影响比较关键的可能还是市场供求关系逆转。上半年成交量持续低迷，企业的因素会很大程度上决定市场的变化。还有重要的市场主体是消费者，目前市场条件下仍然还有投资性的需求存在。目前北京市场比较抢眼的热销楼盘的主要客户可以比较确定是刚需群体为主，首次置业的。特别是万科八月份单月成交额接近120个亿，万科的做法也有很多值得我们关注的。其中一点是比较快的对自己公司的产品线做了重要调整。这一轮调控对首次置业、刚需、买的90平米以内的，仍然可以享受两成支付、低利率。万科把握了政策的要点，通过产品结构的调整，把握了市场，目前来说是主流需求，所以能够获得比较好的销售业绩。当然还要配合低开的价格策略，适度让利的方式。这对同行业来说是值得借鉴的一个样板。能不能获得比较好的销售业绩，很大程度上跟企业自身采取什么样的策略是相关的。在目前回笼资金压力增大、资金压力变得越来越现实的情况下，对企业来说，用万科的说法是寻找市场能够接受的价格。接下来就看我们企业做到什么程度。价格因素是撬动市场非常关键的手段。
成交量回升价格回调是楼市最期待的分水岭
现在中央政府更关心价格有没有回落，而对地方政府来说，最担心的还是成交量，如果成交量复苏，目前各个市场主体都是欢迎的。企业通过适度的让利换取了比较好的成交量和回笼资金，是各方都乐见的结果。但是是不是意味着成交量有所恢复之后，企业是不是有底气把价格上调，这个过程也是需要一个时间。
我们讨论最近市场成交量反弹主要面对的是北上广深，东部沿海的重点城市。二三线城市全国成交量同比增15%点几，到七月份还有八、九点的同比上升。所以成交量前几个月一直是上升的。七月份是全国单月成交量下滑，北上广深七八月份有明显反弹的趋势。不同城市差异化还是比较大，现在媒体更关注的还是北上广深这些受调控影响比较大的城市。
分水岭大家可以有不同的理解，也可以理解为价格，因为之前新政调控之后，对北京来说这个价格基本上没有变，在盘整状态，是不是意味着价格会出现一定程度的回调。第二种理解，前面大半年市场处于一个非常低迷的状态，成交量明显萎缩，对很多东部沿海城市来说，严重的有萎缩一半以上的。是不是意味着成交量和前面大半年相比是不是一个分水岭。我个人希望这个分水岭更主要体现在跟上半年相比，成交量有所回升，价格有所回调。实现不同市场主体都期望的结果。
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