牛刀：楼市支撑不了多久 开发商应求量不求价

　　在搜狐财经9月6日经济学人月度论坛上，独立财经评论员牛刀就“金九银十能否成楼市分水岭”这一主题发表了看法。

　　【核心观点】牛刀表示，目前楼市调控尚未走完第一阶段，即针对调整投资性需求的调控阶段。短期内，房价尚可支撑，但长期来看，随着政府对保障性住房和普通住房建设力度的加大，明年海量的住房将推向市场，那时房价将迎来松动期。此外，要密切关注新房库存的增加，以及货币政策的变化对房价的影响。当前，开发商比较明智的策略是求量不求价。

独立财经评论员牛刀

　　实录：

　　楼市调控尚未走完第一阶段

　　牛刀：金九银十的提法，是从季节上来表述一种原来旺销的意思，每一年到了九月份、十月份，房地产楼市成交量都会有效的放大。中国人买房有一个习惯，九、十月份买一个房，再花一两个月装修，新年搬入新房，这促成了我们九十月份买房的概念。

　　我们调控的执行是从5月1号开始执行，到现在为止也才一百多天。不能说他是一个周期，甚至在楼市中连一个波段都不是。所以不能以这个时间节点来看待楼市以后会不会形成一个分水岭。所以我们今天下午这个主题，主要表述的意思，楼市会不会在九十月份形成分水岭，我个人的意思是，整个调控的效果还没有显现出来。从今年的情况来看，这一论的调控和我们原来2006年的国六条、2007年的国八条的调控都不太一样。在这一轮的调控中可以说中央几大部委都是比较卖力的。

　　但是现在的情况不仅仅只是一个中央政府的部门在执行的问题，还涉及到地方政府的执行问题，涉及到国际经济的大背景，涉及到中国的整个经济增长要走向哪一个方向。如果用中央政府的九个字来概括就是：调结构、扩内需、保民生。从这九个字来理解，我认为现在的调控第一阶段还没有走完。

　　第一阶段是调整投资性需求的阶段，在我国投资性需求目前被列为不合理的需求、过剩的需求，而且是促使2009、2010年上半年房价上涨的不合理的需求。这种需求占了这一两年整个楼市的整个需求。把不合理的需求降下来，让真正的改善性的需求、刚性的需求成为楼市购买的主导。

　　但是我们看到的非常遗憾，在目前杭州、上海、深圳、北京，七八月份楼市成交量刚刚有所反弹的时候，我认为成交量的反弹中绝大多数的购买力还是投机性的需求。不可能马上就有普通性住宅、社会保障性的住宅投入使用，也没有普通性的住宅让普通老百姓、普通白领购买。现在的房子还是2009年批准的住房用地，大家拿到这块地没有9070的概念，拿到这块地什么样的房子赚钱做什么样的房子，但是实际上普通性的住宅在这两年的供应中比重是相当少的，在深圳不到10%。你根本找不到很普通的住宅。大家都是3以上的容积率、二三十层的楼，豪华电梯、很高的酒店大堂，成本拉得非常高，房价也拉得非常高。在天通苑这样的房子、燕郊这样的房子都被炒起来了。

　　明年住房供应将海量增加

　　调控政策才一百多天，想马上就有普通的住宅让老百姓来买，根本是不可能的。现在住建部、重庆都在搞公租房、经济适用房、廉租房，用这些房子来增大住房供给。调整这种供给在中国来讲各大城市，任何一个城市，我们现在缺少的不是豪宅，我们的豪宅人家买了以后大量的在闲置，他买这个房子的目的并不是为了自己住，是为了实现一种货币转移，为了保值增值，为了买了这个房子以后财富不会缩水，现在把钱存在银行里肯定要缩水。或者他从银行贷到很多钱出来这个钱没有流向，他往楼市中投。实际上这种保值的功能也完全丧失了。

　　中央政府和地方政府建设社会保障性的住房和普通住房的力度正在加大，这方面的供给量明年将海量推出来，重庆一下就是3000万平方米。上海是15个大型住宅社区，是60平方公里，总建筑面积也是海量的，已经全部动工了，明年很多住宅将供应市场。而且今年下半年住宅供应的势头就很猛。打个简单的比方，深圳新房存量今年以来一直只有20000套，但是在上一周一下子达到29000套，一周之内9000多套房子推向市场了。但是他的销售量目前还是每天100多套。像北京一样，北京正常销量，日均纯销量是800套左右，不低于600套，不高于1000套。一般800套是符合北京的购买力和消费能力的。但是实际上现在一天还在两三百套。尽管很多开发商说我回暖了，成交量放大了，成交量放大是相对五六月份而言，但是相对正常情况下而言，以现在的成交量还不到原来的四分之一，五分之一。包括上海也是这种情况。我个人的分析就是，你要等到调整需求这个阶段，真正有住宅供给的阶段，有大量的住宅推向市场的时候，那才是我们房价有所松动的时候。

