再谈房产调控的“封顶”与“保底”

　　房地产调控到了“金九银十”的今天，多少有点骑虎之势，左右为难。问题是多年积累的结果，却要几个月内见分晓，而且一定要降价为成效，那就只能用“组合拳”硬打。有的部门恨不得明天就宣布不再实行按揭，有的地方干脆不让高价楼盘销售以压低均价。这些做法究竟能起什么作用，究竟对哪些购房者更不利，明眼人一看就知。

　　目前，由于舆论普遍把房价下跌和调控有力以及“政治正确性”连在一起，已经造成了一种“集体无意识”：哪个地方的房价敢涨，就是在反对调控政策，就是政府不作为，和开发商站在一起而不是和人民站在一起。

　　我们已经发表了多篇社论，坚决拥护房地产调控，但对目前这种不实事求是、不理性分析、不立足长远、非要毕其功于一役的情绪，对于把房价问题过于政治化、意识形态化的氛围，我们无法认同。房价固然是房地产调控的重要指标，但不是唯一指标；房价是多种因素长期作用的结果，“调控有效与否”和“房价回落多少”并不全然相等。在之前的社论中，我们提出，要实事求是地面对问题，调控要有持久战的准备。调控者不能把自己逼到“房价只能降”的死角，市场可以硬压一时，但改变不了其基本运行规律。

　　读者可能会问，若要《第一财经日报》提一个房地产调控思路，你们将怎么办？我们的态度，之前已有表述，那就是：房地产调控既要“保底”，也要“封顶”。

　　房地产是近十年来中国经济的支柱产业，对GDP增长和人民居住条件的改善，功劳很大；与此同时，由于“封顶”与“保底”不力，房地产也越来越扭曲，必须调控。

　　关于“封顶”，并不是说政府要规定市场价格，严禁逾越；而是说，在中国房地产的价格上升中，除了合理因素（如城市化、经济发展、基础设施改善）外，交易驱动型、资产依赖型的比重过高，其典型表现就是炒房大热，囤房成风。对这两种促使房价急升的不合理因素，我们一直缺乏有力的调控手段。

　　炒房大热，囤房成风，虚业压榨实业，资本压抑劳动，既使得资产泡沫累积，特权阶层暴利，又使得贫富分化加剧，社会矛盾凸显。所以我们提出，房地产调控必须“封顶”。“封顶”不是针对某一价格“硬封”，而是要采取切实措施，逆转那种把住房当成投资投机品的只升不降的预期。例如，可以针对一个家庭、一个居民的住房保有总数进行限制，凡超出该数字（如一个家庭一人一套房）的多余住房，给予一定期限（如三年）必须卖出，此间可以降低交易税费。逾期再卖，交易税费则会猛增。一定期限后，如果你想再买一套住房，必须先卖出现有的一套才有条件。

　　上述制度安排的实质，是要严格“限定”那些囤积住房多多益善者，明确宣示，由于国情、地情、民情所限，中国不允许房地产变成投机品，房地产的投资属性也要局限在较小范围之内。这一制度并不妨碍广大人民的改善性居住需求。只要不突破保有住房总量，就不征收带有歧视性的交易税费。

　　倘若有此制度，则依靠房产升值而牟利的预期就会扭转，不合理的购房需求必然大为萎缩。现在靠金融手段抑制不合理需求，对富人的打击不大，而对中等收入者改善性需求的打击却很大。根本的解决之道只能是“总量封顶”，你再富也只能买个三四套房，从根上“断绝”投机投资型需求。

　　接下来谈谈“保底”，也就是保障性住房体系的建设问题。

　　温家宝总理在今年的《政府工作报告》中指出，房地产要平稳健康发展，第一项任务是“继续大规模实施保障性安居工程”。李克强副总理也指出，保障性安居工程，对低收入家庭住房实行保障，对中等偏下收入群众住房给予支持，是各级政府的重要职责。2009年，全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，增幅很大。

　　而对保障性安居工程中存在的问题，今年以来，新华社等中央媒体也多次报道。概而言之，一要防止特权阶层借安居之名行谋私之实，如一些地方专门为特权阶层和部门“定制”户型很大的经济适用房；不少保障性住房落到特权者手中转租牟利；二是地方政府没有真正把“安居”落到实处，而只是停在嘴上。按照国家规定，土地出让净收益的10%必须用于补充城市廉租住房保障资金，但几乎没有一个城市能够做到。

　　在中央政府的要求和社会各界的呼吁下，各地政府在保障性住房领域都在“大干快上”。市场的普遍共识是，未来几年城市住宅将由商品房和保障性安居房两部分组成，后者比重将越来越高，并对前者的价格构成冲击，促其“软着陆”。

　　从我们的观察看，保障性安居工程中最大的问题，可能不是数量够不够的问题，而是保障房能否真正满足消费者需求、使得消费者满意的问题。

　　目前各地已建设完工的保障性住房，不少还闲置在那里，分配给谁，如何分配，还在踌躇酝酿中。有的原本要住进去的居民，看了以后不满意，宁可不住。有的住进去的，因为环境、质量、物业管理等问题，经常牢骚满腹。

　　在建的保障性住房，很多是强行启动，硬上快上。但这些产品，从定位、规划、配套、户型、功能、质量到物业，并没有仔细做过消费者研究，也没有进行过试点，有些明知道有这样那样的问题，只要不算太大，因为急着完成任务，也都“萝卜快了不洗泥”。这种带有“恶补式”的安居工程，将来能否真正适合消费者需求，实在堪忧。消费者要的不只是一个窝，而是一个家。尽管成本低，但是低成本也有低成本的做法，对消费者价值的考虑不能省略，不能省心。

　　在各地过去的保障性住房建设中，我们已经看到，由于没有认真考虑消费者的需求，导致不少保障性住房的价值不但没有上升，反而还会下降，最后，“安居者”非但不能安居，还可能逃离。

　　安得广厦千万间，万千人民俱欢颜。房地产关系上百行业，千家万户，关系中国社会经济的当前和未来，不可不慎而对之，更不可只是喊喊口号，宣泄宣泄情绪。我们认为，在商品房市场上，通过对住房保有总量的限制，才能真正扭转交易驱动、资产依赖的心理预期，减弱房价上涨的动力。在保障性住房体系中，基于消费者立场，仔细地研究消费者需求，进行产品研发，选准和选好开发商，才能长治久安。

　　“封顶”的关键在于，敢不敢调整既得利益者的利益。

　　“保底”的关键在于，要把这部分消费者同样看作必须尊重、必须敬畏的消费者，用合格和优良的产品满足其需求。这方面国外有很多好做法，值得借鉴。

　　而口号式的、大跃进式的简单方法，看似有效，轰轰烈烈，用心良好，最后却往往带来资源的浪费，规律的扭曲，也不能真正解决问题，不可不慎！