　　中国尚未到楼市崩盘临近点

　　房价的松动一般有三种表现形式。在全球经济来看，第一种表现形式是日本、巴西的下降形式，泡沫破灭，房价忽然下跌。但是中国的房价泡沫还没有到这种临界点，如果2010年再涨一年，2011再涨一年，泡沫就非常大了。这个房价得不到购买力的支撑，泡沫就非常严重，引起了整个楼市的崩盘，中国目前还没有到这个临界点。面对这一轮的疯长，老百姓在恐慌之余，有的领导也感到恐惧，他们没有想到把房地产这么一放开，价格就如此暴涨。

　　新盘库存量攀高 挑战开发商资金链

　　第二种表现形态是，新盘的库存量非常高，这也会导致房价的大量下跌。我们2007年的调控到2008年的调控，当时我对深圳和北京都有一个测算，在深圳是新房存量不能超过五万套，深圳2007年11月份新房存量刚刚到五万套的时候，深圳中天置业老板携款逃跑，深圳房价泡沫那个时候开始破灭，这个老板到现在还在新西兰没有回来，一回来肯定是比较严重的问题。然后就是开发商降价卖房，是从2007年11月开始。我们北京在2008年6月份新房，他叫期房存量突破15万套。导致了北京的开发商降价卖房。北京在2008年6月份开始降价卖房的时候，还没有降多少，就到了2008年的9月15号，美国雷曼兄弟破产，很多开发商从高层那里得到了信息，中国可能要刺激经济，所以开发商从2008年的11月份，既没有成交量，又没有降价，又没有怎么卖房子。一直等到2009年元月份，中央政府四万亿的救市计划出来，开始发放大量货币，大量贷款出来，房价才起来。否则的话，在2008年6月北京的房价就会开始下降，而且下降的幅度还会比较大。深圳从2007年突破五万套以后，真正的大规模下降也是到了2008年，2008年下降的幅度也是非常大的，我和北大有一个教授，我们两个当时对深圳房价有一些探讨，当时探讨房价的时候，他说深圳房价要和香港看齐，但是他对深圳实际的购买力和目前的库存，对新房存量目前不太了解，只要突破了五万套就要下降。现在北京已经突破了十万套，深圳已经突破了三万套。在这种情况下开发商的库存猛烈的往上走。所以下一阶段即使中央政府不出台什么政策，但是他逼着你把土地开发出来，逼着你把楼盘卖出来，只要把存量新房、期房给逼向市场，那个时候整个市场的供给一下增大。只要北京期房突破15万套，深圳突破3万套，开发商的资金链会受到非常大的考验，他们自己也撑不住。

　　房价下行趋势显现 开发商应求量不求价

　　我们认为往后的政策还有很多政策会陆续出台，而且从现在领导人的表述我们也看得出来。比如说开发商在财经媒体上鼓吹热钱流向中国。决策层马上声明连续三个月113亿的热钱流出，根本不是热钱流进中国。开发商说我们显资4500亿入市。决策层马上出来透露消息，这4500亿的显资不允许任何公司成立新的开发公司。你不能成立新的房地产公司。很多的信息出来扰乱决策，决策层对调控的决心是没有改变的。我估计从九十月份以后，还会有一些政策要出来。但是促使房价整体下降的政策只有一个，就是货币政策的改变，货币政策没有变，全国房价整体下降的局面就不会得到改变。只是房价涨幅过大的城市开始下降，有些城市房价下降不了多少。从我们对楼市的趋势上的判断，他的下行趋势出来了。现在房价还在撑住，我估计整个库存上来以后，也撑不了多久了。我认为现在的开发商真正明智的应该求量，不要求价。因为你的利润率本身已经非常高了，你只有把量放大，你才可以去抢现在的地。现在上海卖出来的地，底价都被房地产商拿走了。你有这些钱，拿到地以后做一些很好的产品，现金流加快，新的产品推出来了，对开发商本身也是有好处的。

　　总而言之，我对房价上涨是不看好，我一直认为中国的房价太高了，不符合老百姓的购买力。而且房地产的需求大多是不合理的需求，我们需要改变这种局面，这也符合整个中国宏观经济的大局的。（文字编辑：魏喆）

　　搜狐财经独家稿件，版权所有，请勿转载，违者必究。如确需使用稿件或者更多资料，请与我们联系获得授权，注明版权信息方可转载。联系我们可致电010－62726118。